Okazja dla każdego inwestora może oznaczać coś innego. Wszystko zależy od celu inwestycji – tłumaczy Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Umownie można przyjąć, że cena poniżej 20 proc. wartości jest już okazją. Wielu uważa jednak, że okazją nie jest – zastrzega.

Po podwyżkach stóp procentowych, które w skrajnych przypadkach podwoiły raty kredytów, część klientów oczekiwała wysypu zakredytowanych nieruchomości. Tymczasem, jak mówi Leszek A. Hardek, okazyjnych ofert brakuje. – Trzeba się sporo napracować, żeby coś znaleźć. Wzrostu podaży mieszkań kupionych na kredyt nie widać – mówi ekspert PFRN. – Pojawia się za to więcej ofert niewykończonych czy nowo wybudowanych domów.

Układ i adres

Także Paweł Futyma z krakowskiego oddziału Power Invest zaznacza, że prędzej niż zakredytowane mieszkania można znaleźć w ofercie domy. – Podwyżki cen materiałów budowlanych i wyższe raty kredytów mogły doprowadzić właścicieli do utraty płynności finansowej – wyjaśnia.

Ekspert Power Invest nie wyklucza, że wkrótce na rynku pojawią się nieruchomości obciążone kredytem. Wysypu jednak nie będzie. – Właściciele nieruchomości są dziś bardziej skłonni do obniżek cen. W przypadku większych mieszkań może to już być znaczna kwota – mówi.

Paweł Futyma uważa, że okazją są nadal dwupokojowe mieszkania w topowych lokalizacjach, blisko uczelni lub dużych korporacji. – Inwestorzy są wciąż skłonni lokować pieniądze w takich nieruchomościach – mówi. Tak zlokalizowane mieszkania trafiają na rynek najmu. – Ze względu na malejącą zdolność kredytową lokale będzie wynajmować coraz więcej osób – mówi Paweł Futyma.

Jego zdaniem dla inwestora decydującym kryterium w takim przypadku nie musi być cena. – Bardziej – układ mieszkania, jego adres – tłumaczy przedstawiciel Power Invest.

Emilia Chrastina z agencji Północ Nieruchomości Warszawa Śródmieście za okazję cenową uznaje nieruchomości o ok. 15 proc. tańsze niż konkurencyjne oferty. – Okazją jest wszystko, w czym widzimy potencjał, co jest dobrze zlokalizowane i atrakcyjne cenowo – mówi pośredniczka. Wysypu okazyjnych ofert Emilia Chrastina na razie jednak nie zauważyła.

– Sprzedający muszą się jednak dostosować do zmian na rynku. Dziś mamy zdecydowanie rynek kupującego. Rynkiem rządzi klient gotówkowy. Ofert z przeszacowanymi cenami jest mniej, sprzedający chętniej współpracują z agencjami nieruchomości – opowiada Emilia Chrastina. – Do tej pory klienci, którzy kupowali większe mieszkania, nie pozbywali się dotychczasowych lokali, tylko kierowali je na rynek najmu. Jeśli jednak nieruchomości są obciążone kredytem, to trzymanie ich staje się nieopłacalne. I takich ofert przybywa. Klienci, którzy mają „w kredycie” tylko jedno mieszkanie, wstrzymują się ze sprzedażą, czekając na wakacje kredytowe – podkreśla. Zmiany na rynku nie zachęcają do gwałtownych ruchów.

Badanie rynku

Tomasz Peryt, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości Legnica, zwraca uwagę, że inwestorów z gotówką przyciąga cena nieruchomości niższa o 10–15 proc. Wtedy są gotowi do szybkich transakcji. – Pojawiają się okazje dyktowane chęcią szybkiej sprzedaży – zaznacza dyrektor Peryt. – Zjawisko nie jest masowe. Sprzedający są dziś niepewni, chcą przeczekać kryzys. Mamy dużo pytań od osób spłacających kredyty w sprawie oszacowania ceny nieruchomości. Pytają o to głównie właściciele domów jednorodzinnych i osoby, które rozpoczęły budowy – dodaje.

Konrad Klimek, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Kraków, zauważa, że właściciele nieruchomości próbują je sprzedawać po cenach rynkowych mimo znaczącego wzrostu rat kredytów. – Owszem, pojawiają się już oferty lokali, które właściciele muszą sprzedać z powodu problemów ze spłatą zobowiązań. Niewielu decyduje się na gwałtowne obniżki cen – podkreśla dyrektor. Według niego naprawdę dobrych okazji brakuje.

Konrad Klimek uważa też, że dziś nie jest najlepszy czas na inwestycyjny zakup mieszkań. – Stopy procentowe są bardzo wysokie, ceny materiałów budowlanych i stawki za usługi wciąż rosną, co zniechęca inwestorów do zakupu nieruchomości – mówi dyrektor. – Aby taki zakup był opłacalny, cena mieszkania musi być bardzo atrakcyjna. Metr nieruchomości powinien być tańszy o 3–3,5 tys. zł od ceny rynkowej metra gotowego mieszkania. Jeśli miałbym teraz inwestować w mieszkania, to przede wszystkim nie posiłkowałbym się kredytem. Wybrałbym jedno-, dwupokojowy lokal w dobrej lokalizacji, aby w razie czego móc go łatwo wynająć – mówi dyrektor krakowskiego oddziału Północ Nieruchomości.

A Tomasz Peryt ocenia, że inwestorzy spokojnie badają rynek, starając się wyszukiwać oferty o zaniżonej cenie. – Nie słabnie zainteresowanie większymi inwestycjami w budynki i grunty inwestycyjne. To w tym segmencie inwestorzy są mocno aktywni – zauważa.

Z kolei Emilia Chrastina podkreśla, że inwestycja w nieruchomości zawsze była uznawana za bezpieczną. – Szczególnie gdy inwestujemy na starych rynkach, gdzie ceny są stabilne, a chętnych na takie nieruchomości nie brakuje – mówi. – Dobre lokalizacje wciąż przyciągają kupujących. Mieszkania na obrzeżach, które kupowali głównie klienci kredytowi, budzą dziś dużo mniejsze zainteresowanie. Korekta moim zdaniem obejmie głównie rynek pierwotny. Na rynku wtórnym można się spodziewać zmniejszenia trendu wzrostowego.

Także Paweł Futyma jest przekonany, że w nieruchomości nadal warto inwestować. – Nawet jeśli na rynku wtórnym pojawią się obniżki cen, to potrwają nie dłużej niż kilka miesięcy. W przyszłym roku rynek powinien wrócić na ścieżkę wzrostu, jeśli tylko nie pojawią się jakieś okoliczności niezwiązane z samą branżą – wyjaśnia przedstawiciel Power Invest. W jego ocenie najlepszą inwestycją będą małe dwójki blisko uczelni i mieszkania w centrum miasta na tzw. najem krótkoterminowy.

Gdzie są perełki

O tym, że rynek wszedł już w fazę korekty, świadczą analizy ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl.

W Warszawie średnia ofertowa cena mkw. lokali z rynku wtórnego wyniosła w czerwcu ponad 13,6 tys. zł za mkw. To o 9,2 proc. więcej niż rok temu, ale o 1 proc. mniej niż w kwietniu tego roku. W Bydgoszczy sprzedający wystawiają mieszkania w średniej cenie niespełna 7,2 tys. zł za mkw. Zmiana rok do roku to 11,7 proc. Zmiana w ostatnich dwóch miesiącach – tylko 0,6 proc.

W Gdańsku mieszkania z drugiej ręki są oferowane przeciętnie po 12,1 tys. zł za mkw. To o 16,4 proc. więcej niż w czerwcu 2021 r., ale o 3,4 proc. mniej niż w kwietniu tego roku. W Krakowie mkw. mieszkania na rynku wtórnym jest oferowany po średniej cenie ponad 11,8 tys. zł, 11,1 proc. drożej niż rok temu i o 1,9 proc. taniej niż w kwietniu. W Lublinie lokale używane są wystawiane średnio po ponad 8,5 tys. zł, 11 proc. drożej niż rok temu, ale 3,5 proc. taniej niż dwa miesiące temu. W Łodzi jest to odpowiednio ponad 7,2 tys. zł za mkw., 16 proc. i minus 0,3 proc.

Zdaniem Małgorzaty Porowskiej-Całki z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów mieszkania to jedna z bezpieczniejszych i łatwiejszych inwestycji. – Przy wsparciu dobrego agenta nieruchomości na obecnym rynku można szybko znaleźć perełkę inwestycyjną i w prosty sposób zabezpieczyć oszczędności przed inflacją, a do tego zarobić na rozgrzanym rynku najmu – uważa ekspertka.