Zasadniczą funkcją ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości w postaci dostępnej dla każdego, publicznej ewidencji praw rzeczowych na nieruchomościach. Celem powinno więc być stworzenie systemu ksiąg wieczystych z uporządkowaną, sprawną bazą danych, która byłaby źródłem aktualnych i zgodnych z prawdą informacji. Prawodawca w 2001 r. wprowadził zmiany w przepisach traktujących o księgach wieczystych, aby stworzyć system informatyczny pozwalający dokonywać wpisu do księgi wieczystej niezwłocznie po złożeniu wniosku.

Potrzeba uporządkowania i usprawnienia systemu ksiąg wieczystych nie budzi wątpliwości. Należy zmierzać do uproszczenia postępowania rejestracyjnego i zredukowania do minimum czynności z zakresu biurowości.

Czytaj też:

Wpis do księgi wieczystej nie zawsze decyduje o opodatkowaniu

Z papieru do systemu

Sposób ręcznych zapisów w tradycyjnej księdze wieczystej z pewnością był przestarzały w dobie elektronicznego przetwarzania danych, co uzasadniło zastąpienie go nowoczesnym systemem komputerowym z centralną bazą danych.

Zgodnie z ustawą z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste jako publiczne rejestry prawne są zakładane i prowadzone w postaci elektronicznej. Zmiana postaci papierowej na elektroniczną nastąpiła w wyniku przeniesienia przez wyznaczone sądy. Odbywało się to sukcesywnie i nie wymagało działań ze strony właścicieli nieruchomości.

Numer elektronicznej księgi wieczystej składa się z trzech członów:

1) czteroznakowego kodu wydziału, w którego właściwości znajdowała się księga wieczysta w momencie założenia jej w postaci elektronicznej. Kod wydziału można wprowadzić ręcznie lub przy pomocy rozwijanej listy zawierającej nazwy miejscowości, w których znajdują się wydziały ksiąg wieczystych (dla miast, w których znajduje się kilka wydziałów, na liście zawarto również ich numery) oraz przypisane do nich kody;

2) właściwego numeru księgi wieczystej, odpowiadającego numerowi nadanemu w repertorium ksiąg wieczystych danego wydziału. W księgach wieczystych, które prowadzone były wcześniej w postaci tradycyjnej (tzn. papierowej), jest to numer, który widniał na okładce, uzupełniony zerami do ośmiu znaków (system uzupełnia zera w sposób automatyczny);

Autopromocja
ORZEŁ INNOWACJI

Konkurs dla startupów i innowacyjnych firm

WEŹ UDZIAŁ

3) cyfry kontrolnej – nadawanej w chwili zakładania księgi w postaci elektronicznej (od 0 do 9).

Gdy właściciel nieruchomości nie zna elektronicznego numeru księgi wieczystej, powinien zwrócić się z pytaniem do właściwego ze względu na miejsce położenia interesującej nieruchomości sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych.

System informatyczny zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych powinien być wykonany i eksploatowany zgodnie z ustawą z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy.

Jawna dla wszystkich znających numer

W księdze wieczystej gromadzone są dane określone w ustawie i wydanych na jej podstawie aktach wykonawczych. Dlatego przetwarzanie danych osobowych, takich jak imię, nazwisko, numer PESEL, znajduje oparcie w przepisach rangi ustawowej.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ww. ustawy księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Artykuł 2 ustawy określa natomiast, że księgi wieczyste są jawne oraz że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Ustawa nie nakłada żadnych ograniczeń w jawności danych zawartych w księdze wieczystej. Skoro przewiduje ujawnianie w niej m.in. danych osobowych, wysokości wierzytelności i innych obciążeń, wszystkie te dane są dostępne dla każdego, kto poda numer księgi wieczystej.

Jawność ksiąg wieczystych stanowi niezbędny warunek zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, (określonej m.in. w art. 5–9 ustawy), ponieważ osoby fizyczne i prawne nie mogą się zasłaniać nieznajomością stanu prawnego nieruchomości, w szczególności wpisów dokonanych w księdze wieczystej lub wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Wniosek o wpis powinien być w dniu wpływu do sądu zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem.

Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zamieszcza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej informację o wniosku jako wzmiankę o wniosku. Wzmianka o wniosku złożonym za pośrednictwem systemu teleinformatycznego umieszczana jest automatycznie z chwilą umieszczenia wniosku w systemie.

Niebezpieczna wzmianka

Wzmiankę o wniosku wykreśla się z urzędu niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub o odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania, albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku.

Postępowanie wieczystoksięgowe ukierunkowane jest na zapewnienie księgom wieczystym prawdziwości wpisów dla bezpieczeństwa obrotu. Między innymi dlatego należy niezwłocznie po wpłynięciu wniosku o wpis dokonać w księdze wieczystej wzmianki o wniosku, która wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a tym samym dobrą wiarę nabywcy. Ten nie może wówczas zasłaniać się nieznajomością wniosku o wpis i musi liczyć się z tym, że stan prawny nieruchomości może się zmienić. Przyjęcie w takiej sytuacji dopuszczalności dokonania wpisu hipoteki nie narusza więc uzasadnionych praw nabywcy ani bezpieczeństwa obrotu.

Wedle obowiązujących przepisów prawa, aby utrudnić, a czasem nawet, mając na uwadze funkcjonujące na rynku treści umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, uniemożliwić planowaną sprzedaż nieruchomości, można bez trudu złożyć np. wniosek o wpis hipoteki przymusowej, wskazując wielomilionowe nieistniejące roszczenia, bez żadnej podstawy prawnej (w tym bez postanowienia sądu o zabezpieczeniu rzekomych roszczeń), czy też wniosek o wpis zakazu zbywania nieruchomości.

Tylko żeby udaremnić transakcję

Wzmianka o tych rzekomych roszczeniach ujawnia się w systemie teleinformatycznym ksiąg wieczystych natychmiast, jednak wyjaśnienie sprawy, rozważenie przez sąd wieczystoksięgowy zasadności wniosku o wpis może trwać wiele lat.

Właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty ma więc księgę wieczystą obciążoną bezpodstawną wzmianką, która może brzmieć bardzo odstraszająco dla kupującego, a jego starania, aby ją usunąć, często rozbijają się o zdecydowanie zbyt długie terminy rozpatrywania spraw przez sądy. Wzmianka pojawia się automatycznie, a jej usunięcie wymaga działania osób fizycznych, a co za tym idzie – trwa zbyt długo. Przykładowo w Sądzie Rejonowym Wrocław-Krzyki we Wrocławiu średni czas oczekiwania na wpis wynosi pięć–sześć miesięcy. Sytuacja w sądach w Gdańsku czy Warszawie jest jednak dużo gorsza.

Identyfikujemy pilną potrzebę zmian w ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w zakresie odpowiedzialności cywilnej i karnej za złośliwe zgłaszanie wniosków do ksiąg wieczystych, które mają na celu wyłącznie udaremnienie sprzedaży nieruchomości. Niestety, jest to dość powszechne zjawisko, gdy strony transakcji są szantażowane przez podmioty trzecie, które doprowadzają do ujawnienia wzmianki o wniosku nawet sprzecznym z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, a jej wyłącznym celem jest zniechęcenie potencjalnego kupującego do zawarcia umowy albo udzielenia kredytu.

Trzeba miesięcy

Wzmianka o wniosku ostrzega o złożeniu do sądu wieczystoksięgowego niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, który może zmienić treść księgi wieczystej, niemniej jest często nadużywana i może nawet doprowadzić do zablokowania sprzedaży nieruchomości. Każdy może bowiem złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego z nieprawidłowo opłaconym pozwem opartym na bezpodstawnym roszczeniu na miliard złotych i przez to wystraszyć potencjalnych kupujących. Zgodnie z art. 6267 § 3 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego wykreślenie takiej wzmianki o wniosku następuje dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania, albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku. Jest to więc okres, w którym skutki nadużywania prawa mogą dotknąć stron zamierzonej transakcji, i niestety pomimo nawet oczywistej bezzasadności wzmianka o wniosku przez wiele miesięcy pozostaje ujawniona w księdze wieczystej.

Głównym problemem jest tutaj, oprócz wadliwej instytucji prawa cywilnego, która dopuszcza taki proceder, również opieszałość sądów w wykreślaniu takich wzmianek.

Autorka to radca prawny i wspólnik w DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych