Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"

Wyrzucenie z rynku flipperów, czyli inwestorów zarabiających na kupnie, remoncie i odsprzedaży mieszkań z zyskiem, nie sprawi, że ceny spadną. Bardziej pompują je choćby tanie kredyty.

Publikacja: 08.04.2024 04:30

Flipper jest niejako inwestorem zastępczym. Wykańcza mieszkanie, pracuje z architektem, firmą budowl

Flipper jest niejako inwestorem zastępczym. Wykańcza mieszkanie, pracuje z architektem, firmą budowlaną. Potem oferuje urządzoną nieruchomość

Foto: AdobeStock

Bat na flipperów kręci Lewica. Do Sejmu trafił projekt nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podwyższenie stawek ma uderzyć we flippy, czyli szybki obrót mieszkaniami. Intencja: biznes ma się stać nieopłacalny, co ma ukrócić spekulacje na rynku.

I tu pierwsza uwaga: czysty flipp polega na zakupie mieszkania po okazyjnej cenie i odsprzedaży go z zyskiem – ale po remoncie. To wartość dodana.

Czytaj więcej

Grzegorz Siemionczyk: Lewica, walcząc z flipperami, strzela z armaty w pszczołę

Zgodnie z projektem Lewicy flipperzy mieliby płacić daninę od zakupu kolejnych mieszkań w czasie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym kupili pierwsze. Kupujący trzeci lokal byłby obciążony 3-proc. podatkiem, kupujący czwarty 4-proc., a piąty i kolejny 5-proc.

Słono płacić mieliby też kupujący mieszkania od flipperów. Jeśli przedmiotem transakcji będzie lokal kupiony niespełna rok wcześniej, kupujący zapłaciłby aż 10 proc. PCC. Jeśli to lokal sprzedawany po roku, ale przed upływem dwóch lat od zakupu, stawka to 6 proc., a od dwóch do trzech lat 4 proc.

Niewielka skala

Wypowiadający wojnę flipperom politycy zdają się przeceniać wpływ ich biznesu na rynek. Pełnych danych o skali flippingu w Polsce nie ma, ale na pewno nie jest oszałamiająca. Jak podaje Jan Dziekoński, ekspert FLTR.pl, według różnych badań to 2–8 proc. obrotu. – Trudno powiedzieć, że jest to gigantyczny udział w rynku, choć zjawisko jest zauważalne, także na rynku pierwotnym – mówi.

Czytaj więcej

Flipperzy nie siedzą z założonymi rękami

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, szacuje, że w szkoleniach z flippingu wzięło udział kilka, a może nawet kilkanaście tysięcy osób. – Ale wiedzę wykorzystuje w praktyce tylko część. Z informacji od pośredników z całej Polski wynika, że udział flipperów w transakcjach sprzedaży mieszkań waha się od 10 do 20 proc. Można przyjąć, że jest to średnio ok. 15 proc. Według GUS w 2022 r. transakcji dotyczących lokali mieszkalnych w Polsce było nieco ponad 190 tys. Można szacować, że transakcje flipperskie to ok. 30 tys.

Eksperci nie mają wątpliwości: nowe przepisy nie sprawią, że ceny mieszkań spadną. – Nie jest to przecież najważniejszy czynnik cenotwórczy – podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku. Dodaje, że przepisy nie wpłyną też na zwiększenie dostępności mieszkań. – Dla mnie to typowa zagrywka marketingu politycznego, która nic dobrego rynkowi nie przyniesie – Błeszyński ocenia projekt Lewicy. – Wręcz przeciwnie, może wywołać dodatkowy chaos i panikę.

Także Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, uważa, że wyrzucenie flipperów z rynku nie przełoży się na ceny mieszkań. – Działalność inwestorów na rynku wtórnym to mały procent transakcji. Problem wzrostu cen mieszkań jest znacznie głębszy i nie może być rozwiązany przez eliminację jednego z graczy rynkowych – mówi. – Prawdziwe przyczyny tkwią w zbyt małej podaży mieszkań oraz polityce pieniężnej i kredytowej, która zalewa rynek tanim pieniądzem, napędzając ceny. Paraliżując działalność flipperów, nie rozwiążemy problemu. Mogą nawet wzrosnąć ceny pustostanów, które nie będą już „ożywiane” przez inwestorów szukających okazji.

Czytaj więcej

Rynek wciąż czeka na inwestorów

Mieszkania od flippera bywają tańsze, choć, jak zastrzega Jan Dziekoński, wszystko zależy od indywidualnej strategii. – We flippingu chodzi głównie o tempo. Rozsądni flipperzy chcą być albo lekko poniżej rynku, albo w cenach rynkowych. Niekoniecznie zależy im na pompowaniu cen – podkreśla ekspert FLTR.pl.

Marża za ryzyko

Trzeba pamiętać, na czym flipperzy zarabiają. – Kupują mieszkanie od dewelopera lub z rynku wtórnego do remontu, wykańczają je lub remontują i wystawiają jako gotowe do wprowadzenia – wyjaśnia Anton Bubiel. – Mają sprawdzone ekipy remontowe, kupują materiały w cenach niższych niż w marketach. Część nabywców nie chce zajmować się remontem, woli kupić gotowy lokal. Jeśli ktoś nie chce płacić marży flipperowi, to może kupić lokal nowy lub z rynku wtórnego i samodzielnie zająć się remontem.

Jan Dziekoński dopowiada, że flipper to niejako inwestor zastępczy, który pracuje z architektem, firmą budowlaną. Wykonuje pewną pracę. – Flipping wypełnia więc jakąś lukę na rynku – podkreśla.

Czytaj więcej

Kupujesz mieszkanie od flippera? Zapłacisz wyższy podatek

Ekspert FLTR.pl mówi też o „flippach nie do końca dobrych”: – Kupowana jest nieruchomość, najczęściej do remontu. A po miesiącu–dwóch, a czasem już po tygodniu, trafia do sprzedaży. Inwestor zarabia na drobnej różnicy w cenie – wyjaśnia. – Takie mieszkania są kupowane np. od osób nie do końca świadomych realiów albo od tych, którzy nie chcą iść na otwarty rynek. Nad oceną takiego procederu można dyskutować – ocenia Dziekoński.

Także Anton Bubiel potępia aktywność, u podłoża której „jest manipulacja, świadome wprowadzanie w błąd, asymetria informacji”. Sęk w tym, że projekt ustawy nie do końca te przypadki rozróżnia.

Ile zarabia flipper? Prezes Bubiel tłumaczy, że ekonomika i opłacalność flippów zależy od kluczowych kwestii: czasu, kosztu kapitału, nakładów poniesionych w czasie posiadania mieszkania. – Inaczej liczy zysk ktoś, kto obraca kapitałem własnym i nie liczy jego kosztu w czasie, a inaczej ktoś, kto pożycza na 12–15 proc. w skali roku – wyjaśnia prezes Rentier.io. – Flipper, który ma sprawdzone ekipy remontowe i kupuje materiały w cenach hurtowych, ma inne wyniki niż ten, który obraca mieszkaniami sporadycznie, kupuje materiały w markecie i popełnia błędy w sztuce budowlanej. Mówi się o średnich zyskach rzędu 30–50 tys. zł na jednym flippie. Przeciętna „uroczniona” stopa zwrotu przy większej skali działalności flipperskiej to 20 proc. Są flipperzy, którym uda się osiągnąć dużo lepsze wyniki i np. podwoić w ciągu roku obracany kapitał. Są i tacy, co nie sprzedają lokali w zakładanym czasie i cały zysk „zjada” im koszt pożyczonego kapitału.

Czytaj więcej

Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

W jednym worku

Przepisy proponowane przez Lewicę uderzą też w zwykłych klientów, niemających nic wspólnego z flippingiem. Kupujący trzecie mieszkanie w ciągu pięciu lat to nie zawsze flipper. Flipperem nie musi być też sprzedający lokal przed upływem trzech lat zakupu. Tymczasem, jak zauważa Dziekoński, wszyscy są wrzuceni do jednego worka. – Przepisy nie biorą pod uwagę sytuacji nieflippingowych. Ktoś musi sprzedać mieszkanie np. po ośmiu miesiącach, bo zmarł mu małżonek, i musi pokryć pewne koszty. A tu pojawia się dodatkowy podatek. To dyskusyjne – podkreśla.

Czytaj więcej

Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki

Anton Bubiel komentuje, że politycy lubią szukać kozła ofiarnego i sięgać po łatwe rozwiązania. – Podobne przymiarki za rządów PiS robił minister Buda, który oskarżał o najgorsze zło albo fundusze albo flipperów, po czym sam wywołał największy od lat wzrost cen, wprowadzając program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi. – Potrzebujemy stymulacji podaży. Dopóki w Polsce nie będzie powstawać więcej mieszkań, nie będzie konkurencji ofert, dopóty ceny mieszkań będą rosnąć, a korzystać z tego będą zarówno spekulanci, jak i zwykli Polacy mający oszczędności i szukający sposobu na ich ochronę przed inflacją.

Bat na flipperów kręci Lewica. Do Sejmu trafił projekt nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podwyższenie stawek ma uderzyć we flippy, czyli szybki obrót mieszkaniami. Intencja: biznes ma się stać nieopłacalny, co ma ukrócić spekulacje na rynku.

I tu pierwsza uwaga: czysty flipp polega na zakupie mieszkania po okazyjnej cenie i odsprzedaży go z zyskiem – ale po remoncie. To wartość dodana.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Dodatkowe podatki dla flipperów uderzą po kieszeni kupujących
Nieruchomości
Za mieszkania płacimy słono
Nieruchomości
Decyduje rynek. Jest oferta, jest klient, jest transakcja
Nieruchomości
Flipp na wysoki połysk
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
Jest ryzyko, jest flipp, jest zysk
Materiał Promocyjny
Jak sztuczna inteligencja może być wykorzystywana przez przestępców cybernetycznych?