Najem w galerii handlowej: straty w sprzedaży nie uzasadniają zerwania umowy - wyrok

Krystyna D. prowadziła sklep z butami w galerii handlowej. Nie była zadowolona z jego obrotów a czynsz musiała płacić. Przy pomocy sądu postanowiła rozwiązać umowę najmu. Chciała skorzystać z nadzwyczajnych środków, które daje jeden z przepisów kodeksu cywilnego.

Mały obrót, duży czynsz

W pozwie do Sądu Okręgowego w Warszawie, powołała się na art. 357(1) Kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że sąd może orzec o rozwiązaniu umowy najmu, jeżeli wywiązanie się z niej i zapłata czynszu byłyby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłyby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy.

Krystyna D. wyjaśniła, że na podstawie umowy najmu co miesiąc miała uiszczać równowartość w złotych 20 euro za 1 mkw. W dniu wniesienia pozwu czynsz wynosił 20 829,32 zł plus VAT.

Kiedy zawierała umowę najmu, sugerowała się informacjami, jakie dostała od spółki - właścicielki galerii, że galeria będzie fragmentem wielkiego kompleksu rozrywkowo-handlowego. Tym samym jej lokal będzie atrakcyjny a obroty będą wysokie.

Tymczasem nic z tego nie wyszło. Budowa nowych sklepów została wstrzymana, przez co jej butik nie przyciąga klientów. Wolą oni odwiedzać inne galerie handlowe.

Wysokość czynszu – jej zdaniem – znacznie przewyższa obroty przez nią osiągane. Nie jest w stanie go płacić i ma dług 90 tys. zł.

Straty to nie kryzys

Krystyna D. nadzwyczajnej zmiany stosunków upatrywała w ogólnoświatowym kryzysie ekonomicznym, którego skutkiem był drastyczny spadek podaży i popytu oraz w ponad 33 proc. wzroście kursu euro do złotówki. Kryzys doprowadził do tego, że z powodu nierentowności zamknięto wiele lokali handlowych, co spowodowało jeszcze większe zmniejszenie atrakcyjności galerii. Zmiany te miały charakter nagły i nieprzewidywalny, a ich następstwem były jej kłopoty finansowe.

Sąd oddalił powództwo. Jego zdaniem strony zawierające umowę najmu muszą ponieść „zwykłe ryzyko kontraktowe", jakie wiąże się ze stałymi, normalnymi zmianami zachodzącymi w stosunkach społeczno-gospodarczych.

Art. 357(1) k.c. powinien znaleźć zastosowanie wówczas, gdy pewne zjawiska wywołują taką zmianę stosunków, która nie mieści się już w granicach owego zwykłego ryzyka. Nadzwyczajny charakter należy przypisać między innymi takim zmianom stosunków, których nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy. Chodzi m.in. o zmianę ustroju gospodarczego, która nastąpiła po 1990 r., zmianę przepisów podatkowych, których nie można było przewidzieć, zaskakujące zmiany stawek celnych, zmianę stanu prawnego, kryzys gospodarczy, kataklizmy, strajki.

Na czym polegał kryzys

Tymczasem zdaniem sądu do tego typu zdarzenia nie doszło. Krystyna D. nadzwyczajną zmianę okoliczności po zawarciu umowy najmu uzasadniała kryzysem gospodarczym, który dotknął polski rynek na początku 2009 r., skutkujący spadkiem podaży i popytu, wahaniami kursu euro oraz zamykaniem sklepów galerii i brakiem klientów.

Zgodnie z opinią biegłego trudno potwierdzić, że w sektorze odzieżowym, w tym obuwniczym miał miejsce kryzys gospodarczy. Przez kryzys gospodarczy należy rozumieć sytuację, w której w perspektywie kilkuletniej, większość podmiotów w branży ponosi stratę na działalności gospodarczej.

Z opinii biegłego wynika, że sytuacja finansowa branży odzieżowej i obuwniczej w latach 2007–2009 ulegała pogorszeniu, spółki obuwnicze odnotowały spadek poziomu sprzedaży i wiele z nich musiało dokonać restrukturyzacji. Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego najdotkliwiej wpłynęło na małych przedsiębiorców, o mniejszej zdolności obniżania kosztów.

SO zauważył, że w tym trudnym okresie właścicielka galerii obniżyła Krystynie D. czynsz o 30 proc. Zdaniem sądu był to przejaw lojalności wobec partnera i uznania dla trudnej sytuacji gospodarczej, w jakiej ten się znalazł.

Krystyna D. jako sprzedawca taniego obuwia, miała większe niż przeciętny przedsiębiorca z jej branży szanse na osiągnięcie pozytywnego wyniku gospodarczego.

Ponadto, skoro Krystyna D. powołała się na kryzys na świecie i w Polsce, to nie można zapominać, że dotknął on również drugą stronę umowy, czyli spółkę i jej interes.

Znaczenia dla sprawy nie miały też wahania kursu euro. SO podniósł, że ryzyko kursowe jest zwyczajnym i typowym elementem działalności gospodarczej. Sytuacja Krystyny D. była o tyle specyficzna, że zawarła umowę najmu, w której stawka czynszu minimalnego wyrażona została w walucie obcej – euro.

Taki jest handel

Zdaniem SO nie można również mówić o spadku liczby klientów, co w sposób wyraźny wynika z zeznań dyrektora galerii. Mimo niekorzystnego położenia galerii, materiał dowodowy nie potwierdza by „świeciła ona pustkami". Galeria jest małą galerią handlową, przyciąga więc mniej klientów niż przyciąga rozbudowany kompleks handlowo – rekreacyjny.

Sąd przypomniał, że zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Samo twierdzenie strony nie jest dowodem, a twierdzenie dotyczące istotnej dla sprawy okoliczności powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą. Powódka, poza własnymi twierdzeniami nie udowodniła, że po jej stronie zaistniała rażąca strata lub jej groźba. Przedstawione przez nią dowody na okoliczność spadku obrotów czy zysków w postaci faktur są szczątkowe i niekompletne.

Istotną rolę w konstrukcji klauzuli z art. 357(1) k.c. odgrywa kryterium nieprzewidywalności. Trudność lub groźba rażącej straty związane ze spełnieniem świadczenia muszą być tego rodzaju, że strony nie mogły przewidzieć ich w chwili zawierania umowy.

Krystyna D. w pełni świadomie zawarła umowę, której zasadnicze postanowienie – ustalenie stawki czynszu w euro, tzn., wiązało się z pewnym ryzykiem zmiany kursu walut. I choć w 2009 r. nastąpiło osłabienie złotówki do niespodziewanego poziomu, powódka jako przedsiębiorca, tzn. podmiot profesjonalny, powinna brać takie ryzyko pod uwagę.

Krystyna D. wystąpiła z apelacją. Według niej SO ryzykiem fluktuacji klientów obciążył ją, a nie pozwaną, gdy tymczasem nie było mowy o najmie „zwykłym", ale o najmie w galerii, który rządzi się innymi prawami niż najem w wolnostojącym obiekcie. To wynajmujący powinien zagwarantować atrakcyjność galerii, która przekłada się na zdolność uzyskania klientów przez najemcę. Brak prawidłowego zarządzania galerią (wolne powierzchnie, brak popularnych marek, brak dojazdu i marketingu), ponadto kryzys gospodarczy miały duże znaczenie i wpłynęły na zdolność nabywczą klientów.

To nie było zobowiązanie

Sąd Apelacyjny oddalił apelację. Ustalenia poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe i SA przyjmuje je za własne. Prawidłowe są także rozważania prawne SO.

Bezsporne jest, że w chwili zawierania umowy najmu pozwana oświadczyła, że zrealizuje na nieruchomości centrum handlowe o powierzchni użytkowej 37.473m2, w skład którego wejdzie hipermarket, galeria handlowa oraz infrastruktura zewnętrzna. Bezsporne jest i to, że opis mającego powstać w przyszłości centrum handlowego zawarty we wstępie do umowy najmu nie miał charakteru zobowiązania umownego i że wynajmujący miał wykonać zobowiązanie jedynie poprzez udostępnienie powódce lokalu na warunkach wskazanych w umowie.

Wynajmujący nie podjął w stosunku do najemcy żadnych zobowiązań w zakresie liczby i ciągłości napływu klienteli.

Okoliczność, że centrum handlowe nie zostało uruchomione według zapewnień składanych powódce przed datą zawarcia umowy, nie oznacza zaistnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków w rozumieniu art. 357(1) k.c. Powódka w chwili zawierania umowy najmu musiała zdawać sobie sprawę, że realizacja planów budowy centrum wymaga czasu, oraz że mogą one ulec zmianie. Oczekiwania powódki co do rozbudowy centrum mieściły się w ramach zwykłego ryzyka kontraktowego.

Wyrok Sądu Apelacyjnego z 24 marca 2017 r.

sygnatura akt: I ACa 43/16