fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Jakie odszkodowanie za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Adobe Stock
Jakie należy się odszkodowanie za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – pyta pani Krystyna.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p) zawiera mechanizmy chroniące właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, w tym przedsiębiorców, przed niekorzystnymi skutkami finansowymi działań planistycznych gminy.

Jeden z nich przysługuje dopiero po zbyciu nieruchomości dotkniętej zmianą planistyczną, a posłużenie się nim uwarunkowane jest nieskorzystaniem z innych instrumentów dostępnych przed zbyciem nieruchomości oraz zgłoszeniem gminie roszczenia przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany. Mechanizmem tym jest możliwość żądania od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli obniżenie to miało związek z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą.

Roszczenia o odszkodowania równe obniżeniu wartości nieruchomości nierzadko sięgają milionów złotych. Nie dziwi więc fakt, że gminy niechętnie zaspokajają je dobrowolnie i częstokroć dochodzi do sporów sądowych na tle zasadności i wysokości odszkodowania. Przez długi czas spory o zasadność roszczenia odszkodowawczego ogniskowały się wokół wykładni przepisów u.p.z.p.(długo nie było jasne, w jaki sposób należy zgłosić roszczenie, by zachować ww. pięcioletni termin), zaś osią sporu o wysokość odszkodowania była głównie prawidłowość sporządzonych przez biegłych operatów szacunkowych. Sama interpretacja przepisów dotyczących wysokości odszkodowania nie budziła w sądownictwie powszechnym większych wątpliwości. Jasne wytyczne w zakresie wysokości odszkodowania zawiera bowiem art. 37 ust. 1 u.p.z.p., z którego wynika, że obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością przed zmianą tego planu, lub z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Art. 37 ust. 12 u.p.z.p. każe zaś, w braku odmiennych przepisów, stosować do zasad szacowania wartości nieruchomości regulacje ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji orzecznictwo latami przyjmowało, że odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego odpowiada obiektywnemu spadkowi wartości nieruchomości, ustalonemu w operacie szacunkowym przez powołanego w toku procesu rzeczoznawcę majątkowego. Biegły ustalał wartość nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu oraz po uchwaleniu lub zmianie, a sąd odejmował obie wartości, uzyskując wysokość odszkodowania. Transakcja zbycia nieruchomości warunkowała jedynie możliwość skorzystania z omawianego roszczenia odszkodowawczego, ale nie miała jakiegokolwiek znaczenia dla wysokości odszkodowania.

Wyżej opisana praktyka orzecznicza utrzymywała się przez lata. Uległa zmianie dopiero po wydaniu przez Sąd Najwyższy dwóch wyroków: z 25 listopada 2015 r. (IV CSK 97/15) oraz z 9 marca 2016 r. (II CSK 411/15). Chociaż przepisy regulujące kwestię odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości nie uległy zmianie, tezy wygłoszone przez Sąd Najwyższy znajdują już powszechne odzwierciedlenie w najnowszych orzeczeniach sądów niższych instancji (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 lipca 2018 r., I ACa 1436/17) i wywierają faktyczny wpływ na sytuację uprawnionych. Sąd Najwyższy przeprowadził odmienną, korzystną dla gmin interpretację przepisów u.p.z.p. Związano pojęcie odszkodowania przysługującego zbywcy z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku ze zmianą lub uchwaleniem planu miejscowego z pojęciem rzeczywistej szkody, dla której ustalenia istotna jest korzyść uzyskana z czynności prawnej zbycia nieruchomości. W zamyśle sądów orzekających wartość korzyści podlegać ma zaliczeniu na wysokość odszkodowania. Dominujący pogląd głosi, że o korzyści można mówić jedynie wtedy, kiedy cena zbycia przekracza wartość nieruchomości wynikającą z planu miejscowego obowiązującą w chwili tego zbycia.

Wykładnia taka, choć w naszej ocenie wprost sprzeczna z literalnym brzmieniem u.p.z.p. eksponującym związek wysokości odszkodowania z obiektywnie wyliczonym spadkiem wartości nieruchomości, ma służyć unikaniu bezpodstawnego wzbogacenia się uprawnionego do odszkodowania kosztem gminy. Przyjęcie nowej wykładni powoduje, że w sprawach zawisłych przed sądami w ostatnim czasie właściciele i użytkownicy wieczyści mogą uzyskać znacząco niższe odszkodowanie lub nie otrzymać go wcale, w zależności od ceny transakcyjnej lub innej odpłatności, jaką otrzymali ze zbycia nieruchomości. Co za tym idzie uprawnieni do odszkodowania nie mogą być już pewni korzystnych dla siebie skutków realizowania wynikających z u.p.z.p. mechanizmów ochronnych przysługujących na wypadek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego.

Przykład

- Nieruchomość warta przed zmianą planu 1 mln zł, po zmianie planu 500 tys. zł. Cena transakcji zbycia 800 tys. zł. Odszkodowanie uprawnionego w razie zbycia nieruchomości przy wcześniejszej wykładni u.p.z.p. – 500 tys. zł (1mln zł – 500 tys. zł);

- Nieruchomość warta przed zmianą planu 1 mln zł, po zmianie planu 500 tys zł PLN. Cena transakcji zbycia 800.000 PLN, a więc korzyść wynosi 300 tys zł (800 tys. zł – 500 tys. zł). Odszkodowanie uprawnionego w razie zbycia nieruchomości przy najnowszej wykładni u.p.z.p. – 200 tys. zł (1 mln zł – 500 tys.zł – 300 tys. zł).

—Kinga Słomka radca prawny Kancelaria Prawna Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy

—Bartosz Frydel , prawnik Kancelaria Prawna Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA