Przy czym przepis ten nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (art. 19 u.w.l.) nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (uchwała SN z 7 października 2009 r., III CZP 60/09, orzecznictwo SN dostępne na www.sn.pl poza podanymi publikatorami). Służy ono nie tylko właścicielowi samodzielnych lokali niewyodrębnionych, lecz także każdemu ze współwłaścicieli (uchwała SN z 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05). Regulacja ta obostrzona jest pojemnymi przesłankami (przyczynami) zaskarżenia i terminem sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Wśród przesłanek znajdują się niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie w inny sposób interesów właściciela lokalu (współwłaściciela).
Praktyka pokazuje, że uchwały podjęte przez większą część właścicieli lokali czy przez większościowego jednego właściciela, niekiedy godzą rażąco w interesy poszczególnych właścicieli lokali, a przy tym można założyć, że właściciele ci mogą nie być zawiadamiani ani o głosowaniu, ani o projekcie uchwały, ani o rezultacie głosowania czy finalnej treści uchwały. Zestawiając te elementy, możemy spotkać się z sytuacją, w której wadliwości proceduralne nie miałyby wpływu na wynik głosowania nad uchwałą o określonej treści (głosowałaby i tak większość prawidłowo zawiadomiona czy zawiadomiony de facto przez siebie współwłaściciel większościowy) i jednocześnie minąłby wskazany termin na wzruszenie uchwały na podstawie art. 25 u.w.l., a merytorycznie uchwała godziłaby rażąco w interesy pozostałych właścicieli.
Wyobraźnia w konfigurowaniu tych sytuacji nie zna granic i ze zdumieniem dowiadujemy się, jak daleko ona może sięgać. Na przykład wprowadzano możliwość odcięcia podgrzania ciepłej wody dostarczanej do lokalu, co więcej, zaprzestanie podgrzewania wody do konkretnego lokalu nie zostało powiązane z zaległościami w opłatach właśnie z tego tytułu, lecz z zaległościami w opłatach w ogóle (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 7 czerwca 2016 r., I ACa 935/15, orzecznictwo sądów powszechnych dostępne na www.orzeczenia.ms.gov.pl poza podanymi publikatorami).
Z wypowiedzią orzeczniczą spotkała się również sytuacja, w której właściciele lokali głosujący za uchwałą nie byli świadomi, nad jaką uchwałą głosują, przy jednoczesnym nagłym procedowaniu i nagłym wykonaniu uchwały w celu wyłączenia efektywnej możliwości zaskarżenia tej uchwały (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 26 czerwca 2015 r., I ACa 516/15). Sąd Apelacyjny w Łodzi musiał zmierzyć się z sytuacją, w której jedną uchwałą zatwierdzono inwentaryzację architektoniczno-budowlaną posesji, a drugą postanowiono dokonać zmiany wysokości udziałów własności lokali wyodrębnionych w częściach wspólnych i urządzeniach nieruchomości wraz ze zmianą w użytkowaniu wieczystym (wyrok z 31 stycznia 2013 r., I ACa 1064/12). Ze stanu faktycznego sprawy rozpoznawanej przez Sąd Apelacyjny w Warszawie wynikało, że uchwałą wspólnoty mieszkaniowej zamierzano jednostronnie wykreować stosunek obligacyjny między nią a jednym z jej członków (wyrok z 8 września 2010 r., VI ACa 76/10, LEX nr 785514). W okolicznościach sprawy rozpatrywanej przez Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uchwałą wspólnoty podjęto decyzję co do pomieszczeń stanowiących własność jednego z właścicieli lokali (wyrok z 2 lutego 2012 r., I ACa 1386/11). Sąd Apelacyjny w Katowicach oceniał uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, nakładającą na wszystkich właścicieli lokali obowiązek partycypowania w kosztach inwestycji realizowanej głównie w interesie jednego z właścicieli, posiadającego większość udziałów w nieruchomości wspólnej (wyrok z 7 stycznia 2000 r., I ACa 868/99, LEX nr 1540361).
