Zgodnie z zasadą z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy i może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W praktyce przepis ten znajdzie zastosowanie nawet w przypadku zawarcia umowy najmu lokalu na czas oznaczony, bez względu na wiedzę nabywcy rzeczy o umowie najmu oraz wiedzę najemcy o zbyciu rzeczy (nie dotyczy jednak lokali niewyodrębnionych). W takiej sytuacji obawy dotyczące dalszej współpracy z nowym nabywcą mogą być uzasadnione. Ustawodawca dostrzegł potrzebę ochrony najemcy, dając mu dwie możliwości.
Potwierdź umowę
Po pierwsze, zgodnie z § 2 art. 678 k.c. uprawnienie nowego wynajmującego do wypowiedzenia najmu nie przysługuje, jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Forma tzw. daty pewnej zastrzeżona została w powołanym przepisie ad eventum, tj. dla wywołania określonych skutków prawnych. Jeżeli więc umowa najmu lokalu zostanie zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej i opatrzona zostanie datą pewną, a rzecz zostanie najemcy wydana przez dotychczasowego wynajmującego, nowy nabywca nie będzie mógł skorzystać z uprawnienia, o którym mowa w art. 678 § 1 k.c., wobec czego najemca pozostanie bezpieczny w kontekście dalszego korzystania z lokalu, z zastrzeżeniem pozostałych przepisów uprawniających wynajmującego do wypowiedzenia umowy (np. z powodu zwłoki w płatności czynszu). Jednym ze sposobów uzyskania daty pewnej, zgodnie z art. 81 § 2 pkt 2 k.c., jest okazanie umowy najmu notariuszowi, który zgodnie z art. 99 § 1 ustawy – Prawo o notariacie poświadczy na umowie najmu datę, a na żądanie stron także minutę i godzinę, okazania umowy. Ważne jest, aby uzyskanie daty pewnej nastąpiło przed zbyciem rzeczy najętej, warto więc udać się do rejenta jak najszybciej. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 5 lutego 2009 roku, I CSK 325/08, orzekając, iż jako że data pewna przewidziana w art. 678 § 2 kodeksu cywilnego została zastrzeżona ad eventum, a więc dla wywołania określonych skutków prawnych, a nie pod rygorem nieważności, może być ona uzyskana w sposób określony w art. 81 § 2 k.c., przy czym istotne jest, aby uzyskanie daty pewnej nastąpiło przed zbyciem rzeczy najętej. W celu uniknięcia wątpliwości co do faktu objęcia przedmiotu najmu przez najemcę warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, w którym stwierdza się zaistnienie tego zdarzenia.
Podpisz kontrakt notariusza
Drugim, dalej idącym sposobem ochrony interesów najemcy jest przysługująca mu możliwość ujawnienia prawa najmu w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, dzięki czemu uzyskuje ono charakter „prawa o rozszerzonej skuteczności". Po dokonaniu tej czynności prawo najmu zbliży się w swoim charakterze do ograniczonego prawa rzeczowego (skuteczne wobec wszystkich), zgodnie z art. 16 i 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co może mieć wpływ np. na pierwszeństwo ujawnianego prawa względem innych obciążeń przedmiotu najmu. Cezurą czasową decydującą o skuteczności wpisu wobec nabywcy lokalu jest chwila złożenia wniosku o wpis prawa najmu. Zgodnie z art. 32 ust. 2 cytowanej ustawy, by było to możliwe, właściciel musi udzielić stosownej zgody w dokumencie sporządzonym w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Zgodnie z art. 97 pr. not. poświadczenie podpisu zawierać będzie datę i oznaczenie miejsca jego sporządzenia, a na żądanie – również godzinę czynności. Niezależnie od tego podpisanie umowy najmu w obecności notariusza spowoduje spełnienie wymogu daty pewnej określonej w art. 81 § 2 pkt 2 k.c.
Przy okazji wizyty u rejenta uzyska się możliwość ustanowienia opisywanych zabezpieczeń, ponadto zdobędzie informacje związane z dokonywaną czynnością (bez dodatkowych opłat). Co się tyczy kosztów, za czynności „poświadczeniowe" notariusz pobierze stosunkowo niewielką opłatę, która stanowić będzie koszt uzyskania przychodu dla najemcy. Koszty opłaty sądowej za wpis prawa najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej są symboliczne (150 zł za wpis, 75 zł za wykreślenie).
Niezbędne wydaje się zaznaczenie, iż art. 678 § 2 k.c. ma również zastosowanie przy umowie dzierżawy. Zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów art. 695–709 k.c. Jedyna różnica dotyczy terminu wypowiedzenia, gdyż stosownie do art. 704 k.c. dzierżawę innego przedmiotu niż grunt rolny można wypowiedzieć na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
