Powiatowy inspektor nadzoru budowanego przeprowadził planowaną kontrolę w budynku usługowo-apartamentowym. W jej trakcie stwierdził, że lokal na parterze budynku jest już wykorzystywany. Stały stoły zastawione serwisem obiadowym, na bocznych bufetach ustawione były talerze z potrawami typu szwedzki stół, a kelnerka podawała talerze z potrawami. Tymczasem Robert Z. właściciel budynku nie otrzymał jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Nadzór wymierzył mu więc karę.

Był stół szwedzki

Wcześnie nadzór ustalił, że lokal był użytkowany od trzech miesięcy jako dodatkowa sala konsumpcyjna w przypadku dużej liczby osób w restauracji. Po jakimś czasie kontroler ponownie zjawił się w lokalu. Okazało się, że nadal jest on użytkowany. W lokalu rozmieszczono stoliki zastawione talerzami i sztućcami, krzesła oraz stoły z tzw. szwedzkim stołem. Przy jednym ze stolików były osoby spożywające posiłek oraz obsługująca je kelnerka.

Robert Z. odwołał się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, ale nic nie wskórał. Wówczas wystąpił ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. WSA uchylił postanowienia nadzoru budowlanego obu instancji. Wskazał, że zebrany materiał dowodowy nie pozostawia cienia wątpliwości, że sporny lokal był użytkowany jako sala restauracyjna bez pozwolenia na użytkowanie. Nie rozważono jednak, czy w sprawie występują szczególne okoliczności uzasadniające obliczenie kary tylko dla części budynku, w której nastąpiło samowolne użytkowanie oraz czy nie doszło do samowolnego użytkowania wbrew woli inwestora. W szczególności nie ustalono: jaka była treść umowy zawartej przez Roberta Z. z najemcą restauracji, w jaki sposób najemca uzyskał dostęp do spornego lokalu, czy restauracja mieści się w tym samym budynku, w którym znajduje się sporny lokal oraz czy lokal ten był odpowiednio zabezpieczony przed dostaniem się do niego innych osób wbrew woli inwestora.

Ponownie rozpatrując sprawę powiatowy inspektor wezwał Roberta Z. do udzielenia odpowiedzi na pytania sądu. A ten to zrobił. Poinformował PINB, że najemca uzyskał dostęp do spornego lokalu na podstawie umowy najmu. Sporny lokal nie mieści się w tym samym budynku, co lokal restauracyjny. Lokal był zabezpieczony zamkiem na klucz. Klucz został wydany najemcy z uwagi na konieczność przeprowadzenia w lokalu prac porządkowo-modernizacyjnych.

Następnie powiatowy inspektor wymierzył raz jeszcze inwestorowi karę z tytułu przystąpienia do użytkowania lokalu usytuowanego na parterze budynku przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Za wysoka kara

Robert Z. odwołał się do wojewódzkiego nadzoru zarzucając, że powiatowy inspektor błędnie przyjął, że kara pieniężna za samowolę użytkową powinna być wymierzona za cały budynek w sytuacji, gdy przystąpienie do użytkowania bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie dotyczy wyłącznie jednego lokalu użytkowego usytuowanego na parterze. Tym samym kara powinna być wymierzona proporcjonalnie do powierzchni zajętego budynku na parterze, a nie dotyczyć całej powierzchni. Parter oraz pozostała część budynku stanowią odrębne funkcjonalnie konstrukcyjnie części. Na parterze są lokale usługowo-gastronomiczne, a na wyższych piętrach apartamenty. Stąd również etapowość pozwoleń na użytkowanie.

Wojewódzki inspektor po raz kolejny utrzymał w mocy postanowienie powiatowego inspektora. Powołał się na orzecznictwo. Wynika z niego, że karę z tytułu przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego wymierza się inwestorowi bez względu na to, czy do użytkowania przystąpił bezpośrednio inwestor, czy najemca lokalu. W przypadku nielegalnego użytkowania lokalu przez jego najemcę sprawa podziału kosztów wynikających z nałożenia kary jest sprawą cywilną i podlega jurysdykcji sądów cywilnych. Za przystąpienie do użytkowania spornego lokalu odpowiada wyłącznie inwestor, który umożliwił jego użytkowanie: udostępnił lokal na podstawie umowy najmu oraz przekazał użytkownikowi klucze do lokalu. Ponadto, inwestor do dnia wydania zaskarżonego postanowienia nie wystąpił o udzielenie pozwolenia na użytkowanie spornego lokalu.

Autopromocja
CFO Strategy & Innovation Summit 2021

To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów

WEŹ UDZIAŁ

Nie ma też możliwości wyliczenia kary proporcjonalnie do kubatury użytkowanej nielegalnie części obiektu.

Raz jeszcze na wokandzie

Robert Z. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Tym razem WSA uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.

WSA przypomniał, że jest związany treścią prawomocnego wyroku, a tym samym wyrażoną w nim oceną prawną. Musi sprawdzić, czy nadzór ponownie wydając rozstrzygnięcie, zastosował się do oceny prawnej i wskazań zawartych w orzeczeniu WSA. Sąd zgodził się ze stanowiskiem nadzoru, że zebrane materiały dowodowe wskazują, że za przystąpienie do użytkowania spornego lokalu odpowiada wyłącznie inwestor.

Art. 57 ust. 7 prawa budowlanego przewiduje, że w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

W ocenie WSA wspomniane przepisy nie pozwalają na proporcjonalne ustalenie wysokości kary wymierzanej z tytułu nielegalnego użytkowania części obiektu budowlanego o określonym przeznaczeniu i zaliczonego do konkretnej kategorii, nawet odrębnej funkcjonalnie i o odmiennym przeznaczeniu od pozostałej części obiektu.

Jeśli obiekt składa się z kilku części o różnym przeznaczeniu i części te zaliczane są do różnych kategorii, to możliwe jest ustalenie kary pieniężnej z uwzględnieniem poszczególnych części i to tylko tych, co do których nastąpiło samowolne przystąpienie do użytkowania.

Nie ma jednak możliwości ustalania kary pieniężnej z uwzględnieniem proporcji powierzchni części obiektu budowlanego, do którego użytkowania przystąpiono samowolnie, w stosunku do całej powierzchni obiektu. Prawodawca tworząc zasady obliczania kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektów budowlanych dla niektórych z kategorii obiektów budowlanych uwzględnił współczynnik wielkości obiektu (części obiektu), ale tylko w określonych przedziałach.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 13 lipca 2017 r.

sygnatura akt: II SA/Sz 374/17