Zastrzegł karę, został z niczym
Samo zastrzeżenie kary umownej nie oznacza jeszcze, że wynajmujący otrzyma odpowiednią kwotę pieniężną. W ramach sporów dotyczących dochodzenia kar umownych, praktyka orzecznicza ukształtowała kilka zasad, które ilustrują poniższe przykłady.
Przykład 1
W umowie najmu zastrzeżono karę umowną za wypowiedzenie umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy. Przyczyną wypowiedzenia był brak wpłaty depozytu przez najemcę. Wynajmujący chce dochodzić kary umownej z tego tytułu.
W takiej sytuacji można skutecznie dochodzić kary umownej wyłącznie w przypadku, gdy najemca nie wykonał, albo nienależycie wykonał zobowiązanie o charakterze niepieniężnym (tj. inne niż przekazanie wynajmującemu określonej sumy pieniężnej). Skoro przyczyną wypowiedzenia był brak wpłaty depozytu, najemca może skutecznie obronić się przed powództwem wynajmującego, podnosząc zarzut nieważności zastrzeżenia kary umownej.
Przykład 2
W umowie zastrzeżono karę umowną za opóźnienie w otwarciu lokalu dla klientów w wysokości 1/30 czynszu oraz 1/30 opłat za media – za każdy dzień opóźnienia. W świetle k.c. kara umowna to „określona suma". Opłaty za media są zależne od ich zużycia przez najemcę za dany miesiąc (i różnią się w zależności od tego zużycia). Zatem najemca może bronić się zarzutem, że na podstawie takiego postanowienia nie sposób ustalić dokładnie kwoty kary umownej.
Przykład 3
W umowie zastrzeżono karę umowną za opóźnienie w wykonaniu prac wykończeniowych w wysokości 300 euro za każdy dzień opóźnienia.
Należy wiedzieć , że brak określenia w umowie końcowego terminu naliczania kar umownych albo ich kwoty maksymalnej, prowadzi do powstania zobowiązania „wiecznego" (nieograniczonego w czasie). Najemca może bronić się argumentem, że takie ukształtowanie kary umownej nie spełnia wymagania „określenia sumy pieniężnej".