Na rynku mieszkań robi się coraz ciekawiej. – Nieruchomości kupują ci, co mają gotówkę. Część tych kupujących ruszyła z początkiem roku na zakupy w obawie, że gdy nadejdzie ożywienie na rynku kredytów, oferta mieszkań się zmniejszy – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Na wzrost popytu wpływa już złagodzenie rekomendacji KNF dotyczącej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy, ale też zapowiedź tanich kredytów. Te obiecane przez rząd – na 2 proc. – mają być do wzięcia już od wakacji.
Przed konkurencją
Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass, ocenia, że zainteresowanie mieszkaniami zaczęło wyraźnie rosnąć od początku marca. – Banki zaczęły wprowadzać do swojej polityki zmniejszony bufor przy liczeniu zdolności kredytowej klienta – wyjaśnia. – W stosunku do lutego zdolność ta wzrosła średnio o 13 proc., co niektórym kupującym dało nowe możliwości. Nawet częściowe odblokowanie rynku kredytów hipotecznych wpłynie na zwiększenie liczby transakcji i na zmniejszenie oferty – ocenia.
Ekspert Credipass mówi też, że klienci już dopytują o kredyt na 2 proc. – Kupujący na pewno czekają na tanie kredyty, ale wymogi programu jasno wskazują, że nie będzie on dla wszystkich – zaznacza Andrzej Łukaszewski.
A pula wsparcia będzie pewnie ograniczona. – Dla przypomnienia, poprzedni program „Mieszkanie dla młodych” w swoim ostatnim rozdaniu przewidywał na cały 2018 r. pulę ok. 380 mln zł. Pieniądze skończyły się już 2 stycznia – mówi Łukaszewski.
Ekspert nie ma wątpliwości, że program tanich kredytów zaktywizuje osoby, które od dłuższego czasu myślały o zakupie nieruchomości, ale nie było ich stać na kredyt. – A że przez ostatni rok deweloperzy wstrzymywali inwestycje, to liczba mieszkań będzie automatycznie mniejsza – mówi. – Ożywienie popytu przy jednoczesnej mniejszej podaży może w konsekwencji spowodować kolejny wzrost cen nieruchomości – przewiduje.
Małgorzata Porowska, dyrektor we Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów, mówi, że zapowiedź tanich kredytów ożywiła rynek. – W ostatnich tygodniach do naszej agencji zgłasza się wielu klientów, którzy już dziś decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej zabezpieczonej 10-proc. zadatkiem, aby zawrzeć transakcję po uruchomieniu rządowego programu. W ten sposób chcą wyprzedzić konkurencję i zdobyć wymarzone mieszkanie jeszcze na korzystnych warunkach cenowych. Po kilku miesiącach spowolnienia na rynku wielu sprzedających godzi się na transakcję odwleczoną w czasie – zaznacza. Dyrektor Porowska obawia się, że program tanich kredytów może wpłynąć znacząco na wzrost cen. – Wielu kupujących jest już w blokach startowych. Deweloperzy na pewno przygotowują oferty idealnie wpisujące się w rządowy program – mówi ekspertka Freedom.
Szybkie decyzje
Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej firmy Estatic Nieruchomości, podkreśla, że choć w lutym odnotowano mniej niż 20 tys. nowych wniosków kredytowych (jeden z najniższych poziomów w historii), to na rynku czuć ożywienie. – Klienci nadal nie rezygnują z zakupu mieszkań i domów. Wiele osób, które mają oszczędności, chętnie inwestuje w nieruchomości, w których widzą wartość i długoterminowy potencjał – mówi prezes. – Popularne są również transakcje wiązane: sprzedaje się mieszkanie, by kupić kolejne. Realnie szybko sprzedają się nieruchomości albo w okazyjnych cenach, albo w atrakcyjnych budynkach i lokalizacjach – dodaje.
Prezes Wydrowski ocenia, że podaż mieszkań jest wciąż duża, ale głównie w segmencie popularnym w dzielnicach sypialniach. Jego zdaniem oferta może rosnąć, bo na rynek mogą trafiać lokale tych, którzy mają problemy ze spłatą kredytów. – Kupujący są wciąż uprzywilejowani, mogą dość swobodnie wybierać nieruchomości – mówi ekspert. – Inaczej jest na rynku nieruchomości premium, który dziś stanowi dużą część transakcji. Mała podaż na tym rynku wymaga szybkich konkretnych decyzji.
Wydrowski potwierdza, że obietnice tanich kredytów rozgrzewają wyobraźnię tych, którzy chcą kupić pierwsze mieszkanie. – Warto jednak spojrzeć na to chłodnym okiem. Moim zdaniem pomysły powszechnie dostępnych tanich kredytów na 2 proc. czy, co gorsza, tych 0 proc., mogą się okazać bardzo szkodliwe dla rynku nieruchomości. Przede wszystkim są to kolejne, bardzo kosztowne, populistyczne programy socjalne, na które zrzucą się wszyscy obywatele. Rząd nie ma swoich pieniędzy i środki na swoje inicjatywy musi nam najpierw zabrać – podkreśla. – Poza tym jest to sztuczne regulowanie wolnego rynku, dodatkowo przy użyciu pieniądza, który nie ma swojej ceny. A to, jak masowe drukowanie pustej gotówki wpływa na gospodarkę, możemy obserwować na co dzień. Skutki gigantycznej inflacji odczuwamy przy sklepowej kasie.
Celowane programy
Zdaniem Łukasza Wydrowskiego skokowe zwiększenie dostępności kredytów może prowadzić do nagłej spirali cen. – Duży wzrost popytu na nieruchomości w krótkim czasie spowoduje konieczność konkurowania przez kupujących o oferty poprzez licytowanie cen, a co za tym idzie, klienci będą zmuszeni do brania wyższych kredytów – ocenia prezes Estatic Nieruchomości. – Ten mechanizm może w szybkim czasie podnieść ceny nieruchomości o 10–20 proc. praktycznie niwelując, i tak mocno naciągany, potencjalnie pozytywny efekt rządowego programu. Kto na tym realnie zarobi potężne pieniądze? Banki, deweloperzy i inwestorzy. Ci ostatni, czując łatwy pieniądz, już teraz zaczęli robić więcej rezerwacji i zawierać więcej umów deweloperskich, które potem będą mogli odsprzedać z zyskiem. Deweloperzy do tej kiełbasy wyborczej podchodzą na razie ostrożnie, ale z nadzieją. Zdecydowanie bardziej sensowne, jednak mniej opłacalne politycznie, byłyby programy celowane lub inwestycja w odrodzenie państwowego budownictwa mieszkaniowego. Do tego trzeba jednak odrzucić tani populizm i skupić się w eksperckim gronie na rzeczywistym dobru obywateli – podsumowuje.
