Ile przedsiębiorca zapłaci za bezwzględne prawo własności gruntu

Już z nazwy samej ustawy wynika, że przekształcenie ma dotyczyć prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Beneficjentami zmian będą jednak również przedsiębiorcy. Zgodnie z nowymi przepisami przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne.

Czytaj także: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - Sejm uchwalił przepisy

Z mocy prawa

Na przekształcanych gruntach mogą zatem znajdować się również lokale użytkowe (jednak nie więcej niż połowa), wykorzystywane na potrzeby prowadzonego biznesu. Co przekształcenie oznacza dla właścicieli lokali? Przede wszystkim to, że z dniem 1 stycznia 2019 roku zyskają oni bezwzględne prawo własności (udziału we współwłasności) gruntu, na którym wybudowany został budynek. Z tym dniem gmina albo Skarb Państwa, utracą z kolei prawo własności do gruntu. Przekształcenie będzie miało charakter powszechny i z wyjątkiem gruntów wyraźnie wskazanych w ustawie (np. gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, czyli na potrzeby programu Mieszkanie+) dotyczy wszystkich gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Pomimo, że przekształcenie będzie się odbywać z mocy samego prawa (automatycznie z dniem 1 stycznia 2019 roku) to jednak w celu zaktualizowania wpisów w księgach wieczystych niezbędne będzie uzyskanie stosownego zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. W stosunku do gruntów będących własnością Skarbu Państwa zaświadczenie takie wydawane będzie przez starostę, natomiast w stosunku do gruntów komunalnych odpowiednio przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta bądź zarząd powiatu albo województwa. Właściwy organ ma wydawać zaświadczenia z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek uprawnionego w terminie 4 miesięcy od otrzymania wniosku. Ułatwieniem będzie to, że nowi właściciele (współwłaściciele) gruntu nie będą musieli samodzielnie kierować wniosków do sądów wieczystoksięgowych. To sąd z urzędu, na podstawie zaświadczenia doręczonego przez właściwy organ w terminie 14 dni od jego wydania (również z urzędu), będzie dokonywał wpisu prawa własności na rzecz nowych właścicieli.

Nic za darmo

Ustawodawca nie daje jednak w tym wypadku nic za darmo. Z nabyciem prawa własności gruntu wiąże się bowiem obowiązek uiszczania opłaty przekształceniowej. Wysokość opłaty przekształceniowej oraz okres jej wnoszenia będą określane we wspomnianym powyżej zaświadczeniu. Roszczenie o zapłatę opłaty przekształceniowej będzie ujawniane w księdze wieczystej i ma obciążać, do czasu spłaty, każdorazowego właściciela lokalu (czyli niejako stanowić obciążenie nieruchomości). Wysokość opłaty przekształceniowej ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 roku. W związku z tym niektóre gminy jeszcze do końca roku podwyższają dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Opłata przekształceniowa będzie wnoszona w terminie do 31 marca każdego roku, zasadniczo przez okres 20 lat od przekształcenia (opłata za 2019 wnoszona jest w terminie do 29 lutego 2020 roku). Nowy właściciel będzie mógł jednak, w każdym czasie zgłosić właściwemu organowi, na piśmie, jednorazową spłatę całej opłaty przekształceniowej (opłata jednorazowa). Po wniesieniu wszystkich opłat rocznych albo opłaty jednorazowej właściwy organ wyda stosowne zaświadczenie, które będzie podstawą do wykreślenia roszczenia o uiszczanie opłaty z księgi wieczystej. Z obowiązku wniesienia opłaty będą zwolnione osoby fizyczne oraz spółdzielnie mieszkaniowe, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.

Możliwe odwołanie

W przypadku, gdy nowy właściciel nie będzie zgadzał się z wysokością lub okresem wnoszenia opłaty przekształceniowej przysługuje mu procedura odwoławcza. Właściciel będzie mógł złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Od takiej decyzji będzie przysługiwała jeszcze normalna procedura odwoławcza w administracyjnym toku postępowania (odwołanie do organu wyższego stopnia a następnie skarga do sądu administracyjnego).

Wysokość opłaty przekształceniowej może zostać zmniejszona, przy czym wysokość bonifikaty zależy od tego, kto był dotychczasowym właścicielem gruntu – jednostka samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa. Jeżeli chodzi o grunty Skarbu Państwa ustawa wprost określa sztywną wartość bonifikaty. W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej w 2019 roku (w roku przekształcenia) bonifikata wynosi 60 proc., 50 proc. w drugim roku po przekształceniu, 40 proc. w trzecim, 30 proc. w czwartym, 20 proc. w piątym i 10 proc. w szóstym. Gminy oraz inne jednostki samorządu terytorialnego będą miały większą swobodę, ponieważ mogą w dowolny sposób, w drodze uchwały określić wartość bonifikaty.

Niezwykle istotną wiadomością dla przedsiębiorców jest to, że w zakresie przekształcenia, w szczególności pod kątem bonifikat, zastosowanie znajdują unijne przepisy o pomocy de minimis. W przypadku, gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty.

Nowelizacja jeszcze przed wejściem w życie

Pomimo, że opisane przełomowe przepisy weszły w życie 5 października 2018 roku (a ich zasadniczy skutek jeszcze nie nastąpił), to ustawodawca już dokonuje ich nowelizacji. 4 grudnia 2018 roku wpłynął do Sejmu rządowy projekt zmiany ustawy przekształceniowej. Czeka już na podpis prezydenta. Niezwykle istotną zmianą, mającą wymiar praktyczny, jest określenie odrębnego terminu na wydanie zaświadczenia przez właściwy organ w przypadku złożenia wniosku przez właściciela lokalu, uzasadnionego potrzebą dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadnionego potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokali. W takim wypadku zaświadczenie powinno być wydane w terminie 30 dni. Praktyka pokaże, czy biorąc pod uwagę skalę przekształcenia, taki termin będzie realnie możliwy.

Zmiana, która odnosi się bezpośrednio do przedsiębiorców dotyczy okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej. Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej będzie mógł w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres:

- 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej za ostatni rok użytkowania wieczystego wynosi 1 proc.,

- 50 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej za ostatni rok użytkowania wieczystego wynosi 2 proc.,

- 33 lat, licząc od dnia przekształcenia, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej za ostatni rok użytkowania wieczystego wynosi 3 proc. albo

- przez okres w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za ostatni rok – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3 proc.

Dodatkowo, nowy właściciel będący przedsiębiorcą, w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym czasie, jednakże z uwzględnieniem przepisów o pomocy de minimis, może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty, w okresie o którym mowa powyżej, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. W takim wypadku właściwy organ wyda zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia nowego oświadczenia. Od takiego zaświadczenia przysługuje normalna procedura odwoławcza.

Ustawodawca dokonał zatem zmiany, która ma uczynić przepisy dotyczące opłaty przekształceniowej bardziej elastycznymi z perspektywy przedsiębiorców. Pytanie, czy takie przepisy będą miały realny wymiar praktyczny, w szczególności jeżeli 99-letni okres wnoszenia opłat za przekształcenie. Teoretycznie ten 99-letni okres będzie mógł mieć zastosowanie także do przedsiębiorców będących osobami fizycznymi. Nowelizacja nie odpowiada jednak na pytanie co w przypadku, gdy przedsiębiorca sprzeda nieruchomość wykorzystywaną do działalności gospodarczej osobie fizycznej, która będzie ją wykorzystywała na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą. Analogiczne pytanie dotyczy sytuacji, gdy przedsiębiorca wyłączy nieruchomość z działalności. W szczególności chodzi o to, czy w takim przypadku ustalony dla przedsiębiorcy termin wnoszenia opłat (należy pamiętać, że obowiązek wnoszenia opłat przechodzi na nabywcę) pozostanie niezmieniony, czy też będzie musiał ulec odpowiedniemu skróceniu (tak jak dla podmiotów niebędących przedsiębiorcami).

Nowelizacja zakłada także, że nabywca nieruchomości będzie miał obowiązek wystąpienia do właściwego organu w terminie 30 dni po nabyciu nieruchomości, o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłat. W obecnym kształcie przepisy przewidują, że nabywca ma takie uprawnienie a nie obowiązek. ?