Skończyły się złote czasy dla flipperów, które nastały mniej więcej w 2014 roku, gdy rynek nieruchomości wszedł w fazę wzrostu. – Rozpoczynałem wtedy działalność w tej branży, więc doskonale pamiętam czas, gdy mieszkania w Łodzi po 3 tys. zł za metr nie były już traktowane jako okazja. Wyszukiwaliśmy lokale znacznie poniżej tej kwoty – mówi Kamil Wrotniak, inwestor na rynku nieruchomości, właściciel firmy Hołm.
Do tej pory zrealizował ponad 140 projektów mieszkań „pod klucz”. – Przez ostatnie osiem lat trudno było nie zarobić na tego typu transakcjach, nie mówiąc o stracie – podkreśla. Powody były dwa. – Dzięki ogromnemu popytowi sprzedawało się wszystko i wszędzie – tłumaczy Kamil Wrotniak. – Drugi powód to stopniowy wzrost cen transakcyjnych. Ktoś, kto kupił mieszkanie w styczniu 2018 roku, w grudniu mógł je sprzedać z dużym zyskiem bez inwestowania choćby złotówki w jego wykończenie – wspomina.
Informatycy i studenci
Na rozgrzanym do czerwoności rynku dochodziło do patologii. – Remonty przeprowadzano bez dbałości o jakość. Słowo „flipper” zaczęło mieć pejoratywny wydźwięk, co rzutowało na wizerunek firm, które przykładały wagę do standardu sprzedawanych mieszkań. Obecny kryzys na pewno wyczyści rynek z osób zajmujących się tym niejako przy okazji, bez zaplecza w postaci kapitału, fachowców i wypracowanej marki – ocenia Kamil Wrotniak. – Obroni się wysoki standard wykończenia, dbałość o klienta, o detale. Takie nieruchomości zawsze znajdą amatorów. To towar deficytowy. I dotyczy to całej Polski, od małych miejscowości do wielkich aglomeracji.
Na flippach nawet w czasie załamania rynku można zarobić. Wybór nieruchomości zależy od strategii inwestora.
Kamil Wrotniak jest zwolennikiem małych mieszkań z rynku pierwotnego, których powierzchnia nie przekracza 40 mkw. – Ze względu na wciąż niedużą wartość końcową takie lokale mogą trafić do najszerszego grona potencjalnych nabywców – tłumaczy ekspert. – Druga grupa to lokale trzy- i czteropokojowe o powierzchni powyżej 60 mkw., które są idealne dla rodziny przeprowadzającej się do innego miasta i poszukującej wnętrza wykończonego pod klucz. Idealnym przykładem będą tu sportowcy, piłkarze lub siatkarze często zmieniający barwy klubowe w różnych częściach Polski. Celujemy tylko w inwestycje z rynku pierwotnego, zwracając uwagę nie tylko na adres, ale i renomę dewelopera, u którego nabywamy lokal pod flippa – zaznacza Kamil Wrotniak.
Radzi, by kupując mieszkanie do odsprzedaży, nie sugerować się tylko ceną. – Zawsze wyobrażam sobie siebie w danym miejscu i zadaję sobie pytania, które mogą nurtować przyszłych nabywców. Trzeba zwrócić uwagę na okolicę, dostęp do komunikacji miejskiej i infrastruktury handlowo-usługowej, na bliskość dużych miejsc pracy lub strategicznych punktów na mapie danego miasta, np. rynku starego miasta, bliskość plaży, jeziora czy wjazdu na pobliską autostradę – mówi.
Komu można sprzedać taki flipp, czyli urządzone pod klucz mieszkanie? Jak mówi Wrotniak, lokale o podwyższonym standardzie bardzo często są kupowane za gotówkę.
– Przekrój potencjalnych kupców jest bardzo szeroki. Mogą to być inwestorzy z rynku najmu: długo- lub krótkoterminowego, szczególnie w miastach turystycznych, jak Gdańsk czy Wrocław. Mogą to być rodzice wysyłający dzieci na studia, mogą to być osoby o wysokich zarobkach (np. pracownicy branży IT), osoby lokujące kapitał w nieruchomościach uciekające przed inflacją, a także młode pary, dla których będzie to typowe mieszkanie „na start” – wskazuje. – Do Polski przybyło ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy. Wielu z nich to wykwalifikowani pracownicy z różnych branż, którzy w swoim kraju żyli na wysokim poziomie. Chcąc go utrzymać w Polsce, będą poszukiwali odpowiedniego mieszkania.
Takich mieszkań – na tzw. second home, czyli drugi dom – szukają też zagraniczni inwestorzy, np. Szwedzi w Trójmieście. Flipperzy muszą się jednak zmierzyć z rosnącymi cenami materiałów wykończeniowych i robocizny.
– W 2014 r. stawki dla ekip remontowych zaczynały się od 250 zł za mkw., dziś nikogo nie dziwią już kwoty trzy- i czterokrotnie wyższe, szczególnie w segmencie nieruchomości premium, gdzie pracują najlepsi specjaliści posiadający odpowiednią wiedzę, doświadczenie i sprzęt np. do docinania gresu wielkoformatowego czy płyt meblowych na nietypowy wymiar – wskazuje Kamil Wrotniak. – Im mniejsze mieszkanie, tym całościowy koszt wykończenia metra większy – zwraca uwagę.
Zostaną najlepsi
Aby wyremontować i wyposażyć kawalerkę lub nieduże mieszkania z dwoma pokojami z rynku pierwotnego, trzeba się przygotować się na wydatek rzędu 2,5–3 tys. zł za mkw. – Mówimy o standardzie, w którym nie ma miejsca na płytki z marketów budowlanych, tanie meble z IKEA czy tekturowe drzwi. Klienci cenią wysokiej klasy materiały, kompletny zestaw sprzętów AGD, pełną zabudowę meblową – mówi Wrotniak.
Jemu samemu bliski jest model flippowania, który „generuje wartość dodaną poprzez aranżację wnętrza do poziomu nieosiągalnego dla pozostałych uczestników rynku”.
– Oferując mieszkanie, które designem i jakością znacznie odbiega od innych dostępnych w danym mieście, to karta przetargowa w negocjacjach jest po naszej stronie – tłumaczy inwestor. – Kluczem do sukcesu w tej branży jest stworzenie produktu, którego nie będziemy musieli nachalnie wciskać oglądającym. Sami będą go pożądać.
Do tej pory wielu flipperów zarabiało na samych wzrostach cen nieruchomości. Teraz będzie o to bardzo trudno. – Duże zyski, powyżej 50 tys. zł, będą przynosić tylko te mieszkania, w których flipper dał od siebie więcej niż konkurencja – zaznacza Wrotniak.
Jego zdaniem wielu flipperów zrezygnuje z inwestowania, bo nie znajdą nabywców na zrealizowane już albo planowane dopiero projekty, szczególne gdy opierali sprzedaż na klientach kredytowych, a jakość wykończenia ich mieszkań nie była specjalnie wysoka.
Większe ryzyko
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina, że klasyczny flipping dotyczy rynku wtórnego. – Flipper wynajduje lokum do gruntownego remontu, w okazyjnej cenie, z dużym potencjałem, doprowadza je do perfekcyjnego stanu mającego zachwycić potencjalnego kupca – mówi. – Sęk w tym, że takich mieszkań jest bardzo mało, a chętnych na nie ogrom. Dlatego flipping przeniósł się na rynek pierwotny, gdzie co roku pojawia się sto kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Nie ma więc problemu z podażą.
Zdaniem Jędrzyńskiego tzw. flipp na pierwotnym może się dziś okazać się karkołomnym przedsięwzięciem, zwłaszcza dla początkującego inwestora. – Mamy załamanie koniunktury sprzedażowej w mieszkaniówce, a im koniunktura gorsza, tym szansa odsprzedaży lokum z zyskiem mniejsza. Są doniesienia z rynku, że wielu flipperów na rynku pierwotnym pozostało z niesprzedanymi mieszkaniami. Prawdopodobnie przyjdzie im szukać nabywców znacznie dłużej niż zazwyczaj – ocenia ekspert RynkuPierwotnego. – Do takich inwestycji trzeba więc podchodzić z bardzo dużą ostrożnością.
Pytany, jakie mieszkania są wybierane na flippy, Jędrzyński mówi o tych najbardziej poszukiwanych kompaktowych lokalach dwu- i trzypokojowych. – Mieszkania muszą być starannie wyselekcjonowane, o największym potencjale aranżacyjnym i funkcjonalności – mówi. – Rentowność flippowania na rynku pierwotnym zależy od wielu czynników. Większość inwestycji przynosi zyski od kilkunastu do kilkudziesięciu tys. zł. Nie wolno jednak zapominać o ryzyku inwestycyjnym, czyli możliwości poniesienia strat w przypadku złej oceny sytuacji rynkowej lub samej inwestycji – przestrzega.
