Jeśli umowa o budowę i sprzedaż mieszkania nie ma formy notarialnej, nie można zmusić dewelopera do jej wykonania. Nie oznacza to jednak, że po podpisaniu z deweloperem zwykłej umowy pisemnej klient nie ma żadnych praw. Jeśli inwestor się z niej nie wywiąże, to ma prawo do pełnego odszkodowania.
Potwierdził to [b]Sąd Najwyższy (III CZP 104/10)[/b] w swojej uchwale. Wyjaśnia ona wątpliwości powstałe na tle konkretnej sprawy sądowej. Wnioski z niej powinni wyciągnąć przede wszystkim deweloperzy, którzy często bardzo lekko traktują pisemne umowy z klientami. A takie umowy, spisywane bez udziału notariusza, przeważają. Zawarł je również w 2005 i 2006 r. Ryszard P. z deweloperem Mieczysławem R. Deweloper odstąpił od tych umów, choć nie miał do tego prawa, i sprzedał przyrzeczone mieszkania innym nabywcom. Jego niedoszły klient wystąpił do sądu z żądaniem odszkodowania równego wartości rynkowej lokali objętych umowami. I takie odszkodowanie sąd I instancji mu przyznał. Jako podstawę wskazał ogólny [b]przepis art. 471 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3428EDC64E772B37861084510A420477?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] o odpowiedzialności za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań, przewidujący pełne wyrównanie szkód poniesionych za sprawą niesolidnego kontrahenta, łącznie z utraconymi korzyściami[/b].
Wskutek apelacji dewelopera sprawa trafiła do sądu II instancji. Sąd ten nie był pewny, czy w razie niewywiązania się z takiej umowy, jak zawarta przez Romana P. wskazany przepis może być podstawą odpowiedzialności dewelopera. W razie uznania jej za przedwstępną zakres rekompensaty, jakiej mógłby żądać klient, byłoby znacznie węższy. Obejmowałby tylko szkodę, którą poniósł, bo liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wykazanie takiej szkody, gdy ceny lokali na rynku deweloperskim są dość stabilne, nie jest w praktyce łatwe.
Sąd II instancji chciał jednak przede wszystkim wyjaśnienia, czy klientowi należy się odszkodowanie wyliczone w sposób przejęty w tej sprawie w I instancji: w wysokości rynkowej wartości lokum będącego przedmiotem niedotrzymanej umowy. Na to pytanie Sąd Najwyższy jednak nie odpowiedział. Potwierdził tylko, że [b]prawną podstawą odpowiedzialności dewelopera jest przepis, na który powołał się sąd I instancji, przyznając Romanowi R. odszkodowanie w takiej właśnie wysokości[/b].
[ramka] [b]Komentuje Maciej Szulikowski, radca prawny i partner zarządzający M. Szulikowski i Partnerzy Kancelaria Prawna:[/b]
