Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?

Troska o środowisko czy o portfel – niezależnie od motywów trend modernizacji lub zastępowania starszych nieruchomości będzie się tylko nasilać. Są tacy, co wietrzą w tym dobry interes.

Publikacja: 10.03.2023 03:00

Marynarska Business Park z parkiem zamiast parkingu.

Marynarska Business Park z parkiem zamiast parkingu.

Foto: mat. pras.

Na przekór nazwie w nieruchomościach trwa duży ruch – napędzany ESG, czyli zobowiązaniem do działań z troską o środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny. Nieruchomości muszą spełniać coraz wyższe normy, być przyjazne otoczeniu i użytkownikom. O ile nowe budynki stawiane są w tym duchu, o tyle te starsze (a w świecie nieruchomości komercyjnych oznacza to nawet te kilkunastoletnie) stanowią potężne wyzwanie dla właścicieli. „Niezielonym” budynkom coraz trudniej będzie przyciągać dobrych najemców płacących dobre czynsze, pozyskać finansowanie bankowe, trudniej będzie uzyskać dobrą wycenę i znaleźć nowego nabywcę. Stąd nabierający rozpędu trend modernizacji i recyklingu nieruchomości.

Zmartwienia jednych to dla innych okazje inwestycyjne.

Wydobywanie wartości

Do Polski wszedł właśnie austriacki United Benefits Holding, kupując „leciwy” (oddany w 2008 r.) wrocławski biurowiec Silver Forum. Jak podkreśla prezes Michael Klement, nabywanie nieruchomości typu „value add” to świadoma strategia: taka inwestycja jest nastawiona nie na czerpanie korzyści z czynszów (segment „core”), tylko na wzrost wartości. W przypadku Silver Forum wartość ma być wydobyta przez m.in. wymianę fasady na zapewniającą lepszą izolację termiczną, wymianę systemów ogrzewania, a także przearanżowanie wnętrz, podniesienie standardu powierzchni wspólnych, dodanie kantyny czy parkingu rowerowego. UB Holding rozgląda się za kolejnymi tego typu biurowcami, ale też akademikami i hotelami.

Z kolei spółka Syrena Real Estate wzięła się za modernizację dużego kompleksu Marynarska Business Park z 2008 r., któremu po latach błyszczenia na warszawskim Służewcu pozostało już tylko konkurowanie obniżaniem czynszów, co przekładało się na coraz niższą wycenę – z czego Syrena skorzystała, przejmując nieruchomość. Przybędzie części wspólnych i sal konferencyjnych, zmodernizowane zostaną systemy wentylacji, zużycie prądu ma się skurczyć o 30 proc. Najbardziej widocznym aspektem będzie zastąpienie absurdalnej – jak oceniają przedstawiciele Syreny – wielkości parkingu parkiem. Wszystko to ma zwiększyć wartość Marynarskiej.

Upper One powstanie w miejscu wyburzanego właśnie Atrium.

Upper One powstanie w miejscu wyburzanego właśnie Atrium.

mat. pras.

Inwestowanie w wydobycie wartości nie jest czymś zupełnie nowym, takie strategie były przyjmowane, jeszcze zanim ESG było modne. W tym duchu już od kilku lat inwestuje w Polsce Globalworth – w jego portfelu jest Spektrum Tower (d. siedziba TP z 2003 r.) czy Warta Tower (2000 r.).

– Modernizacja budynków może mieć wiele postaci, od lekkiego odświeżenia, zmiany struktury najemców, po kompletną zmianę funkcji użytkowej, np. biurowiec można przekształcić w akademik. Decyzję poprzedzają gruntowne analizy – mówi prezes UB Holdingu.

Nie wszystkie nieruchomości nadają się do takiej transformacji. W skrajnym przypadku pozostaje wyburzenie i zastąpienie całkowicie nowym obiektem. Tak dzieje się m.in. w przypadku warszawskiego biurowca Atrium z 1995 r. – w tym miejscu Strabag Real Estate postawi biurowiec z hotelem. Deweloper podda też recyklingowi krakowską galerię handlową Plaza. W tym tygodniu Multikino sprzedało swój najstarszy kompleks (z 1999 r.) na stołecznym Ursynowie. Nabywca, belgijski GH Development, zapowiedział tam wielofunkcyjną zabudowę z około 300 mieszkaniami.

Czas metamorfoz

– W dobie coraz większych wyzwań związanych z ochroną klimatu, kryzysem energetycznym, potrzebą zrównoważonego budownictwa czy rosnącymi wymaganiami ESG w następnych kilku latach będziemy obserwować transformację wielu budynków oraz zmianę ich głównych charakterystyk – komentuje Marcin Purgal, senior director w Avison Young. – Co prawda polski rynek nieruchomości jest relatywnie nowy, a budynki spełniają wysokie normy środowiskowe, jednak w najbliższym czasie wiele starszych obiektów będzie musiało przejść kompleksową modernizację, przebudowę czy w ostateczności redevelopment, aby sprostać coraz wyższym wymaganiom najemców, inwestorów czy instytucji finansujących. Już teraz obserwujemy trend, gdzie wiele starszych budynków jest przedmiotem transakcji sprzedaży przy założeniu ich kompleksowej modernizacji czy zmiany przeznaczania. Jednocześnie właściciele, aby być konkurencyjni na rynku, będę i muszą adaptować budynki do rygorystycznych wymagań środowiskowych – podkreśla.

Krzysztof Sakierski, dyrektor działu doradztwa strategicznego w Savills, mówi, że należy się spodziewać licznych decyzji dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynków, w szczególności tam, gdzie jest możliwość ulokowania większej niż dotychczasowa powierzchni na podstawie parametrów wynikających z miejscowych planów zagospodarowania bądź uzyskanych decyzji o warunkach zabudowy. – Ma to na celu lepsze wykorzystanie potencjału inwestycyjnego nieruchomości, które w konkretnych przypadkach może skutkować wyższym zwrotem z inwestycji wobec stanu poprzedniego – tłumaczy. – Tam, gdzie nie ma możliwości ulokowania większej powierzchni, rosnące oczekiwania najemców w zakresie standardu technicznego, ale także podmiotów finansujących w zakresie ESG, w połączeniu ze znacznymi kosztami operacyjnymi starszych obiektów stworzą podstawę do rozważenia modernizacji i unowocześnienia dotychczasowej funkcji lub jej całkowitej zmiany – dodaje.

Wątek dostosowywania starszych budynków do nowych czasów pojawił się podczas zorganizowanego w lutym przez „Rzeczpospolitą” Spotkania Liderów Branży Nieruchomości. – Pamiętajmy, że na naszym rynku ponad połowa podaży to biura ze stażem dziesięcioletnim i dłuższym. Wielu właścicieli decyduje się na rewitalizację, część jednak na wyburzenie, bo próby dostosowania ich do wymagań ESG i taksonomii unijnej mijałyby się z celem finansowym – wskazała Dorota Fabisiak, dyrektorka w BNP Paribas Real Estate.

Niska podaż, a popyt wraca

Na koniec IV kwartału 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce przekroczyły 12,7 mln mkw. – wynika z szacunków Cushman & Wakefield. W ciągu ostatnich trzech lat widoczny jest postępujący spadek łącznej powierzchni realizowanych inwestycji z uwagi na ukończenie rozpoczętych wcześniej projektów oraz ograniczenie nowych. Niższa aktywność firm deweloperskich jest rezultatem wyższych kosztów budowy i wykończenia powierzchni oraz ogólnego pogorszenia koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie. W efekcie w 2023 r. w Warszawie i w 2024 r. w regionach wystąpi luka podażowa: niedobór biur wobec odbudowującego się zapotrzebowania. Trend poprawy po pandemii pokazują statystyki za 2022 r. W Warszawie wynajęto 860 tys. mkw., o ponad 33 proc. więcej niż w 2021 r. i o 2 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r. Na rynkach regionalnych było to 623 tys. mkw., czyli odpowiednio o 5 proc. więcej i o 9 proc. mniej.

Na przekór nazwie w nieruchomościach trwa duży ruch – napędzany ESG, czyli zobowiązaniem do działań z troską o środowisko, społeczeństwo i ład korporacyjny. Nieruchomości muszą spełniać coraz wyższe normy, być przyjazne otoczeniu i użytkownikom. O ile nowe budynki stawiane są w tym duchu, o tyle te starsze (a w świecie nieruchomości komercyjnych oznacza to nawet te kilkunastoletnie) stanowią potężne wyzwanie dla właścicieli. „Niezielonym” budynkom coraz trudniej będzie przyciągać dobrych najemców płacących dobre czynsze, pozyskać finansowanie bankowe, trudniej będzie uzyskać dobrą wycenę i znaleźć nowego nabywcę. Stąd nabierający rozpędu trend modernizacji i recyklingu nieruchomości.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Rynek nieruchomości
W mieszkaniówce przedwiośnie
Nieruchomości
Polska dalej góruje w regionie