Z rynku odpływają klienci kredytowi. Na zadłużenie się w banku po podwyżkach stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF nakazującej restrykcyjną ocenę kredytobiorców stać coraz mniejszą grupę klientów. Emmerson Evaluation szacuje, że grupa ta może się zmniejszyć nawet o dwie trzecie. A ci, którzy już kredyt mają, muszą się liczyć z drastycznym wzrostem rat.

Mieszkania stoją

Tymczasem mieszkania wciąż drożeją. Metrohouse podaje, że średnie transakcyjne ceny mkw. lokali na rynku wtórnym w Warszawie wzrosły z ponad 9,9 tys. zł za mkw. w I kwartale 2020 r. do niemal 11,8 w I kwartale tego roku. W Krakowie – z niespełna 8,1 do ponad 10,1 tys. zł.

Na kupca czeka się coraz dłużej. SonarHome podaje, że przeciętny czas ekspozycji ofert w Gdańsku wydłużył się z 78 do 86 dni (marzec–maj). O tydzień dłużej czeka się na kupca we Wrocławiu. – O 12 dni wydłużył się czas sprzedaży w Lublinie. W Szczecinie – o 10 dni – mówi Barbara Bugaj, główny analityk SonarHome.

Z kolei Metrohouse porównuje czas sprzedaży mieszkań w I kwartale br. z I kwartałem ub.r. W Warszawie rok temu na transakcję wystarczyło średnio 94 dni, a w I kwartale br. potrzeba ich już 129. – W innych największych miastach jest odwrotnie. Podczas gdy przed rokiem czas oczekiwania nieznacznie przekraczał 100 dni, dziś jest to średnio 93 dni – wskazuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Najszybciej można sprzedać mieszkanie poza największymi lokalizacjami – średni czas to 80 dni.

Z analiz BIG Property wynika, że czas sprzedaży się wydłuża, czasem nawet dwukrotnie. Jak tłumaczą pośrednicy z tej firmy, ceny ofertowe często nie są dostosowane do zmian, które zaszły na rynku.– Ale czas oczekiwania na klienta może wynosić w zależności od oferty od jednego dnia do kilku miesięcy – zastrzegają.

A Tomasz Rożek z Akces Polska dopowiada, że rynek dopiero zaczyna reagować na zmiany. – To nie koniec podwyżek stóp procentowych. Jesteśmy świadkami przemodelowywania rynku – zaznacza Rożek. Jego zdaniem klienci mogą się zacząć bardziej interesować najmem.

Czytaj więcej

Hipoteki nie dla nowych klientów banków

Klienci czekają

Mimo że raty kredytów rosną, panicznych wyprzedaży mieszkań nie ma. Lokali nie pozbywają się też inwestujący w nie na kredyt, choć czynsz od najemcy nie wystarczy na ratę. – Sytuacja na rynku nieruchomości jest przedziwna, nieporównywalna z żadną z ostatnich dwóch dekad – ocenia Lidia Dołhan, analityk WGN. Podkreśla, że podaż mieszkań się nie zwiększa. – Jest na to za wcześnie. Kredytobiorcy rozplanują wydatki tak, by udźwignąć nowe obciążenia kredytowe. Nikt tak łatwo nie pozbędzie się mieszkania, zwłaszcza w dobie inflacji. To ostateczność. Mądry inwestor czeka i obserwuje rynek. Sprzedać chciałby desperat. Ale nie wiadomo komu, bo wyczekują także kupujący, zarówno kredytowi, jak i ci z gotówką. Jest tak, bo ceny ofertowe nie spadają.

Także Marcin Jańczuk uważa, że jest za wcześnie na gwałtowne ruchy. – Liczba ofert jest porównywalna, zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i kwartalnym – zaznacza. – Większość potencjalnych sprzedających obserwuje rynek. Mają świadomość, że sprzedaż nieruchomości z zamiarem zdeponowania pieniędzy w banku mija się z celem. Znam przypadki, że mieszkania stoją puste, ale ich właściciele nie myślą o sprzedaży.

Analizy SonarHome wskazują zaś, że na tle największych rynków wyróżnia się Gdańsk. – W stolicy Pomorza oferta względem ub.r. wzrosła o 13 proc. – podaje Barbara Bugaj. (styczeń–maj 2022 r./styczeń–maj 2021 r.). W innych miastach większych zmian nie widać.

Katarzyna Kuniewicz, analityk obido i Otodom, przyznaje, że coraz większa grupa kupujących odwleka decyzję o zakupie nieruchomości. – Deweloperzy sygnalizują, że skończyły się czasy kupowania mieszkania na pierwszym spotkaniu z handlowcem – podkreśla. Podaje, że na koniec maja 2022 r. na sześciu największych rynkach oferta mieszkań deweloperskich wzrosła w porównaniu z końcem kwietnia o 4 proc., a w porównaniu z majem 2021 r. – o 21 proc. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz można zakładać, że w najbliższych miesiącach oferta nowych lokali pozostanie w trendzie wzrostowym. Klienci wstrzymują się za zakupami, a 1 lipca zacznie zaś obowiązywać Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloperzy będą odprowadzać składki od sprzedanych mieszkań, co podniesie koszty inwestycji.

Obniżek nie ma

– Odnotowywane w ostatnich miesiącach zwyżki cen mieszkań deweloperskich miały charakter kosztowy, wynikały głównie ze wzrostu cen materiałów budowlanych i robocizny – mówi Katarzyna Kuniewicz. – Malejący w dłuższym okresie popyt może wpłynąć na obniżki cen, pod warunkiem że spotka się z wysoką podażą.

Analitycy Emmerson Evaluation oceniają, że nieznaczne korekty są możliwe w przyszłym roku. Będzie więcej okazji. Z kolei Barbara Bugaj uważa, że jeśli dojdzie do obniżek, to szybciej dotkną raczej rynku wtórnego. – Deweloperzy będą próbowali co najmniej trzymać ceny, choć wielu nadal je podnosi – mówi. – Najświeższe dane ofertowe z rynku wtórnego pokazują, że wydłużony czas sprzedaży sprzedających specjalnie nie zniechęcił. Trzymają ceny. Jeśli mielibyśmy przewidywać termin zmian cen, to myślę bardziej o końcówce roku albo początku 2023 roku.

Marcin Jańczuk podkreśla, że jeśli sprzedaż będzie pilna, nie pozostanie nic innego niż obniżka ceny. – Takich przypadków będzie zapewne coraz więcej. Sprzedający będą uważnie obserwować podobne oferty i urealniać ceny, jeśli zrobią to inni – komentuje. – Na razie oznak masowych obniżek cen nie widać.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Paweł Grabowski, agencja nieruchomości BIG Property

Nie obserwujemy wyprzedaży mieszkań. Liczba ofert wprowadzanych na rynek się nie zmieniła. Powodem wzrostu podaży jest spadek popytu – nawet o połowę. Mieszkania się po prostu nie sprzedają. To efekt przede wszystkim braku możliwości sfinansowania zakupu ze względu na brak zdolności kredytowej. A kredyty będą jeszcze drożeć. Kształtowanie się podaży na rynku wtórnym będzie zależało od reakcji sprzedających na ograniczony popyt, czy zdecydują się na rabaty, dzięki czemu znajdą kupców. Odnotowujemy przypadki obniżek cen ofertowych nawet o 10 proc. Z powodów finansowych często nie dochodzi do sprzedaży, choć zawarto umowy przedwstępne.