Justyna ?Nowakowska-Gancarz, radca prawny ?we wrocławskim biurze ?Rödl & Partner
Uchwała stanowi potwierdzenie utrwalonej już linii orzeczniczej Sądu Najwyższego, który wielokrotnie wskazywał, że do okresu posiadania samoistnego prowadzącego do nabycia własności nieruchomości ?w drodze zasiedzenia nie dolicza się okresu posiadania nieruchomości jak użytkownik wieczysty (m.in. uchwała SN ?z 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, postanowienie SN ?z 14 marca 2012 r., II CSK 127/11).
Instytucja zasiedzenia stanowi jedną z form nabycia własności rzeczy. Nabycie przez zasiedzenie następuje po upływie oznaczonego przez ustawodawcę terminu. Jak wynika z art. 172 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze – wówczas wymagany jest okres posiadania 30 lat.
Mimo że przepisy nie przewidują wprost możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, ?w doktrynie i w judykaturze dopuszcza się taką możliwość. Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał na dopuszczalność nabycia w drodze zasiedzenia już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego, którą to możliwość wywieść należy z samej natury tego prawa, pokrewnego prawu własności (postanowienie SN z 14 marca 2012 r., II CSK 127/11). Jednak do nabycia w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego konieczne jest posiadanie nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści tego prawa, czyli faktyczne władanie nieruchomością jak wieczysty użytkownik.
Posiadanie w zakresie odpowiadającym użytkowaniu wieczystemu nie jest tożsame z posiadaniem właścicielskim ?i nie prowadzi do zasiedzenia własności nieruchomości. ?Do stwierdzenia zasiedzenia użytkowania wieczystego konieczne jest ustalenie, że dane posiadanie jest posiadaniem w zakresie prawa użytkowania wieczystego, a nie np. ?w zakresie prawa własności. Każdy rodzaj posiadania ma swój indywidualny charakter i może doprowadzić do nabycia konkretnego prawa. O charakterze posiadania świadczy jego sposób, a także świadomość i wola wnioskodawcy. ?Z zaistniałych okoliczności wynikać będzie, czy posiadacz wykonywał czynności faktyczne wskazujące ?na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa i czy jego dyspozycje swą treścią odpowiadały dyspozycjom właściciela, czy też posiadacz dysponował nieruchomością w zakresie odpowiadającym użytkowaniu wieczystemu. Jak wskazywał SN, ocena charakteru wykonywanego przez posiadacza władztwa powinna uwzględniać takie okoliczności, jak: opłacanie z własnych środków podatku od nieruchomości, przeprowadzanie remontów i dokonywanie nakładów oraz przekonanie posiadacza o zakresie wykonywanego prawa (por. wyrok SN ?z 28 stycznia 2009 r., IV CSK 341/08, uchwała składu siedmiu sędziów SN z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, postanowienie SN z 29 października 1996 r., III CKU 8/96). Cech posiadania właścicielskiego, które może doprowadzić do nabycia prawa własności nieruchomości, nie można przypisać osobom, które władają gruntem jak użytkownicy wieczyści, ponieważ posiadają oni rzecz cudzą. Ich posiadanie nie ma cechy samoistności koniecznej do nabycia prawa własności ?w drodze zasiedzenia. Różnica między posiadaniem samoistnym a zależnym sprowadza się do woli posiadacza ?w postępowaniu z nieruchomością „jak jej właściciel", a nie „jak wykonujący inne prawo", zależne od prawa własności, ?a taki charakter ma użytkowanie wieczyste. Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto nią włada jak właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (art. 140 k.c.). W świetle art. 336 k.c. tych cech nie ma władztwo nad nieruchomością wykonywane w zakresie treści innego prawa niż prawo własności, choćby było wykonywane przez posiadacza z zamiarem władania prawem dla siebie. Posiadacz zależny włada rzeczą ?w zakresie takiego innego prawa niż własność, z którym ?łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.
Pojawia się pytanie dotyczące możliwości doliczenia do czasu posiadania czasu posiadania poprzednika. Jak stanowi art. 176 § 1 k.c., jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat. Przepis ten nie uzasadnia doliczania posiadaczowi okresów władania rzeczą w zakresie treści różnych praw mogących powstać przez zasiedzenie na tej rzeczy lub w stosunku do niej.
