- Spółka z siedzibą w Polsce jest właścicielem budynku biurowego zlokalizowanego w Warszawie. Jej udziałowcami są spółki kapitałowe z siedzibą na Cyprze (60 proc.) i w Austrii (40 proc.). Cypryjski udziałowiec wniósł przedmiotową nieruchomość do polskiej spółki w formie wkładu niepieniężnego. Pomimo że budynek to stara konstrukcja, jego lokalizacja powoduje, że wartość rynkowa całej nieruchomości jest znacznie wyższa od wartości podatkowej netto. Udziałowcy rozważają sprzedaż nieruchomości bezpośrednio z poziomu polskiej spółki (asset deal) lub alternatywnie zbycie udziałów w tej spółce (share deal). Jak będzie opodatkowany zysk ze zbycia inwestycji? – pyta czytelniczka.
Ze zbyciem nieruchomości zazwyczaj wiąże się kwestia tzw. cichej rezerwy, która jest różnicą pomiędzy kosztami uzyskania przychodów, jakie można rozpoznać przy okazji sprzedaży, a wartością rynkową danego aktywa. Wiąże się to z faktem, że zgodnie z ogólną zasadą, kosztem podatkowym – w przypadku zbycia budynku – są wydatki na jego nabycie lub koszt wytworzenia. Tendencje rynkowe powodują, że wartość nieruchomości rośnie, w związku z czym powstaje tzw. cicha rezerwa. Z uwagi na to, że zbycie następuje zazwyczaj za cenę odpowiadającą wartości rynkowej, cicha rezerwa powoduje opodatkowanie zysku z tytułu zbycia nieruchomości.
Jeśli inwestor zdecyduje się na zbycie spółki mającej siedzibę w Polsce, to w pierwszej kolejności należałoby ustalić miejsce opodatkowania dochodu ze sprzedaży takich udziałów. Mamy do czynienia z sytuacją transgraniczną, dlatego należy odwołać się do umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Co do zasady przychód ze sprzedaży powinien być opodatkowany w kraju rezydencji sprzedającego. Niektóre umowy zawierają tzw. klauzulę nieruchomościową, która w przypadku sprzedaży udziałów w spółce, której majątek stanowi w większości nieruchomość, nakazuje opodatkowanie dochodu w kraju, gdzie położona jest ta nieruchomość. Taka klauzula znajduje się np. w umowie z Austrią. Nie ma jej natomiast w umowie z Cyprem. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży udziałów przez spółkę cypryjską, Polska nie będzie miała prawa do opodatkowania uzyskanego dochodu, podczas gdy w przypadku zbycia udziałów przez podmiot austriacki polskie regulacje podatkowe znajdą zastosowanie.
—Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland, Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland
