Jak zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w ofercie deweloperów dominują inwestycje jednobudynkowe o różnej liczbie mieszkań – od kilku, kilkunastu nawet do setek. – Takich inwestycji jest ok. 80 proc. Inne projekty mają od dwóch do czterech–pięciu, czasem siedmiu budynków, ale nie są reklamowane jako wieloetapowe – wskazuje Jędrzyński. – Dopiero trzecią kategorię stanowią wielkie, podzielone na etapy osiedla. Jest ich zdecydowanie najmniej, ale ze względu na liczbę oferowanych mieszkań mają znaczący udział w ofercie deweloperskiej – wyjaśnia.
Ryzyko inwestycyjne
Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że największe wieloetapowe inwestycje składają się zazwyczaj z sześciu–ośmiu etapów. Liczba lokali sięga często 2 tys. Jak podaje Jarosław Jędrzyński, np. w warszawskiej 19. Dzielnicy deweloper zaplanował 1,7 tys. lokali. Na drugim biegunie są kameralne osiedla. – Firmy nazywają osiedlem nawet jeden budynek. I tak mamy Osiedla Smoleńska czy Praha – mówi Jędrzyński. – W takich inwestycjach deweloperzy mogą planować po kilka–kilkanaście lokali.
Ekspert RynkuPierwotnego.pl tłumaczy, że firmy dzielą projekty na etapy, bo nie zawsze są w stanie wybudować całe osiedle od razu, zwłaszcza gdy jest obliczone na grubo ponad 1 czy 1,5 tys. mieszkań. – Chodzi o bezpieczeństwo oraz finansowanie inwestycji, ale też o zwykły zdrowy rozsądek – mówi Jędrzyński. – Przy pierwszym etapie firma jest w stanie ocenić powodzenie i perspektywy inwestycji, uzyskać finansowanie, a następnie, z pozyskiwanych stopniowo pieniędzy ze sprzedaży mieszkań, regulować należności wobec kredytodawców oraz gromadzić środki na kolejne etapy – opowiada.
I dodaje, że im większa liczba mieszkań na osiedlu, tym jednostkowy koszt ich wybudowania mniejszy. – W efekcie cena ofertowa lokalu powinna być bardziej atrakcyjna – mówi analityk. – Dotyczy to nie tylko mieszkań z segmentu popularnego, ale także średniego.
Radosław Bieliński, rzecznik Dom Development, podkreśla, że dzielenie inwestycji na części umożliwia szybki i sprawny proces budowy. – Jeden etap wymaga mniejszych nakładów, daje też możliwość dostosowania kolejnych etapów do szybko zmieniającego się rynku oraz gwarantuje szybszy zwrot poniesionych nakładów – wyjaśnia Bieliński. Przypomina, że na cenę nieruchomości wpływa przede wszystkim lokalizacja. – Mieszkania z segmentu popularnego, położone na większych wieloetapowych osiedlach, są zwykle tańsze – mówi. – Mniejsze kameralne inwestycje to najczęściej apartamentowce w prestiżowych dzielnicach, jak np. warszawski Mokotów, co przekłada się na cenę.
