Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie opodatkowania działek (który opisywaliśmy szeroko w „Rzeczpospolitej” z 20 lipca) wielu czytelników pyta o to, kiedy skarbówka może uznać sprzedawcę za przedsiębiorcę. Najogólniej można odpowiedzieć tak: wtedy, kiedy inwestuje w nieruchomości, czyli kupuje je po to, aby na nich zarobić. Niestety, rzadko kiedy sytuacja sprzedającego jest prosta i oczywista. Fiskus nie ułatwia przy tym zadania, podchodząc uznaniowo do sprawy.

Prywatnie jest lepiej

Przypomnijmy, że zgodnie z ogólnymi zasadami rozliczenia skarbówka w ogóle nie zainteresuje się sprzedawanymi gruntami, jeśli minęło pięć lat od ich nabycia. Termin liczy się od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło. Jeszcze korzystniej jest przy dziedziczeniu. Pięć lat liczone jest bowiem od nabycia przez spadkodawcę. Podatku możemy uniknąć także wtedy, gdy sprzedamy nieruchomość przed terminem. Wystarczy przeznaczyć pieniądze na cele mieszkaniowe. Mamy na to trzy lata.

Nie skorzystamy z tych preferencji, jeśli sprzedaż działek jest działalnością gospodarczą. Wtedy musimy zapłacić podatek od dochodu, niezależnie od tego, ile czasu minęło od nabycia gruntu. Nie pomoże też przeznaczenie pieniędzy na cele mieszkaniowe.

Ile wyniesie podatek? Na skali jest to 12 proc. do 120 tys. zł dochodu rocznie. Powyżej PIT wynosi 32 proc. Do tego w działalności dochodzi jeszcze składka zdrowotna. U przedsiębiorcy na skali jest to 9 proc. dochodu. Jeśli nie zapłacimy tych danin od razu, to urzędnicy naliczą nam odsetki za zwłokę. I mogą dołożyć grzywnę.

Czytaj więcej

TK zabrał nadzieję sprzedającym działki. "Ten wyrok może ośmielić skarbówkę"

Jak więc widać, uznanie sprzedaży działek za działalność gospodarczą może mieć przykre konsekwencje. Niestety, fiskus często z tej możliwości korzysta. Przykładowo, w jednej z opisywanych przez nas spraw uznał, że przedsiębiorcą jest 76-letnia kobieta sprzedająca po śmierci męża trzy działki (na których pierwotnie miały pobudować się jej dzieci).

Podatnicy mieli nadzieję, że przepis określający definicję działalności gospodarczej (chodzi o art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), dający dużą dowolność i uznaniowość urzędnikom, zostanie uznany za niezgodny z konstytucją. Jednak Trybunał stwierdził, że wszystko jest w porządku. Fiskus ma więc szerokie pole do popisu.

Nie ma jednego wzorca

Co zatem możemy podpowiedzieć czytelnikom? Kiedy mogą rozliczyć transakcję tak jak prywatne osoby, a nie przedsiębiorcy? Wyroków i interpretacji w sprawie działek jest bardzo dużo. Sam Trybunał Konstytucyjny przyznał jednak, że nie da się przyjąć uniwersalnego wzorca działań pozwalającego odróżnić sprzedaż prywatną od firmowej. W każdej sytuacji decyduje całokształt okoliczności. Kryteria działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT – działanie w sposób zorganizowany, ciągły i kierowanie się chęcią zysku – spełnić jednak bardzo łatwo. Każdy przecież chce zarobić na transakcji. Każdy też podejmuje jakieś czynności, np. dzieli działki na części, żeby łatwiej ich się pozbyć i więcej za nie dostać. Skarbówka może więc przyjąć, że działa w sposób zorganizowany. A jeśli podzieli grunty i przeprowadzi kilka transakcji, spełni też kryterium ciągłości.

Ryzyko dość duże

Czy wobec tego jest ryzyko, że fiskus w każdej sytuacji może uznać sprzedawcę za przedsiębiorcę? W zasadzie tak. Wydaje się jednak, że ryzyko jest mniejsze, jeśli rolnik sprzedaje kilka działek odziedziczonych po rodzicach (czyli jest to zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym), a większe, gdy transakcje przeprowadza osoba, która wcześniej nabyła grunty i odpowiednio je do sprzedaży przygotowała (można więc uznać, że jest to klasyczna inwestycja).

Jakie znaczenie ma liczba transakcji? Nie decydujące, ale bardzo istotne. Wiadomo bowiem, że im więcej działek sprzedamy, tym większe jest prawdopodobieństwo uznania naszych poczynań za działalność gospodarczą.

I jeszcze jedna ważna kwestia – z interpretacji fiskusa wynika, że dla urzędników przedsiębiorcą może być też ten, kto zleca załatwienie wszystkich formalności pełnomocnikowi, np. deweloperowi, który jest zainteresowany budową na nabytym gruncie.

Podział, uzbrojenie i reklama

Podejmując decyzję o zasadach opodatkowania transakcji, skarbówka i sądy biorą pod uwagę wszystkie działania sprzedawcy. Przykładowo, w jednym z wyroków potwierdzono stanowisko fiskusa, że o prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają następujące okoliczności:

- podział gruntów,

- uzbrojenie terenu pod zabudowę mieszkalną (wykonanie sieci wodociągowej z przyłączami i kanalizacji sanitarnej oraz przyłączenie do sieci energetycznej),

- podejmowanie czynności zmierzających do rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych (m.in. wystąpienie do urzędu gminy z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu),

- oferta sprzedaży działek (ogłoszenia w gazecie),

- proponowanie budowy domów na sprzedanych gruntach.

Sąd przyznał, że wymienione czynności potwierdzają zawodowy i profesjonalny charakter działań. Jest to więc działalność gospodarcza.