Zmiany prawa wprowadziła obowiązująca od 30 kwietnia nowelizacja ustawy z 13 kwietnia 2016 r. Przyznała ona Lasom Państwowym prawo pierwokupu lub wykupu prywatnych nieruchomości rolnych (art. 37a ustawy).

Wcześniej obrót prywatnymi lasami nie podlegał tego typu ograniczeniu. Można było nimi swobodnie handlować. Nadleśniczy nie musiał nic wiedzieć o takich transakcjach. To się obecnie zmieniło.

Prawo pierwokupu dotyczy konkretnie: nieruchomości oznaczonych jako lasy w ewidencji gruntów i budynków (Ls), przeznaczonych do zalesiania (w miejscowym planie albo warunkach zabudowy) lub objętych uproszczonym planem urządzenia lasu.

Prawo to polega zaś na tym, że gdy np. prywatny właściciel lasu zechce go sprzedać, to musi liczyć się, że transakcja zostanie przeprowadzona dwuetapowo. Najpierw zostanie zawarta wstępna umowa u notariusza, następnie o transakcji zawiadomione zostaną Lasy Państwowe. Potem trzeba czekać miesiąc. Jeżeli w tym czasie Lasy (czyli w praktyce nadleśnictwo) nie zgłoszą chęci nabycia nieruchomości, dochodzi do finalizacji sprzedaży.

Gdy Lasy Państwowe zechcą skorzystać z prawa pierwokupu, przystąpią do transakcji i nabędą grunt na własność Skarbu Państwa po cenie, na którą umówiły się strony (oświadczenie nadleśniczy składa w formie notarialnej). Może być i tak, że Lasy Państwowe będą miały zastrzeżenia do wartości transakcji.

Wówczas nadleśniczy może zlecić określenie wartości gruntu leśnego rzeczoznawcy majątkowemu. Gdy zaś na podstawie operatu szacunkowego dojdzie do wniosku, że cena rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, tj. jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, ma prawo podjąć kolejne kroki.

Nowela przewiduje, że w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu moze wystąpić do sądu o ustalenie, czy cena, którą zapłaciły, jest rzeczywiście rynkowa.

Umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu będzie nieważna. Sankcja za pominięcie tego prawa jest więc bardzo dotkliwa. Tymczasem w praktyce to, czy nieruchomość przedsiębiorcy ma charakter leśny nie jest takie oczywiste.

Bywa bowiem, że nieruchomość składa się z działek o różnym charakterze, jedna jest jest typowo inwestycyjna a dru- ga leśna. Co wtedy? Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego tylko przeważające przeznaczenie nieruchomości ma znaczenie (IV CSK 93/12). A więc jeżeli magazyn zajmuje 75 proc. działki, to jest oczywiste, że nieruchomość nie ma charakteru leśnego.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

Poza tym przy stosowaniu prawa pierwokupu nie bierze się pod uwagę faktycznego wykorzystania nieruchomości, ale wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Tymczasem w praktyce bywa różnie. Działki inwestycyjne, składy, magazyny itp. mogą okazać się nieruchomościami rolnymi. W ewidencji są oznaczone bowiem jako Ls, choć na pierwszy rzut oka widać, że tego typu działka nie ma charakteru typowo leśnego.

W obu przypadkach przedsiębiorca z ostrożności i aby uniknąć w przyszłości zarzutu, że transakcja jest nieważna, może przeprowadzić transakcję dwuetapowo i na wszelki wypadek zapytać się nadleśniczego, czy zechce skorzystać z prawa pierwokupu.

Natomiast, jeśli nabycie lasu będzie następowało na podstawie innej umowy niż sprzedaż (na podstawie darowizny, wniesienia nieruchomości aportem do spółki), Lasy Państwowe będą mogły złożyć oświadczenie o nabyciu, korzystając z prawa wykupu.

Pierwokup i wykup nie dotyczą przypadków, kiedy prywatny właściciel chce sprzedać grunty leśne osobom bliskim, czy zapisać je na rzecz innej osoby np. w testamencie.

Nowe zasady obrotu lasami dotyczą tylko transakcji zawieranych po 30 kwietnia. Te, które rozpoczęto przed 30 kwietnia a z różnych przyczyn są finalizowane po 30 kwietnia zmiany nie dotyczą. Nie obowiązuje w takich przypadkach ani prawo pierwokupu, ani wykupu.