fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Skutki luki planistycznej

www.sxc.hu
Gdy utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a gmina nie uchwaliła nowego planu w terminie, doprowadzając do istnienia tzw. luki planistycznej, należy zbadać, czy wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciel (użytkownik wieczysty) doznał ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, zgodnym z dotychczasowym jej przeznaczeniem przewidzianym w poprzednim planie.

Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 9 września 2015 r., IV CSK 754/14.

Powód nabył w maju 2008 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, z zamiarem prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Działka była pierwotnie objęta dwoma miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Część działki, na której powód zamierzał umieścić reklamę wielkoformatową, była objęta planem obowiązującym od 15 lipca  1988 r., zgodnie z którym znajdowała się ona na gruncie oznaczonym jako teren zabudowy wielorodzinnej z usługami. Plan ten stracił moc 31 grudnia 2003 r. Nowy plan wszedł w życie dopiero 19 sierpnia 2009 r. i przewidywał dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, inne przeznaczenie, tj. zieleń urządzoną, w której obowiązuje zakaz zabudowy kubaturowej. Przed przyjęciem planu z 2009 r. (w lutym 2008 r.) zostało uchwalone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, według którego nieruchomość miała się znajdować na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe i usługi.

Powód po nabyciu prawa wieczystego użytkowania działki nie podjął na niej działalności ani nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Powód wniósł – na mocy art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) – przeciwko gminie pozew o zobowiązanie jej do złożenia oświadczenia woli o nabyciu od niego prawa użytkowania wieczystego działki, uzasadniając roszczenie tym, że w następstwie zmiany przeznaczenia gruntu, wynikającej z uchwalonego nowego planu zagospodarowania przestrzennego, utracił możliwość korzystania z niego zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Sądy I i II instancji nie uznały powództwa za zasadne. Sąd Apelacyjny uznał, że powód nie korzystał faktycznie z gruntu w sposób, któremu miałby stanąć na przeszkodzie nowy plan. Nie można też przyjąć, że było jakieś dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, skoro nabycie prawa nastąpiło wtedy, gdy poprzedni plan już, a nowy plan jeszcze, nie obowiązywał, a powód nie wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli nieruchomość nie była objęta żadnym wiążącym aktem prawnym lub decyzją, określającymi jej przeznaczenie, nie można twierdzić, że przeznaczenie to uległo zmianie.

Powód wniósł skargę kasacyjną, która została uwzględniona.

Komentarz eksperta

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Na podstawie u.p.z.p. gminy mają prawo ustanawiania powszechnie wiążących na danym terenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Określają one przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz wskazują sposoby zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

W judykaturze i piśmiennictwie wskazuje się, że w tych działaniach powinna być przestrzegana tzw. zasada ciągłości planistycznej. Nie jest ona wprost zapisana w u.p.z.p., ale odkodowuje się ją z przepisów ustawy. Zgodnie z tą zasadą planowanie przestrzenne to pewien proces o charakterze ciągłym, z czym wiąże się oczekiwanie, że uchylenie obowiązującego miejscowego planu łączy się z jednoczesnym uchwaleniem nowego planu (np. wyroki TK z 9 lutego 2010 r., P 58/08 i z 18 grudnia 2014 r., K 50/13). Oznacza to, że gmina nie powinna doprowadzać do wystąpienia tzw. luki planistycznej, czyli etapu, w którym poprzedni plan utracił moc obowiązującą, a nie został jeszcze uchwalony nowy plan. Taka sytuacja świadczy o nieprawidłowym prowadzeniu przez gminę polityki przestrzennej, a jej konsekwencji nie powinni ponosić właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości (jej części) w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może (co do zasady) żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. W orzecznictwie SN wskazuje się, że to, czy wskutek wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciel doznał ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, zgodnym z dotychczasowym planem, powinno być badane również w sytuacji, gdy istniała luka planistyczna. W przeciwnym razie doszłoby do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji uprawnionych, którym przysługiwałyby roszczenia wtedy, gdy nowy plan bezpośrednio zastąpił poprzedni, a byliby go pozbawieni wówczas, gdy gmina doprowadziła swym zanie- chaniem do luki planistycznej (wyroki SN z 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08; z 13 czerwca 2013 r., IV CSK 680/12; z 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14). Nieuwzględnienie przez sąd apelacyjny zasady ciągłości planistycznej oraz konkluzja o niemożności ustalenia w sytuacji zaistnienia luki planistycznej dotychczasowego przeznaczenia terenu w rozumieniu art. 36 ust. 1 u.p.z.p. były błędne.

Ponadto, przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego przez powoda zostało uchwalone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zgodnie z którym teren, na którym była położona nieruchomość, miał być przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i usługi. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, lecz ma istotne znaczenie dla prac planistycznych, a jego ustalenia są wiążące dla gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 1 i 4 u.p.z.p.). Decyzja o warunkach zabudowy natomiast nie zastępuje planu miejscowego i nie reguluje przeznaczenia terenu (wyroki TK z 20 lipca 2010 r., K 17/08 i z 20 grudnia 2007 r., P 37/06).

Dodatkowo, ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należy też uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie (np. wyroki SN z 9 września 2009 r., V CSK 46/09; z 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11 i z 9.4.2015 r., II CSK 336/14). Wobec tego nieprawidłowa jest także konkluzja sądu apelacyjnego, że ustalenie, czy nowy plan ma wpływ na korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, możliwe jest wyłącznie w oparciu o to, jak nieruchomość była faktycznie wykorzystywana.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA