fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Realne ceny lokali są 20 proc. niższe niż w poprzedniej hossie

materiały prasowe
Nominalnie ceny są wyższe o 5 proc., ale po drodze mieliśmy wzrost płac, inflację, mamy też tanie kredyty hipoteczne – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

HRE swego czasu wprowadził indeks badający, czy rynek mieszkaniowy w Polsce jest w równowadze, czy może wymaga stymulacji lub schładzania. Jak pan ocenia stan rynku?

Jeśli pytanie ma zmierzać do tego, czy mamy bańkę, to odpowiedź brzmi: nie. Widzimy dynamiczny wzrost cen mieszkań, jednak mamy rekordowo niskie stopy procentowe, dynamicznie rozwijającą się gospodarkę i dobrą sytuację na rynku pracy. Trudno się spodziewać, by Polacy przestali kupować mieszkania, co mogłoby się przełożyć na spadek cen. Przede wszystkim nie mamy boomu kredytowego, który był jednym z głównych powodów ostatniego kryzysu.

Ceny mieszkań rosną dynamicznie, nominalnie jesteśmy nawet wyżej niż w szczycie hossy sprzed ponad dekady. A realnie? Czy jest jeszcze przestrzeń do podwyżek?

Warto spojrzeć na ważny wskaźnik, jakim jest przygotowywany przez NBP indeks hedoniczny cen transakcyjnych, który uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko polega na obliczeniu zwykłej średniej lub mediany z cen transakcyjnych. To bardzo wiarygodna miara i z niej wynika, że w ostatnim roku ceny mieszkań poszły w górę o 11 proc., dynamika wciąż jest duża. Obecny poziom cen, według stanu na koniec I kwartału, jest nominalnie wyższy niż u szczytu poprzedniej hossy o ok. 5 proc. Jednak od przełomu lat 2007–2008 mieliśmy do czynienia z 25-proc. inflacją. Wynagrodzenia Polaków poszły w górę o połowę i siła nabywcza znacznie wzrosła. Do tego mamy znacznie tańsze kredyty hipoteczne – na poziomie RRSO to średnio 4,7 proc. wobec ok. 7 proc. w 2007 r. i 8–9 proc. w 2008 r. Tak więc mieszkania musiałyby dziś podrożeć jeszcze o ok. 20 proc., by zrównać się realnie z cenami z minionej hossy. Podsumowując, ceny realne są niższe i na znacznie więcej nas stać, mamy większą zdolność kredytową.

Jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to nie zakładałbym zmiany trendu w tym roku. Trudno prognozować, kiedy na rynek mogłyby przyjść zdecydowane obniżki. Gdyby RPP zaczęła gwałtownie podnosić stopy procentowe – co jest mało prawdopodobne, lub gdyby w globalną gospodarkę uderzył kryzys, ceny mieszkań mogłyby spaść.

Wciąż dużo mieszkań kupowanych jest w pełni za gotówkę. Według NBP w I kwartale udział takich zakupów w ogólnej wartości transakcji wynosił 61 proc.

Raczej mało kto się spodziewał takich danych. Przez kolejne kwartały 2017 r. Polacy faktycznie kupowali w znacznym stopniu za gotówkę, 2018 r. przyniósł korektę, w I kwartale kupiono ponad 10 tys. lokali za prawie 4,3 mld zł. To bardzo dobry wynik pokazujący, że Polacy zaczynają się trochę przepraszać z rynkiem mieszkaniowym. A to dlatego, że po prostu nie mają wyboru. Lokata bankowa da zwrot rzędu średnio 1,5–1,6 proc. minus podatek. Powierzając bankowi na rok 10 tys., do ręki dostaniemy 130 zł. To za mało, żeby pokonać inflację, która w ostatnich miesiącach jeszcze przyspiesza. Tak więc nawet jeśli ktoś w 2018 r. widział, że mieszkania bardzo szybko drożeją i nie nadążają za tym czynsze najmu, to już odporność na to, by dalej realnie tracić, trzymając pieniądze w banku, z miesiąca na miesiąc się zmniejsza. Najwyraźniej inwestorzy wracają na rynek mieszkaniowy, bo statystyki pokazują, że np. napływy do funduszy są mizerne, jeśli wręcz nie mamy do czynienia z odpływami. Wiele osób sparzyło się na giełdzie czy obligacjach – więc pozostają nieruchomości.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA