W jaki sposób odsetki i różnice kursowe wpłyną na wartość projektu deweloperskiego

- Spółka realizuje projekt budowy biurowca na gruncie, który zakupiła w 2011 r. Ponieważ czynsze na rynku wyrażane są w euro, spółka podjęła decyzję o zaciągnięciu pożyczki grupowej w tej walucie w kwocie 50 000 000 euro. Podpisanie umowy pożyczki oraz przelew całej kwoty nastąpił 1 stycznia 2017 r. po kursie 3,8 zł/euro. Oprocentowanie pożyczki w okresie 12 miesięcy od dnia jej wypłaty wyniosło 4 proc., a oprocentowanie podobnego kredytu denominowanego w złotówkach wyniosło 6 proc.

Średni kurs zł/euro wyniósł w 2017 r. 4,0. Przyjmijmy, że kurs zł/euro na 31 grudnia 2017 r. wyniesie 4,2.

W roku 2017 spółka zapłaci odsetki w wysokości 2 000 000 euro.

Rzeczpospolita

Dodatkowo, 1 stycznia 2017 r. spółka zaciągnęła kredyt bankowy w wysokości 30 000 000 zł. Kredyt nie jest przeznaczony na finansowanie konkretnej inwestycji. Termin spłaty kredytu przypada na 31 grudnia 2026 r. Prowizja z tytułu otrzymania kredytu wyniosła 1 000 000 zł. Kapitał kredytu ma być spłacany w ostatnim dniu każdego z kwartałów w równych transzach w wysokości 750 000 zł. Dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych, spółka rozpoznaje różnice kursowe zgodnie z art. 15a ustawy o CIT (tzw. podatkowa metoda rozpoznawania różnic kursowych).

Rzeczpospolita

1. Czy spółka może kapitalizować różnice kursowe od pożyczki grupowej, a jeśli tak to w jakiej wysokości?

Rzeczpospolita

2. Jak będzie wyglądała wycena kredytu bankowego efektywną stopą procentową na każdy z dni bilansowych (31 grudnia) pozostałych do spłaty kredytu? – pyta czytelnik.

Rzeczpospolita

Komentarz księgowy

Kapitalizacja różnic kursowych od pożyczki

MSR 23 „Koszty finansowania zewnętrznego" w par. 6 pozwala na kapitalizację kosztów finansowania w postaci różnic kursowych powstających w związku z finansowaniem zewnętrznym w walucie obcej w stopniu, w jakim uznawane są za korektę kosztu odsetek. W związku z tym, spółka nie może kapitalizować różnic kursowych wynikających z wyceny kapitału pożyczki.

Aby wyliczyć maksymalną kwotę różnic kursowych, które spółka może skapitalizować w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2017 r. należy obliczyć, jaka będzie różnica pomiędzy wartością zapłaconych odsetek w roku bieżącym a wartością odsetek, jaką spółka zapłaciłaby za ten sam okres, gdyby zaciągnęła podobną pożyczkę w walucie lokalnej (zł).

Przykład

Taka kalkulacja wygląda następująco:

Różnice kursowe z wyceny pożyczki na 31 grudnia 2017 r.: (4,2 zł/euro – 3,8 zł/euro) x 50 000 000 euro = 20 000 000 zł.

Kwota zapłaconych odsetek wyrażona w zł: 2 000 000 euro x 4,0 zł/euro = 8 000 000 zł.

Hipotetyczna kwota pożyczki denominowanej w złotówkach na 1 stycznia 2017 r.: 50 000 000 euro x 3,8 zł/euro = 190 000 000 zł.

Hipotetyczna kwota odsetek od pożyczki denominowanej w złotówkach: 190 000 000 zł x 6 proc. = 11 400 000 zł.

Kwota 11 400 000 zł jest maksymalną kwotą, jaką jednostka może skapitalizować w ramach kosztów finansowania (obejmująca zarówno odsetki, jak i różnice kursowe) – pod warunkiem, że określiła w swojej polityce rachunkowości traktowanie różnic kursowych jako korekty odsetek.

Maksymalną kwotą różnic kursowych, które spółka może skapitalizować, jest więc kwota 3 400 000 zł (11 400 000 zł – 8 000 000 zł).

Pozostała kwota różnic kursowych wynosząca 16 600 000 zł (20 000 000 zł – 3 400 000 zł) powinna zostać odniesiona w ciężar kosztów finansowych w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

Uwaga! Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku, gdyby wycena pożyczki na 31 grudnia 2017 r. okazała się dodatnia i w konsekwencji powstałby zysk z tytułu różnic kursowych, to cała jego kwota powinna zostać odniesiona w wynik bieżącego okresu poprzez uznanie pozycji jako przychodów/ kosztów finansowych. Kwota skapitalizowanych odsetek nie może być w takim przypadku korygowana o powstałe różnice kursowe.

Różnice w krajowych regulacjach

Ustawa o rachunkowości nie zabrania kapitalizacji wszystkich różnic kursowych powstałych na wycenie finansowania zewnętrznego, pod warunkiem że jest to finansowanie celowe. W związku z tym, biorąc pod uwagę opisany w pytaniu przypadek, spółka mogłaby skapitalizować różnice kursowe w kwocie 20 000 000 zł przy założeniu, że łączna wartość skapitalizowanych kosztów nie byłaby wyższa niż wartość odzyskiwalna całego projektu.

Ponadto ustawa o rachunkowości nie precyzuje, w jaki sposób powinny być traktowane dodatnie różnice kursowe wynikające z wyceny finansowania zewnętrznego na dzień bilansowy.

Wycena kredytu efektywną stopą procentową

Kalkulacja efektywnej stopy procentowej jest zadaniem kompleksowym i bardzo łatwo o popełnienie w nim błędu. W związku z tym, w niniejszym opracowaniu zaprezentujemy uproszczoną metodę wyceny zobowiązania efektywną stopą procentową, która w szybki i przystępny sposób powinna pozwolić na jego wycenę, a przy tym osiągnięty rezultat nie powinien być istotnie różny od tego skalkulowanego przy zastosowaniu kompleksowej kalkulacji.

Wycenę zobowiązania efektywną stopą procentową zaprezentujemy w następujących krokach:

Krok 1. Kalkulacja hipotetycznego obciążenia odsetkowego

Dla wartości kapitału kredytu na koniec każdego z okresów należy skalkulować wartość obciążenia odsetkowego w okresie, przy założeniu dowolnie wybranej, hipotetycznej stopy procentowej – w poniższym przykładzie posłużymy się stopą w wysokości 5 proc.

Krok 2. Określenie wagi każdego z okresów rozliczeniowych

Dla każdego z okresów należy określić wagę, jako stosunek hipotetycznego kosztu odsetek w okresie do skumulowanego kosztu odsetek.

Krok 3. Kalkulacja wartości prowizji bankowej rozliczanej w czasie w każdym z poszczególnych okresów

Skalkulowaną w kroku 2. wagę należy pomnożyć się przez kwotę prowizji bankowej zapłaconej z tytułu udzielenia kredytu. W rezultacie otrzymujemy kwotowy udział zapłaconej prowizji w danym okresie.

Krok 4. Kalkulacja wartości zobowiązania z tytułu kredytu na koniec każdego z okresów rozliczeniowych

Zobowiązanie na koniec każdego okresu kalkuluje się jako kwotę kapitału kredytu na dzień bilansowy pomniejszoną o niezamortyzowaną kwotę prowizji z tytułu udzielenia kredytu.

Zamortyzowaną kwotę prowizji w okresie należy odnieść w wynik w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w ciężar kosztów finansowych.

Nie istnieją istotne różnice w zakresie wyceny zobowiązań efektywną stopy procentową.