Zasady pozbawienia firmy korzystania z lokalu usługowego

Właściciele czy zarządcy nieruchomości, którzy celowo demolują swoje nieruchomości, żeby w ten sposób pozbyć się niechcianych lokatorów, mogą zostać surowo ukarani. Grożą im nawet trzy lata więzienia. To skutek nowelizacji kodeksu karnego, która obowiązuje od 7 stycznia 2016 r.

Zgodnie z nowym art. 191 § 1a kodeksu karnego kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, popełnia przestępstwo. Zagrożone jest ono karą nawet trzech lat pozbawienia wolności.

Przemoc pośrednia pozostaje

Okazuje się jednak, że nowe przepisy nie chronią wszystkich użytkowników nieruchomości. W żaden sposób nie chronią np. przedsiębiorców, którzy w użytkowanym przez siebie lokalu usługowym prowadzą swój biznes. Z nowego przepisu art. 191 § 1a kodeksu karnego w sposób jednoznaczny wynika bowiem, że karalne jest wyłącznie utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Nie ma tu mowy o lokalach innego rodzaju, jak np. lokale usługowe czy użytkowe. Szczególną ochroną objęci zatem zostali wyłącznie lokatorzy lokali mieszkalnych, a nie np. przedsiębiorcy użytkujący lokale usługowe.

W praktyce zatem nadal będzie można stosować przemoc pośrednią, a więc nakierowaną na sam lokal i elementy jego wyposażenia, wobec przedsiębiorców użytkujących lokale usługowe położone np. w kamienicy, w celu pozbycia się niechcianego lokatora-przedsiębiorcy. Bez odpowiedzialności karnej pozostanie wymontowanie okien czy drzwi z siedziby firmy, dokonane w celu pozbycia się z lokalu przedsiębiorcy. Zachowania tego typu nie będą karane z art. 191 § 1a kodeksu karnego.

Różne sposoby zabronionych działań

Nowe przepisy chronią zatem wyłącznie przed działaniami prowadzącymi do dewastacji mieszkania, demontażu jego urządzeń, jak np. okna czy drzwi, demontażu istotnych elementów wyposażenia, jak np. urządzenia sanitarne. Sprzeczne z prawem będzie także podejmowanie innego rodzaju przedsięwzięć mających na celu zmuszenie lokatorów do opuszczenia lokalu, jak np. siłowe wprowadzanie do mieszkania innych lokatorów, którzy będą organizowali imprezy czy też słuchali głośno muzyki. Robienie nadmiernego hałasu przez wiele miesięcy pod pozorem przeprowadzania remontu, który w rzeczywistości nie ma na celu poprawienia stanu technicznego budynku, a utrudnienie lokatorom korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego, również może zostać uznane za przestępstwo. Tak samo będzie w przypadku bezpodstawnego odcinania mediów pod pozorem przeprowadzania remontu.

Lista sposobów działania sprawcy jest nieograniczona i nie ma ona charakteru enumeratywnego wyliczenia.

W każdym przypadku bezprawne działania właściciela czy zarządcy nieruchomości albo innej osoby działającej na ich zlecenie muszą zostać podjęte w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, a więc np. w celu zmuszenia lokatora do opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego. Przestępstwo to ma bowiem charakter kierunkowy.

W praktyce oznacza to, że podjęcie takich działań, jak np. dewastacja mieszkania, w innym celu niż np. zmuszenie do wyprowadzki, a więc np. podczas domowej kłótni, nie będzie wyczerpywało znamion przestępstwa z art. 191 § 1a kodeksu karnego.

Ze względu na to, że przestępstwo to ma charakter kierunkowy, to w toku postępowania trzeba wykazać sprawcy, że działał on umyślnie z zamiarem bezpośrednim.

Przestępstwo ma charakter formalny. Do jego dokonania wystarcza, że sprawca podjął określone w przepisie bezprawne środki zmuszania. Bez znaczenia jest, czy zmuszony postąpił zgodnie z wolą przestępcy. Działanie i zachowanie się pokrzywdzonego nie należy bowiem do znamion tego przestępstwa. W wyroku z 14 maja 1982 r. (IV KR 75/82), który jest nadal aktualny, sędziowie Sądu Najwyższego wskazali, że do dokonania przestępstwa dochodzi już z chwilą użycia przemocy lub groźby, nie zaś dopiero z chwilą podporządkowania się zmuszonego woli zmuszającego. Jest to przestępstwo czynnościowe, a więc formalne, nie zaś znamienne skutkiem.

Odpowiadać będzie nie tylko właściciel

Sprawcą tego przestępstwa może być nie tylko właściciel czy zarządca nieruchomości, ale także osoba trzecia stosująca bezprawne działania w celu zmuszenia lokatorów do opuszczenia lokalu. Przestępstwo to nie ma bowiem charakteru indywidualnego. Pogląd taki wyraził Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 15 czerwca 2010 r. (II KK 319/09). Co prawda wyrok ten został wydany na kanwie art. 191 § 2 kodeksu karnego, to jednak może być on analogicznie stosowany przy wykładni art. 191 § 1a kodeksu karnego.

Dla zaistnienia tego przestępstwa bez znaczenia jest również to, czy sprawca wymuszający opuszczenie lokalu działa w takim celu ze świadomością, że na podstawie obowiązującego prawa przysługuje mu lub osobie, na której rzecz działa, wierzytelność, a więc że lokator powinien opuścić mieszkanie, bowiem np. dostał nakaz eksmisji. Błąd sprawcy w tym względzie – np. działanie w lokalu, do którego w ogóle nie przysługuje mu tytuł prawny, jest błędem nieistotnym i nie ma wpływu na odpowiedzialność karną. Znamieniem przestępstwa z art. 191 § 1a kodeksu karnego nie jest bowiem to, czy sprawcy przysługuje roszczenie o opróżnienie mieszkania.

Inspektor nadzoru nakaże remont

Obowiązująca od 7 stycznia 2016 r. nowela wprowadziła też zmiany do prawa budowlanego. Zgodnie z nimi lokator będzie miał prawo zgłosić zarządcy lub właścicielowi nieruchomości dokonanie nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki techniczne budynku, a więc będzie miał prawo dokonania zgłoszenia nieuzasadnionej dewastacji budynku.

Jeżeli takie zgłoszenie zostanie dokonane, to właściciel lub zarządca budynku będzie miał obowiązek przeprowadzenia kontroli. Będzie miał na to maksymalnie trzy dni od otrzymania zgłoszenia.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo nakazać usunięcie skutków ingerencji albo naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego w budynku. Decyzję taką będzie mógł podjąć, gdy w trakcie kontroli stwierdzi, że zmiany w budynku nie mają uzasadnienia technicznego ani użytkowego i uniemożliwiają lub znacznie utrudniają użytkowanie lokalu do celów mieszkalnych. Decyzja inspektor nadzoru budowlanego podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, będą musieli niezwłocznie usunąć uszkodzenia stwierdzone w czasie kontroli. Będą również musieli uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Jeżeli nie wywiążą się ze swoich obowiązków w tym zakresie, to zgodnie z art. 93 pkt 8 prawa budowlanego będą mogli zostać ukarani karą grzywny. Taka sama kara zostanie na nich nałożona, kiedy wypełnią oni swoje obowiązki, ale z przekroczeniem terminu wskazanego przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (art. 93 pkt 12 prawa budowlanego). Zgodnie zaś z nowym brzmieniem art. 96 § 1c kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia grzywna taka będzie mogła wynieść do 2 tys. zł.

Jeżeli się okaże, że potrzebne są szybkie działania, np. wstawienie okien w zimie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł przeprowadzić takie prace na koszt właściciela, zarządcy budynku. Takie szybkie działania inspektora nadzoru będą możliwe w każdym przypadku, kiedy zajdzie konieczność usunięcia niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia.

Uwaga! Ściganie omawianego przestępstwa następuje na wniosek pokrzywdzonego. Nie jest to przestępstwo ścigane z urzędu.

Arkadiusz Jaraszek, prokurator Prokuratury Rejonowej Warszawa-Ochota

podstawa prawna: ustawa z 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (DzU z 2015 r., poz. 1549)

Trzy formy przymusu

- Zmuszenie do działania – jest zmuszeniem do podjęcia określonego czynu w formie określonych ruchów, a więc np. zmuszenie do zabranie swoich rzeczy i wyprowadzenia się.

- Zmuszenie do zaniechania – to zmuszenie do niepodejmowania czynu w formie określonych ruchów, a więc np. zmuszenie do zaniechania wezwania policji, w celu podjęcia interwencji wobec osoby, która w środku nocy głośno słucha muzyki, żeby w ten sposób zmusić innych do wyprowadzenia się z budynku.

- Zmuszenie do znoszenia – to zmuszenie do tolerowania pewnego permanentnie trwającego stanu, a więc np. zmuszenie do zamieszkania z przypadkową osobą, która nieustannie organizuje imprezy i w ten sposób chce zmusić do wyprowadzenia się. -

Więzienie za złe utrzymanie budynków

Prawidłowe utrzymanie obiektu budowlanego jest istotne nie tylko ze względu na zapewnienie jego bezpiecznego użytkowania. Osoba, która nie wywiązuje się ze swojego obowiązku, naraża się na surową odpowiedzialność karną. Zgodnie bowiem z art. 91a prawa budowlanego osoba, która nie zapewnia utrzymania budynku w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa jego użytkowania, popełnia przestępstwo. Grozi za nie kara grzywny nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przestępstwo to ma charakter indywidualny. W praktyce oznacza to, że może je popełnić jedynie właściciel lub zarządca obiektu.

Jakie zachowania są karalne

Zgodnie z nowymi przepisami sprawca poniesie odpowiedzialność karną, jeśli będzie:

1. działać w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia;

2. stosować przemoc innego rodzaju, niż została określona w art. 191 § 1 kodeksu karnego, a więc w praktyce stosować przemoc, która nie jest nakierowana bezpośrednio na osobę;

3. działać uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu, ale wyłącznie lokalu mieszkalnego. W tym przypadku sprawca może:

- działać uporczywie, ale nie w sposób istotnie utrudniający korzystanie z lokalu,

- działać uporczywie, ale w sposób nieistotnie utrudniający korzystanie z lokalu,

- działać uporczywie, ale w ogóle nieutrudniający korzystanie z lokalu,