Firma

Jak niechcący pozbawić się prawa do najmu - wyrok Sądu Okręgowego

www.sxc.hu
Nie warto spieszyć się z wyprowadzką z wynajmowanego lokalu, jeśli żąda się ustalenia przez sąd istnienia stosunku najmu.

Przekonała się o tym Barbara Z., która z takim żądaniem wystąpiła przeciwko swojej macosze. Kobieta od lat 90. zajmowała lokal użytkowy w budynku należącym do jej ojca. Prowadziła w nim działalność handlowo-usługową nie ponosząc z tego tytułu żadnych opłat. To się zmieniło, gdy nieruchomość przejęła żona ojca.

Z 30 lat zrobiło się 10

W 2005 r. ojciec podarował swojej żonie Krystynie L. 1/40 udziału w prawie własności nieruchomości (udziały stanowiły majątki odrębne współwłaścicieli), a kilka miesięcy później dokonał z żoną nieodpłatnego zniesienia współwłasności w ten sposób, że nieruchomość w całości otrzymała Krystyna L. Niedługo po tym ojciec namówił córkę do zawarcia umowy najmu z macochą. Przekonywał, że to umożliwi Barbarze Z. prowadzenie działalności gospodarczej w taki sposób, jak przed przekazaniem własności nieruchomości Krystynie L.

Zgodnie z umową zawartą ostatniego dnia 2005 r. firma Barbary Z. miała być najemcą przez określony czas – do 31 grudnia 2035 r., z możliwością przedłużenia. Barbara Z. miała płacić macosze czynsz w wysokości 100,04 zł miesięcznie. Strony postanowiły, że na wniosek najemcy umowa może zostać rozwiązana przez każdą ze stron z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie miały przepisy Kodeksu cywilnego. W imieniu wynajmującej umowę podpisał ojciec, jako pełnomocnik Krystyny L.

31 marca 2016 r. Barbara Z. odebrała od macochy wypowiedzenie umowy najmu wraz z wezwaniem do wydania lokalu 2 maja 2016 r. Odpowiedziała, że wypowiedzenie jest nieskuteczne, gdyż umowa została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami i zgodnie z wolą stron miała obowiązywać przez 30 lat. Krystyna L. zaprzeczyła, że zawierała umowę najmu jako przedsiębiorca. Prowadziła wprawdzie działalność gospodarczą, ale nie w zakresie wynajmu lokali. Twierdziła, że zawierając umowę najmu z córką nieżyjącego już męża, działała jako osoba fizyczna.

Dlaczego ma to znaczenie? Zgodnie z art. 661 § 1 k.c. najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. W 2009 r. dodano do tego przepisu § 2: najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Podstęp bez znaczenia

Barbara Z. wniosła powództwo o ustalenie przez sąd istnienia stosunku najmu. Podnosiła, że zawarcie umowy najmu na tak długi okres czasu za tak niski czynsz wynikało z relacji rodzinnych – ojciec zobowiązał ją do zrzeczenia się wszelkich praw po nim w zamian za tę umowę. Rozgoryczona córka uznała, że był to podstęp – ojciec chciał wywołać u córki mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie faktycznym po to, aby skłonić ją do zrzeczenia się dziedziczenia po nim. Powołując się na zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.) Barbara Z. stwierdziła, że macocha nadużyła przysługującego jej prawa i wprowadziła powódkę w błąd.

Sąd podkreślił, że ta kwestia w ogóle nie ma znaczenia dla ustalenia istnienia umowy najmu. Nie miał wątpliwości, że umowa została zawarta pomiędzy powódką jako przedsiębiorcą a pozwaną jako osobą prywatną.

– Świadczy o tym zarówno fakt, że działalności gospodarcza prowadzona przez pozwaną w dacie zawierania umowy najmu nie obejmowała swym zakresem wynajmu lokali i nie miała żadnego związku z przedmiotowym lokalem, jak również, że w treści umowy wskazano jako wynajmującego pozwaną bez powołania się na nazwę prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Nadto w treści faktur VAT wskazywano prywatny nr NIP pozwanej, a nie nr NIP prowadzonego przez nią przedsiębiorstwa – wskazał Sąd Rejonowy w Częstochowie.

Zaznaczył, że ustalenie w umowie dłuższych terminów najmu niż 10 lat powoduje, że po upływie 10 lat umowa najmu traktowana jest tak, jak umowa zawarta na czas nieoznaczony, co bardzo ułatwia jej wypowiedzenie i to bez podania przyczyny. Zgodnie z art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

– Wypowiedzenie dokonane przez Krystynę L. było w pełni skuteczne. Niewłaściwie zastosowano jedynie okres wypowiedzenia na jeden miesiąc, zamiast na trzy miesiące – stwierdził sąd rejonowy oddalając powództwo Barbary Z.

Nie uwzględnił zarzutu nadużycia prawa przez Krystynę L., podkreślając, że Barbara Z. miała 10 lat na to, by skorzystać z porady prawnej i skutecznie zabezpieczyć swój byt. Fakt, że czuje się oszukana przez ojca nie może pozbawiać macochy prawa do swobodnego dysponowania swoją własnością. Poza tym, stwierdził sąd, powódka w żaden sposób nie wykazała, że skutecznie zrzekła się praw do schedy po ojcu. Zrzeczenie się dziedziczenia wymaga formy aktu notarialnego, a takiego aktu Barbara Z. nie przedstawiła.

Jednak przedsiębiorca

Sąd Okręgowy w Częstochowie, który rozpatrywał apelację powódki, nie zgodził się z sądem I instancji, że Krystyna L. zawierała umowę najmu jako osoba fizyczna. Podejmowane przez nią czynności wypełniały bowiem przesłanki określone w art. 431 k.c.: przedsiębiorcą jest osoba fizyczna prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową.

– Kluczowe znaczenie dla zdefiniowania pojęcia przedsiębiorcy ma więc charakter prowadzonej działalności. Jak wynika z zeznań świadków pozwana wynajmowała szereg lokali użytkowych, osiągając z tego tytułu stałe źródło dochodu, wystawiała najemcom faktury VAT oraz zarządzała nieruchomością przy pomocy utworzonej w tym celu administracji domu. To przesądza, że zawierając umowę działała jako przedsiębiorca – stwierdził sąd.

Ta okoliczność nie mogła jednak zmienić wyroku sądu I instancji. A to dlatego, że Barbara Z. się pośpieszyła. Po wydaniu nieprawomocnego orzeczenia przez sąd rejonowy zgłosiła na piśmie gotowość wydania wyremontowanego już lokalu. Następnie przekazała pozwanej wynajmowany lokal, nie zastrzegając nawet ewentualnego zwrotu. Tym samym straciła interes prawny wymagany przy żądaniu ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa (art. 189 k.p.c.).

– Istotą powództwa o ustalenie jest bowiem zapobieżenie zagrożeniu prawom powoda, jak też zniesienie stanu niepewności towarzyszącemu tym prawom lub stosunkowi prawnemu. Na sądzie orzekającym w sprawie o ustalenie spoczywa obowiązek oceny, czy w konkretnej sprawie istnieje obiektywna potrzeba ochrony prawnej, czyli interes prawny w wytoczeniu takiego powództwa. Poprzez wydanie lokalu pozwanej doszło do ustania łączącego strony stosunku prawnego – wskazał sąd oddalając apelację Barbary Z.

Wyrok jest prawomocny.

sygnatura akt: VI Ca 513/17

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL