Nie jest to katalog zamknięty i może być rozszerzany w zależności od potrzeb i zwyczajów na danym rynku.

Ułamek wartości

Podczas licytacji komorniczych nieruchomość można często kupić znacznie poniżej jej rynkowej wartości. Wynika to między innymi z przepisów obowiązującego prawa, gdyż podczas pierwszego terminu licytacji można nabyć nieruchomość za cenę wynoszącą trzy czwarte wartości oszacowania. Podczas drugiego terminu licytacji wartość ta wynosi już tylko dwie trzecie wartości oszacowania.

Powstaje zatem istotne pytanie: co jest zatem przyczyną tak niewielkiej liczby skutecznie przeprowadzanych licytacji

Kiepska informacja

Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest sposób, w jaki potencjalny nabywca jest informowany przez organ egzekucyjny o licytacyjnej sprzedaży nieruchomości. Ogłoszenie o planowanej licytacji jest bowiem ogłaszane co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości i na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (art. 955 § 1 kodeksu postępowania cywilnego).

Konwencjonalne sposoby informowania o licytacji nie przystają do dzisiejszych realiów społeczno-gospodarczych. Przy pominięciu osób, które interesują się licytacjami komorniczymi i mówiąc kolokwialnie „wiedzą, gdzie szukać", krąg odbiorców takiego ogłoszenia jest niewielki. Szczególnie problem ten jest zauważalny w małych miejscowościach, w których krąg potencjalnych nabywców nieruchomości jest nikły.

Zawodzi opis nieruchomości

Kolejnym zauważalnym mankamentem sposobów ogłaszania licytacji są braki w samej treści obwieszczenia. Organ egzekucyjny często nie opisuje nieruchomości w sposób właściwy, zachęcający do wzięcia udziału w licytacji. Biorąc pod uwagę problematyczność w przeprowadzeniu oględzin nieruchomości przez potencjalnych nabywców, brak stosownego opisu może mieć znaczący wpływ na finalny etap licytacji, a często również jej bezskuteczność.

Autopromocja
CYFROWA.RP.PL

Jak cyfrowa rewolucja wpływa na biznes i życie codzienne

CZYTAJ WIĘCEJ

A może w radiu i telewizji

W art. 955 § 2 k.p.c. znaleźć można furtkę pozwalającą na dotarcie do większej grupy potencjalnych nabywców. Mianowicie § 2 tego przepisu stanowi, że na wniosek i koszt strony, komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. Stosowny wniosek – co ważne – może zgłosić zarówno wierzyciel jak i dłużnik. Zarządzenie innego sposobu ogłoszenia może nastąpić m.in. w radiu, telewizji, innych dziennikach bądź specjalistycznych czasopismach oraz na portalach internetowych. Nie jest to katalog zamknięty i może być rozszerzany w zależności od potrzeb i zwyczajów panujących na danym rynku nieruchomości. Skorzystanie z tych możliwości może otworzyć drogę do dotarcia z ogłoszeniem do większej liczby potencjalnych nabywców.

Najbardziej efektywnym i optymalnym kosztowo sposobem będzie umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym, wyspecjalizowanym w dziedzinie sprzedaży nieruchomości.

Zdjęcia do wykorzystania

Pomocne byłoby również podawanie większej liczby danych dotyczących nieruchomości, niż tylko tych wskazanych w art. 955 § 3 k.p.c. Ograniczenie się bowiem do wskazania oznaczenia nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką musi uiścić licytant nie pozwala na zainteresowanie nieruchomością potencjalnych nabywców. Nic nie stoi na przeszkodzie, by w ogłoszeniu podawać także inne informacje, jak szczegółowy opis nieruchomości, wskazanie jej cech szczególnych, zalet, rozkładu itd. Na zwiększenie zainteresowania nabywaniem nieruchomości na licytacjach komorniczych, niezależnie od tego czy obwieszczenie jest obwieszczeniem konwencjonalnym czy też ogłoszeniem dodatkowym, z pewnością miałoby wpływ załączenie do obwieszczenia zdjęć nieruchomości.

Nie należy również tracić z pola widzenia, że nabycie nieruchomości w toku egzekucji komorniczej może być również procesem długotrwałym ze względu na działania dłużników, którzy wykorzystując istniejące możliwości prawne oraz instytucje prawa skutecznie odsuwają w czasie możliwość zakończenia postępowania licytacyjnego, dokonania przybicia czy opróżnienia oraz wydania nieruchomości. Okoliczności te w praktyce mogą znacząco przedłużać postępowanie i naruszać interes wierzyciela.

Ile sprzedano

Statystyki przygotowane przez Krajową Radę Komorniczą pokazują, że w 2012 roku na licytacjach sprzedano ponad 5,5 tys. nieruchomości. Natomiast w roku w 2014 roku liczba ta wzrosła do 9,5 tys. skutecznych licytacji. Skuteczność licytacji komorniczych z roku na rok wzrasta, choć biorąc pod uwagę pokaźną liczbę zajętych i poddanych pod przetarg nieruchomości, liczba ta w dalszym ciągu nie jest satysfakcjonująca.

Zdaniem autora

Szymon Suchcicki, prawnik w kancelarii Kochański Zięba i Partnerzy

W Polsce w dalszym ciągu świadomość prawna przedsiębiorców pomimo szeregu akcji społecznych i promocyjnych wciąż pozostaje niewielka. Natomiast obawy związane z udziałem w postępowaniu przetargowym i dalszym procedowaniu odstraszają potencjalnych nabywców. Organy egzekucyjne, a także wierzyciele i dłużnicy powinni w sposób bardziej efektywny i aktywny wykorzystywać możliwości, które wszak są przewidziane przez przepisy prawa, by zwiększyć zainteresowanie sprzedawaną nieruchomością, a tym samym podnieść efektywność licytacji komorniczych.