Z rynku może odpłynąć nawet dwie trzecie klientów chcących kupić nieruchomości na kredyt – przewidują eksperci firmy Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie Evaluer Index 2022, który „Rzeczpospolita” publikuje pierwsza. Prognozują, że mieszkania będą trzymać ceny, ale częściej mogą się trafiać okazje.

Autorzy raportu wskazują, że w 2021 r. transakcyjne ceny mieszkań na największych rynkach rosły w dwucyfrowym tempie, bijąc wszelkie rekordy. Emmerson Evaluation analizuje mediany cen transakcyjnych, a nie średnie, co lepiej pokazuje obraz rynku.

Wszędzie drożej

Z analiz wynika, że w Sopocie mediana cen transakcyjnych mkw. nowych lokali w IV kw. ub.r. przekroczyła 21,5 tys. zł. To o 29 proc. więcej niż rok wcześniej. – Sopot to specyficzny rynek. Ograniczona przestrzeń, brak gruntów i prestiż lokalizacji powodują, że powstają tam bardzo drogie nieruchomości – tłumaczą autorzy raportu. Sopot nie był jedynym miastem, które zanotowało ponad 20-proc. podwyżki na rynku pierwotnym. O 23 proc. poszły w górę ceny mkw. mieszkań w Gdyni (mediana: ponad 11,8 tys. zł za mkw.) i Katowicach (niespełna 8,2 tys. zł). Transakcyjne ceny mkw. nowych lokali w Łodzi wzrosły o 19 proc., do ponad 7,9 tys. zł. W Poznaniu kupujący mieszkania od dewelopera płacili ponad 9,3 tys. zł za mkw., o 17 proc. więcej niż rok wcześniej, w Krakowie – niespełna 11,3 tys. zł (15 proc.). W Warszawie transakcyjne ceny mkw. nowych lokali przekroczyły 12,3 tys. zł. To o 14 proc. więcej niż rok wcześniej. Także o 14 proc. zdrożały nowe mieszkania we Wrocławiu (mediana: ponad 10,1 tys. zł za mkw.) i w Gdańsku (niespełna 11,1 tys. zł).

Drożały też lokale poza głównymi rynkami. Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że mediana transakcyjnych cen nowych mieszkań wzrosła od 9 proc. w Bydgoszczy (niemal 7 tys. zł za mkw.) do 23 proc. w Zielonej Górze (niespełna 6,3 tys. zł) i w Gorzowie Wielkopolskim (ok. 5,8 tys. zł).

Więcej płacili też kupujący mieszkania na rynku wtórnym. Transakcyjne ceny mkw. lokali z drugiej ręki wzrosły od 12 proc. w Poznaniu (niespełna 7,5 tys. zł), Opolu (5,8 tys. zł) i Białymstoku (ponad 6 tys.) do 26 proc. w Sopocie (niemal 13 tys. zł za mkw.). Dla porównania – w 2020 r. wzrosty cen wynosiły przeważnie kilka proc. Maksymalnie było to 13 proc. na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym wzrosty nie przekroczyły 10 proc.

Jak tłumaczą autorzy raportu, ubiegłoroczne podwyżki cen były napędzane zwiększonym popytem, na co wpływ miała duża dostępność kredytów i niskie stopy procentowe. Podbił je też gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i gruntów oraz inflacja.

Dziś sytuacja na rynku nieruchomości jest zupełnie inna niż rok temu. Po serii podwyżek stóp procentowych mocno drożeją kredyty mieszkaniowe. W skrajnych przypadkach raty się podwoiły. Spada też zdolność kredytowa klientów. Przy jej szacowaniu do obowiązującej stopy banki doliczają 5 pkt proc. (nowa rekomendacja KNF).

Analitycy Emmerson Evaluation szacują, że zdolność kredytowa została ograniczona o co najmniej 30 proc. w porównaniu z sytuacją sprzed podwyżek stóp. Część kredytobiorców tę zdolność całkiem straciła. Do tego dochodzi galopująca inflacja, problemy z dostawami surowców i materiałów oraz ich wysokimi cenami. – Biorąc pod uwagę wzrost kosztów kredytu, trzeba się liczyć, że w porównaniu z rokiem ubiegłym z rynku może odpłynąć ponad połowa, a nawet dwie trzecie zakupów wspieranych kredytem hipotecznym – przewiduje Dariusz Książak, prezes Emmerson Evalaution. – O realnym popycie i kondycji rynku będą decydować nabywcy gotówkowi. Spodziewamy się, że dominować będą inwestorzy kupujący mieszkania z własnych środków, z przeznaczeniem na wynajem – ocenia.

Zakup mieszkania na kredyt ma ułatwić program „Mieszkanie bez wkładu”, który wszedł w życie 27 maja. Państwo za pośrednictwem BGK ma gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu (nie więcej niż 20 proc.). Jak jednak mówi prezes Książak, dziś głównym problemem jest malejąca zdolność kredytowa klientów, a nie wkład własny.

Będą wyprzedaże

Mimo spadku popytu na obniżki cen mieszkań na razie nie ma co liczyć. Nie pozwolą na nie rekordowo wysokie koszty budowy. Nie bez znaczenia będzie wchodząca w życie 1 lipca nowelizacja ustawy deweloperskiej. Nowela wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który będą trafiać składki od sprzedanych mieszkań. DFG koszty inwestycji jeszcze podniesie. – Mniejszy popyt deweloperzy będą równoważyć wielkością podaży – przewidują analitycy Emmerson Evaluation.

– Deweloperzy przygotowują się do zmian skali popytu na rynku mieszkaniowym – zaznacza dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości mieszkaniowych Związku Banków Polskich. W I kw. tego roku rozpoczęli budowę 31 675 mieszkań – aż o 17,4 proc. mniej niż w IV kw. 2021 r. i o 21,07 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub.r. Liczba mieszkań, na których budowę deweloperzy uzyskali pozwolenia w I kw. 2022 r., spadła o 4,7 proc. Największy spadek odnotowano w kategorii mieszkań oddanych do użytku. W okresie styczeń–marzec było ich aż o 33,95 proc. mniej niż w kwartale poprzednim.

Z prognoz AMRON-SARFiN wynika, że nieruchomości w tym roku będą nadal drożeć, ale już wolniej niż w latach 2018–2021.

Eksperci Emmerson Evaluation oceniają, że szansa na nieznaczną korektę będzie w przyszłym roku. – Deweloperzy będą chcieli wyprzedać ostatnie mieszkania na osiedlach, których budowy rozpoczęli w tym roku – czytamy w raporcie. Na przełomie roku możliwe są okazje także na rynku wtórnym. – Część osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w czasie wyjątkowo niskich stóp, zechce ograniczyć rosnące koszty ich obsługi, decydując się na sprzedaż mieszkań – mówi prezes Książak.

Rośnie PRS

Na razie czas sprzedaży lokali się wydłuża. – Spadek zdolności kredytowej Polaków spowodował, że liczba osób, które poszukują nowego lokum, systematycznie się zmniejsza – mówi Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome. – Sprzedający mogą coraz dłużej czekać na transakcję. Analizując ceny ofertowe, można jednak ocenić, że na razie ich to nie zniechęca. W kwietniu lokale z rynku wtórnego ponownie podrożały.

W ubiegłym roku bardzo przyspieszył też rozwój PRS, czyli instytucjonalnego najmu mieszkań. Dariusz Książak uważa, że rola funduszy PRS będzie rosła. – Przy dobrej koniunkturze na rynku najmu fundusze będą zainteresowane zwiększeniem w nim swoich udziałów – ocenia. – Można się zatem spodziewać kolejnych zakupów pakietowych. W perspektywie najbliższych kilku lat przewidujemy zauważany wzrost udziału PRS w rynku mieszkań.