Opłata roczna za użytkowanie wieczyste. Kiedy deweloper może płacić mniej

Tak uznał Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 28 kwietnia 2015 roku (I C 2214/13). Wyrok ma znaczenie nie tylko dla dewelopera, którego dotyczył, ale również dla nabywców wybudowanych przez niego mieszkań, gdyż to ich ostatecznie obciążają koszty inwestycji.

Była fabryka, są mieszkania

Na terenach poprzemysłowych należących do Skarbu Państwa spółka deweloperska budowała osiedle mieszkaniowe – cztery budynki wielorodzinne z garażami podziemnymi. Przed rozpoczęciem inwestycji uzyskała ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt i udzielającą pozwolenia na budowę. Ani projekt budowlany, ani decyzja o pozwoleniu na budowę nie przewidywały budowy żadnego lokalu użytkowego.

Budowa miała być prowadzona etapami. Jeden z budynków został już nawet zasiedlony po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Powstały też drogi, ciągi piesze, plac zabaw, dojazdy, śmietniki, instalacje i przyłącza. Trwała natomiast budowa kolejnych budynków, a równolegle podpisywano umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokali, które mają w nich być wyodrębnione.

Zdaniem dewelopera doszło już jednak do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości. A to uzasadnia obniżenie stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania nieruchomości z 3 proc. (taka stawka obowiązuje dla gruntów wykorzystywanych pod działalność gospodarczą) do stawki 1 proc. przewidzianej dla nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

Właściciel gruntu nie zgodził się jednak na obniżkę. Argumentował, że w dacie skierowania żądania nieruchomość nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, bo inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego nie została zakończona. Faktyczne wykorzystanie nieruchomości na cele mieszkaniowe następuje dopiero po zasiedleniu budynku, co możliwe jest po wydaniu decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie. Tymczasem nie jest pewne, czy prowadzona jeszcze inwestycja nie zostanie ostatecznie zrealizowana jako inwestycja o charakterze usługowo-mieszkaniowym i czy w ogóle zostanie zrealizowana.

Odwołanie dewelopera oddaliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a ten wniósł sprzeciw od jego orzeczenia. To zgodnie z prawem prowadzi do przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

W odpowiedzi pozwany Skarb Państwa, reprezentowany przez prezydenta miasta, powołał się na orzeczenia Sądu Najwyższego, z których wynikało, że samo podjęcie zamierzenia inwestycyjnego i prac budowlanych nie przesądza jeszcze o trwałej zmianie przeznaczenia nieruchomości, uzasadniającej zmianę stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste.

– Spółka, będąca podmiotem gospodarczym zajmującym się budową i sprzedażą lokali mieszkalnych, nie może korzystać z nieruchomości „w celach mieszkaniowych" – dodała strona pozwana.

Zdaniem wrocławskiego Sądu Okręgowego powództwo było uzasadnione. Sąd sprawdził, co przewidują przepisy prawa. Zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu.

Inne orzeczenia Sądu Najwyższego

Przywołał inne niż strona pozwana stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 22 marca 2012 r. (IV CSK 333/11). SN uznał, że nie ma jednego formalnego kryterium, przy którego pomocy można przesądzić, że doszło do trwałej zmiany w sposobie korzystania z nieruchomości.

– Dopiero ocena, w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji odnoszących się do nieruchomości, jak i czynności podejmowanych w stosunku do niej przez użytkownika wieczystego, może dać odpowiedź na pytanie, czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości i jest ona w danym roku wykorzystywana już na cele mieszkalne. Nawet samo przystąpienie przez użytkownika wieczystego do budowy domu mieszkalnego może oznaczać trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli z całokształtu okoliczności z dużym prawdopodobieństwem wynika, że wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe nie ulegnie zmianie – stwierdził sąd.

Od kiedy zmiana przeznaczenia

W ocenie sądu okręgowego spółce deweloperskiej udało się wykazać, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Potwierdziły to dokumenty i zeznania. Z decyzji administracyjnych oraz zeznań świadków wynika, że na nieruchomości mają się znajdować jedynie lokale mieszkalne. Nie jest możliwe posadowienie na niej jeszcze jednego budynku, który miałby inne przeznaczenie, albo wykorzystanie działki na cele niemieszkalne. Zdaniem sądu świadczy to o tym, że inwestycja zmierza do realizacji zamierzenia o charakterze budynków wyłącznie mieszkalnych i przeznaczenie na takie cele nieruchomości ma charakter trwały.

Poza tym sąd wskazał, że w art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. ustawodawca odnosi się do „oddania" nieruchomości na cele mieszkaniowe, co należy wiązać z „przeznaczeniem" nieruchomości na taki cel, a nie jedynie z samym faktycznym użytkowaniem nieruchomości przez mieszkańców.

– Pojęcie to ma szerszy wymiar i może również obejmować czynności związane z realizacją inwestycji na nieruchomości „oddanej" na cele mieszkaniowe – wyjaśnił sąd.

Szeroki jest także zakres zastosowania art. 73 ust. 2 u.g.n., w którym ustawodawca odnosi się do zmiany w sposobie „korzystania" z nieruchomości. Może on obejmować również podejmowanie działań, które umożliwiają użytkowanie nieruchomości przez przyszłych lokatorów.

Zdaniem Sądu do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntów doszło najpóźniej w dacie złożenia przez dewelopera wniosku o zmianę stawki procentowej opłaty.

– Grunty, stanowiące uprzednio tereny przemysłowe, na skutek działań użytkownika wieczystego przekwalifikowane zostały zarówno w sensie prawnym (w ewidencji gruntów i budynków), jak i faktycznym (przez realizację inwestycji budowlanej) w tereny, które muszą być wykorzystane pod zabudowę inną niż przemysłowa. Stan zaawansowania prowadzonej inwestycji jednoznacznie przesądza o utrwaleniu tych zmian – uznał sąd i obniżył stawkę zgodnie z żądaniem dewelopera.