fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Podatek dochodowy

Aparthotele: dwa lokale z ryczałtem - interpretacja podatkowa

Adobe Stock
Kto kupi dwa lokale na wynajem, może płacić ryczałt. Fiskus zgadza się na korzystne rozliczenie inwestorów.

Najnowsza interpretacja skarbówki może sprawić, że inwestycje w apart- i condohotele zyskają na atrakcyjności. Chodzi o zakup lokalu np. w budynku hotelowym przeznaczonym pod wynajem, którym zarządza specjalistyczna firma. Umowę podpisuje się zwykle na 5–15 lat, a operator wypłaca właścicielowi lokalu określone kwoty. Fiskus potwierdził, że przychody z tego rodzaju inwestycji można rozliczać ryczałtem według stawek 8,5 i 12,5 proc.

Taką odpowiedź uzyskał podatnik, który kupił dwa lokale w systemie aparthotel. Zainwestował wieloletnie oszczędności, by mieć dodatkowe zabezpieczenie finansowe na emeryturze. Zarazem zawarł umowę długoterminowego najmu z profesjonalnym zarządcą obiektu, który przejmie wszelkie działania związane z obsługą najmu, jak m.in. reklama, pozyskanie najemców, przygotowanie umów, pobieranie opłat, weryfikacja stanu mieszkania w trakcie trwania umowy oraz opłaty za media.

Napisał, że lokale zostaną wynajęte na okres odpowiednio 10 i 15 lat na podstawie umowy w systemie aparthotel. A wnioskodawca, poza jednokrotnym podpisaniem umów, będzie funkcjonował w sposób bierny. Pierwsze przychody ma uzyskać w 2020 r. Jednocześnie sam wynajmuje trzecie mieszkanie, które kilka lat temu nabył w spadku. Zapytał skarbówkę, czy przychody z najmu dwóch lokali na rzecz przedsiębiorstwa zajmującego się zarządzaniem obiektami może rozliczać ryczałtem.

Czytaj także:

Osoba prywatna, nie biznes

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał takie stanowisko za prawidłowe. Przypomniał, że przychody z najmu można zaliczyć do dwóch źródeł: najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) albo działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). Tylko przychody z najmu prywatnego prowadzonego poza biznesem mogą być opodatkowane ryczałtem według stawek 8,5 i 12,5 proc. (bez możliwości odliczenia kosztów).

Najem należy uznać za biznes wówczas, gdy spełnia przesłanki określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, czyli jest to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Właściciel rozlicza się wtedy na zasadach ogólnych.

Dyrektor KIS zgodził się jednak z podatnikiem, że prowadzona przez niego działalność nie spełnia przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Potwierdza to fakt, że lokale zostały nabyte w celu zabezpieczenia przyszłych potrzeb materialnych związanych z wiekiem emerytalnym, a źródłem finansowania były prywatne oszczędności zgromadzone w majątku prywatnym małżonków. To oznacza, że najem nie ma charakteru profesjonalnego i mieści się w ramach normalnego wykonywania prawa własności.

„Przychody uzyskiwane z najmu dwóch lokali w formie aparthotelu, jak również z obecnie wynajmowanego lokalu, mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym" – napisał dyrektor KIS.

Nie zawsze stanowisko fiskusa było tak korzystne. Przykładowo w interpretacji z lipca 2019 r. (nr 0115-KDIT3.4011. 215.2019.1.AK) stwierdził, że podatnik jest przedsiębiorcą, jeśli zleci poszukiwanie klientów jednemu z portali rezerwacyjnych, nawet gdy ma jedno mieszkanie.

Pamiętaj o ryzyku

Poza tym podatnicy powinni pamiętać, że we wrześniu 2019 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisja Nadzoru Finansowego wydały ostrzeżenie przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w apart- i condohotele. Na przykład gdy deweloper zapewnia o dużej stopie zwrotu, nie wspominając o dodatkowych opłatach, albo finansuje budowę wyłącznie z wpłat konsumentów.

Numer interpretacji: 0113-KDIPT2-1.4011.417.2019.2.DJD

Aleksandra Woś doradca podatkowy, partner w Kancelarii NGL Legal

Wraz ze wzrostem popularności portali oferujących najem krótkoterminowy mieszkań, co umożliwia osobom prywatnym osiąganie przychodów z tego tytułu, pojawiły się kontrowersje co do konsekwencji podatkowych. Zaskoczeniem były interpretacje indywidualne, w myśl których wynajmujący lokale prywatne powinni być traktowani jak przedsiębiorcy, których działalność nie może podlegać opodatkowaniu ryczałtem. Omawiana interpretacja potwierdza natomiast, że wynajem dwóch mieszkań w aparthotelu nie pozbawia podatników prawa do ryczałtu. Organ podatkowy zwrócił uwagę na źródło pochodzenia środków na zakup mieszkań (oszczędności prywatne) oraz brak aktywności marketingowej wynajmujących. Jeśli takie stanowisko będzie kontynuowane w przyszłości, skorzystanie z usług pośredników może się okazać dobrym rozwiązaniem dla osób oddających prywatne nieruchomości w najem.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA