HRE swego czasu wprowadził indeks badający, czy rynek mieszkaniowy w Polsce jest w równowadze, czy może wymaga stymulacji lub schładzania. Jak pan ocenia stan rynku?
Jeśli pytanie ma zmierzać do tego, czy mamy bańkę, to odpowiedź brzmi: nie. Widzimy dynamiczny wzrost cen mieszkań, jednak mamy rekordowo niskie stopy procentowe, dynamicznie rozwijającą się gospodarkę i dobrą sytuację na rynku pracy. Trudno się spodziewać, by Polacy przestali kupować mieszkania, co mogłoby się przełożyć na spadek cen. Przede wszystkim nie mamy boomu kredytowego, który był jednym z głównych powodów ostatniego kryzysu.
Ceny mieszkań rosną dynamicznie, nominalnie jesteśmy nawet wyżej niż w szczycie hossy sprzed ponad dekady. A realnie? Czy jest jeszcze przestrzeń do podwyżek?
Warto spojrzeć na ważny wskaźnik, jakim jest przygotowywany przez NBP indeks hedoniczny cen transakcyjnych, który uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko polega na obliczeniu zwykłej średniej lub mediany z cen transakcyjnych. To bardzo wiarygodna miara i z niej wynika, że w ostatnim roku ceny mieszkań poszły w górę o 11 proc., dynamika wciąż jest duża. Obecny poziom cen, według stanu na koniec I kwartału, jest nominalnie wyższy niż u szczytu poprzedniej hossy o ok. 5 proc. Jednak od przełomu lat 2007–2008 mieliśmy do czynienia z 25-proc. inflacją. Wynagrodzenia Polaków poszły w górę o połowę i siła nabywcza znacznie wzrosła. Do tego mamy znacznie tańsze kredyty hipoteczne – na poziomie RRSO to średnio 4,7 proc. wobec ok. 7 proc. w 2007 r. i 8–9 proc. w 2008 r. Tak więc mieszkania musiałyby dziś podrożeć jeszcze o ok. 20 proc., by zrównać się realnie z cenami z minionej hossy. Podsumowując, ceny realne są niższe i na znacznie więcej nas stać, mamy większą zdolność kredytową.
Jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to nie zakładałbym zmiany trendu w tym roku. Trudno prognozować, kiedy na rynek mogłyby przyjść zdecydowane obniżki. Gdyby RPP zaczęła gwałtownie podnosić stopy procentowe – co jest mało prawdopodobne, lub gdyby w globalną gospodarkę uderzył kryzys, ceny mieszkań mogłyby spaść.
