3. Krytyczne dla stosowania prawa przepisy są nader często anachroniczne i nie pasują do rzeczywistości – pozostając w sferze zniesienia współwłasności (art. 210–221 k.c.), na 20 jednostek tekstu (paragrafy lub samodzielne artykuły) aż 14 dotyczy podziału gospodarstwa rolnego, który to problem dzisiaj w takim kształcie już nie występuje. Występuje natomiast problem dziedziczenia działalności gospodarczej i podziału przedsiębiorstwa – do czego konieczne są odpowiednie normy prawne, a tych brak.
4. Zastosowanie anachronicznych reguł może doprowadzić do oczywistej niesprawiedliwości – np. przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych nawet przez dziesięć lat jest rażące (art. 212 § 2i 3). Typowy przykład to dziedziczenie nieruchomości, jak symbolicznego domku po babci. Z chwilą dziedziczenia każdy spadkobierca zyskał dodatkowy majątek w postaci spadku, a więc przysporzenie w postaci praw, których wcześniej nie posiadał. Osoba, która z babcią mieszkała, domaga się wówczas przyznania domku ze spłatą w ratach przez wiele lat, wskazując, że przecież nie ma gdzie mieszkać.
Taka argumentacja jest fałszywa i niesprawiedliwa. Kto z babcią mieszkał i nie miał mieszkania, ten nadal go nie ma, ale zyskuje prawo do spadku, więc jego sytuacja się poprawia. Nie może więc mówić, że straci mieszkanie, ponieważ nigdy do niego nie należało, o czym doskonale wiedzieć powinien. Skoro wcześniej o nie nie zadbał, a zechce zachować mieszkanie spadkowe, to powinien spłacić współwłaścicieli od razu, bo od razu mieszkanie nabywa. Zasada jednoczesności świadczenia wzajemnego wyklucza rozliczenie w ratach (art. 488 k.c.). Bo spłata w ratach przez wiele lat oznacza odziedziczenie kredytu udzielonego współspadkobiercom zamiast spadku. Takie nierówne potraktowanie spadkobierców jest rażące i niesprawiedliwe – jeden spadkobierca otrzymuje ponad swój udział od razu, a pozostali wierzytelność wraz z ryzykiem, czy zostanie spłacona, nawet w obliczu zabezpieczenia. A wspomniany przepis przewiduje, że sąd na wniosek dłużnika może odroczyć płatność rat już wymagalnych, czyli pozbawić kogoś spadku. Przecież każdy prawnik wie, że zabezpieczenie spłaty nie gwarantuje, a użycie zabezpieczenia jest czasochłonne i kosztowne. Dlatego przyznane spłaty powinny być płatne natychmiast i przed przeniesieniem własności udziału – tak samo jak w zwykłym obrocie rynkowym. Od udzielania kredytów są zaś banki, a nie współwłaściciele – chyba że dobrowolnie wyrażą zgodę (art. 3531 k.c.), a ustawodawca powinien skrócić czas spłaty z obecnych dziesięciu lat przynajmniej o połowę.
Sądy nie są młotem do rozbijania oporu materii i legitymizowania rozwiązań niepasujących do rzeczywistości. Wypada więc zmienić wiele przepisów, szczególnie o rozliczeniach majątkowych, które generują wyjątkowo dużo spraw sądowych genetycznie beznadziejnych i przewlekłych. Bo opartych na podstawie prawnej o charakterze kompetencyjnym (sąd obciąży, podzieli, oznaczy itd.) zamiast normie merytorycznej (czym się kierować przy decyzji np. według wielkości udziałów).
Jest to jak najbardziej możliwe, ponieważ ustawodawca dokonał właśnie takiej zmiany, która weszła w życie 23 sierpnia 2018 r. Chodzi o ustawę z 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali. Zmiany pozwalają na ustanawianie własności lokali tylko faktycznie istniejących jako samodzielne, a ponadto w pełni zgodne z przepisami prawa budowlanego. Czyli wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę, które jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto budowa musi być zakończona i wydane pozwolenie na użytkowanie. Gdyby budynek nie spełniał podanych warunków lub nie istniały w nim lokale samodzielne, sąd nie będzie mógł znieść współwłasności przez wydzielenie samodzielnych lokali, tylko poprzestanie na ustaleniu udziałów we współwłasności. Czyli dla jej zniesienia poprzez wyodrębnienie lokali nie będzie już fantazjowania biegłych o przebudowie nieruchomości, której nikt nie traktował poważnie prócz sądu, co często prowadziło do zmian wyłącznie na papierze i zabetonowania fikcji w księgach wieczystych. Teraz sąd poprosi o zaświadczenie o samodzielności lokali i na tym można postępowanie dowodowe zakończyć. Oczywiście wartość lokali nie musi odpowiadać proporcjom udziałów, ale stosownego rozliczenia można dokonać szybko ze względu na istnienie lokali i znajomość cen rynkowych.
Czy na tym wspaniałym obrazie jest jakaś rysa? Niestety tak! Na starych zasadach z wszystkimi wymienionymi wadami mają być sądzone sprawy „starych" budynków – wielomieszkaniowych sprzed 1 stycznia 1995 r., a jednorodzinnych sprzed 11 lipca 2003 r. Szkoda, bo przebudowa każdego budynku niezbędna do wydzielenia odrębnych lokali wymaga dopełnienia wymogów technicznych i prawa budowlanego zawsze – bez względu na datę pozwolenia na budowę i ukończenia inwestycji. Jeśli przebudowa jest zbyteczna, zaświadczenie o samodzielności lokalu zostanie wydane według stanu faktycznego na dzień sporządzenia zaświadczenia bez względu na wiek, ale z uwagi na stan budynku.