Zainteresowanie zakupem nieruchomości spadło po cyklu podwyżek stóp procentowych. Na kredyt hipoteczny stać coraz mniej osób.
- Rynek nieruchomości jest cykliczny. Lata wzrostów cen i intensywnego rozwoju przeplatają się z okresami korekt i stagnacji. Nie wszystko można jednak przewidzieć – mówi Marcin Jańczuk z sieci biur nieruchomości Metrohouse, współautor raportu „Barometr Metrohouse i Credipass". - Wojna, pandemia, inflacja, globalne problemy gospodarcze – te i inne zdarzenia odciskają głębokie piętno na lokalnych rynkach nieruchomości. Decyzje banku centralnego o podwyżkach stóp procentowych zamykają drogę do własnego mieszkania kolejnym grupom nabywców.
Dla bogatszych
Marcin Jańczuk podkreśla, że rynek mieszkaniowy pozostaje otwarty dla dobrze sytuowanej klasy średniej, której dochody pozwalają na zaciągnięcie kredytu, a także dla klientów gotówkowych, którzy nie muszą posiłkować zewnętrznym finansowaniem.
- Jak w sytuacji kumulacji różnorakich czynników zareaguje rynek? Na to pytanie poznamy zapewne odpowiedź za kilka miesięcy, ponieważ rynek nieruchomości ze znamiennym opóźnieniem reaguje na pojawiające się wszelkie bodźce gospodarczo-rynkowe – tłumaczy Marcin Jańczuk. - Odpływ klientów z rynku powinien wpłynąć na poziom cen. Nie jest to jednak tak oczywiste. Prawdopodobnym scenariuszem może się stać ograniczenie produkcji przez deweloperów. A klienci indywidualni mogą się coraz częściej wstrzymywać ze sprzedażą nieruchomości – ocenia ekspert Metrohouse. Nadpodaży raczej wiec nie będzie.
Drogo u deweloperów
- Tymczasem w II kwartale tego roku na rynku pierwotnym odnotowujemy wzrosty cen we wszystkich największych miastach. Wynoszą od 0,8 proc. do prawie 4 proc. Liderem wzrostów jest Wrocław, gdzie wzrost wyniósł 3,9 proc., licząc kwartał do kwartału – mówi cytowany w raporcie Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań we Wrocławiu na koniec drugiego kwartału tego roku wyniosła ponad 10,8 tys. zł.
W warszawie mieszkania deweloperskie zdrożały w ciągu kwartału o 3 proc., do ponad 13,4 tys. zł za mkw. - Podwyżki w Warszawie i we Wrocławiu są na pewno znaczące – uważa Andrzej Prajsnar. - Stolica Dolnego Śląska już w najbliższym czasie może przebić kolejny próg cenowy, czyli 11 tys. zł za metr. Mimo cenowej pogoni wrocławski rynek ustępuje krakowskiemu i gdańskiemu pod względem oferty najdroższych mieszkań deweloperskich. Chodzi o mieszkania w cenach 15 tys. zł za metr. Najwięcej takich lokali znajdziemy oczywiście w ofercie stołecznych deweloperów. Na warszawskim rynku już co czwarte nowe mieszkanie kosztuje więcej niż 15 tys. zł za metr.
Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl spośród sześciu analizowanych w raporcie miast, w czterech średnia cena nowych mieszkań przekracza już 10 tys. zł za mkw. Jedynie w Poznaniu i Łodzi stawki są niższe.
W Krakowie średnia cena mkw. mieszkań na rynku wtórnym to ponad 11,8 tys. zł za mkw., 2,2 proc. więcej niż w pierwszym kwartale, w Łodzi – prawie 8,7 tys. zł za metr (1,8-proc. wzrost, kw./kw.), w Poznaniu – ponad 9,7 tys. zł (0,8 proc.), a w Gdańsku – ponad 11,3 tys. zł (1,3 proc.).
Drogo na wtórnym
- Na rynku wtórnym nie ma już takiej cenowej jednomyślności. W analizowanych przez Metrohouse sześciu największych miastach widać spore dysproporcje. Pierwsza grupa miast (Wrocław, Poznań, Łódź) to lokalizacje, w których można mówić o porównywalnych cenach do tych sprzed kwartału – mówi Marcin Jańczuk. - W drugiej grupie (Kraków, Warszawa, Gdańsk) transakcje przeprowadzane w II kwartale pokazują silne zwyżki od 7 do 10 proc. Średnie ceny na rynku wtórnym w Gdańsku przekroczyły 11 tys. zł i są już wyższe od cen w stolicy Małopolski. Natomiast w Warszawie powoli zbliżają się do poziomu 13 tys. zł za mkw.
Ekspert Metrohouse zaznacza, że najciekawsze wnioski przynosi analiza wzrostów cen liczonych rok do roku. - Rekordzistą jest Gdańsk, gdzie ceny wprost wystrzeliły i są wyższe o 30 proc. od transakcji sprzed roku. Średnia kwota, jaką wydajmy tam na mieszkanie tylko nieznacznie ustępuje cenom stołecznym – podkreśla Marcin Jańczuk.
Powyżej 10 proc. wzrosły średnie ceny w Krakowie (16,3 proc.) – do ponad 10,8 tys. zł. W Warszawie - o 14 proc., do 12,7 tys. zł za metr.
- Jak można się było spodziewać, indeks popytu notuje rekordowo niskie wartości. Mocno spadła liczba osób aktywnie poszukujących nieruchomością dla siebie. Natomiast na wysokim poziomie (41 proc.) utrzymuje odsetek zakupów inwestycyjnych. Ciekawe, czy coraz wyższe oprocentowanie lokat i rekordowo wysokie zainteresowanie obligacjami wpłynie na osłabienie aktywności klientów lokujących swoje nadwyżki na rynku mieszkań – zastanawia się Marcin Jańczuk. - Coraz wyższe ceny mieszkań i specyfika sytuacji powodują istotne zmiany preferencji. W Warszawie na rynku wtórnym 67 proc. nabywanych w drugim kwartale mieszkań ma powierzchnię nie większą niż 50 mkw. To aż 19 pkt proc. mniej niż rok temu. Wyraźnie więc widać, że w stolicy kupujemy coraz mniejsze mieszkania. W innych dużych miastach również popularne są lokale do 50 kw. (54 proc.), choć częściej niż w stolicy w transakcjach pojawiają się większe metraże.
Kredyty dla nielicznych
Autorzy raportu szacują, że rodzina zarabiająca łącznie 8 tys. zł. netto może mieć zdolność kredytową na ok. 246 tys. zł, choć przed rokiem było to 629 tys. zł. - Wszystkiemu winne są wprowadzone w kwietniu rekomendacje KNF, a przede wszystkim rosnące stopy procentowe. Nie wiemy, czy czekają nas jeszcze kolejne ich podwyżki – tłumaczą analitycy.
– Stawki WIBOR od kilku dni zaczęły symbolicznie spadać. Może być to chwilowe wahnięcie lub sygnał, że dotknęliśmy już dna i sytuacja zaczyna się stabilizować. W ostatnich tygodniach już cztery banki obniżyły oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych – mówi cytowany w raporcie Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass. - Średnie oprocentowanie kredytu przy 20-proc. wkładzie własnym, ze zmienną stopą procentową, wynosi 9,09 proc., a ze stopą stałą 9,16 proc.,co też świadczy o pewnej stabilizacji.
Analitycy komentują, że drugi kwartał był jednym z najsłabszych w ostatnich latach, jeśli chodzi o wartość nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny.
