Co może zrobić KOWR, by odzyskać działkę pod CPK?

KOWR poinformował w mediach społecznościowych, że w odpowiedzi na pismo jego generalnego dyrektora, Henryka Smolarza, Piotr Wielgomas, czyli obecny właściciel działki, zadeklarował otwartość na rozmowy „dotyczące kwestii związanych z ewentualnym wykonaniem prawa odstąpienia od sprzedaży nieruchomości z 1 grudnia 2023 r.”. Piotr Wielgomas dzierżawił grunt od 2008 r., a następnie udało mu się przekonać KOWR do jej sprzedaży. Kłopot w tym, że ta działka jest potrzebna pod realizację inwestycji CPK.

Zbycie działki pod CPK trudno odwrócić

Dr Bartosz Stelmach, adwokat z kancelarii Stelmach, Krawczyk, Romanow i wykładowca UJ wyjaśnia, że odstąpienie będzie możliwe, jeśli strony umowy dojdą do porozumienia i uzgodnią warunki zwrotnego przeniesienia własności.

– W przypadku spornym nie jest to już takie łatwe, jeśli umowa została wykonana, czyli cena została zapłacona, a przedmiot umowy wydany. Zdarza się, że to nabywca odstępuje na przykład z powodu wad nieruchomości, które się ujawniły po przeniesieniu własności, a które są na tyle istotne, że uniemożliwiają jej normalne użytkowanie – mówi prawnik.

– Sprzedający może natomiast próbować dochodzić stwierdzenia nieważności umowy, podnosząc zarzut nieekwiwalentności świadczenia, jeśli cena, którą zapłacił nabywca była rażąco niższa niż rynkowa. Taki argument można połączyć z zarzutem naruszenia zasad współżycia społecznego, jeśli do niego doszło na etapie zawierania umowy – dodaje dr Bartosz Stelmach.

Zdaniem eksperta tę ostatnią ścieżkę może próbować wykorzystać KOWR, gdyby obecny właściciel działki w Zabłotni nie chciał się porozumieć w zakresie zwrotu własności.

Kiedy możliwe jest odstąpienie od umowy?

Odstąpienie od umowy sprzedaży nie jest w interesie właściciela działki. Dr Joanna Barzykowska, adwokat z kancelarii Graś i Wspólnicy wyjaśnia, że odstąpienie od umowy ma taki skutek, jak gdyby nigdy nie została zawarta.

– Strony zwracają sobie świadczenia, które od siebie otrzymały, czyli grunt wraca do sprzedającego (poprzedniego właściciela), a ten oddaje pieniądze, jakie otrzymał za nieruchomość tytułem ceny. Dokładnie taką kwotę, jaką zapisano w akcie notarialnym – tłumaczy prawniczka.

Czytaj więcej

Polityka

Dlaczego szef KOWR spotkał się z twórcą Dawtony? Mówi, że chodziło o kukurydzę

Dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa Henryk Smolarz (poseł PSL) spotkał się z twórcą fir...

– Prawo do odstąpienia może wynikać wprost z przepisów lub też z treści umowy sprzedaży. Na przykład, jeżeli strony umówiły się, że nabywca będzie płacił w ratach, to mogłyby ustalić, że podstawą do odstąpienia będzie nieuregulowanie całej kwoty. Jeśli nie wynika to z umowy albo z przepisów, to nie można przymusić nikogo, by odstąpił od umowy. W takim przypadku, odstąpienie od umowy przez jedną stronę jest bezskuteczne i obowiązuje ona dalej – dodaje dr Joanna Barzykowska. I zaznacza, że jest to uzasadnione. Możliwość, by w każdym momencie strony mogły odstępować od umowy groziłaby chaosem i brakiem pewności obrotu.

Rozwiązanie umowy sposobem na odzyskanie gruntu pod CPK?

Innym wyjściem może być jej rozwiązanie umowy. W przeciwieństwie do odstąpienia, tutaj strony wspólnie mogą ustalić warunki. Własność gruntu może zostać z powrotem przeniesiona na poprzedniego właściciela, przy czym ustalenie sposobu rozliczenia zapłaconej ceny zależy od stron kontraktu. Trudno przewidzieć, jak potoczy się sprawa tej konkretnej nieruchomości, zwłaszcza, że treść aktu notarialnego nie jest znana. Odstąpienie od umowy czy jej rozwiązanie nie są czynnościami, do których zbyt często dochodzi. Tylko w bardzo wyjątkowych sytuacjach pojawia się wystarczająco ważny powód, żeby skutecznie wycofać się z już dokonanej transakcji.

KOWR mówi o odkupie działki pod CPK

Wcześniej KOWR informował, że wystąpił do właściciela działki o zgodę na jej odkup. Wspominał również o planach, co do zmiany przeznaczenia działki, choć w poprzedzającym tę zapowiedź komunikacie stwierdzał, że umowa nie zawiera postanowień, które uprawniałyby w obecnym stanie faktycznym i prawnym do wykonania umownego prawa odkupu. KOWR-owi nie przysługuje bowiem ustawowe prawo odkupu nieruchomości. Może zastrzec je w umowach i jak informuje, tak się stało również w przypadku tej działki. KOWR może w ciągu pięciu lat od zawarcia umowy sprzedaży skorzystać z prawa odkupu, ale pod warunkiem wystąpienia określonych w umowie przesłanek. Przesłanki te musiały więc pojawić z dnia na dzień, bo tylko w ten sposób można tłumaczyć zapowiedź KOWR-u wystąpienia o odkup. Taką przesłanką może być wiedza KOWR-u o planowanej zmianie przeznaczenia nieruchomości na inny cel niż rolny, do czego jednak konieczne jest uchwalenie nowego lub zmiana istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Czytaj więcej

Komentarze

Michał Szułdrzyński: Dlaczego afera z działką pod CPK nie cichnie, czyli co najbardziej martwi PiS

Afera związana ze sprzedażą działki pod inwestycje związane z CPK członkowi rodziny związanej z D...

Cena odkupu ma być według zapewnień KOWR ceną z dnia sprzedaży, po doliczeniu ewentualnych nakładów, które były poniesione na tym gruncie.

Działka, 160 ha, uznawana za strategiczną dla powstania CPK została sprzedana Piotrowi Wielgomasowi, współwłaścicielowi Dawtony za 22,8 mln zł.

Czym zajmuje się KOWR?

KOWR zarządza nieruchomościami rolnymi Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na koniec września było to 1,324 mln ha, z czego ponad milion to grunty wydzierżawione. Długoterminowa dzierżawa ma być dominującą formą władania gruntami rolnymi, których właścicielem jest Skarb Państwa. Tak wynika z procedowanego projektu ustawy o dzierżawie ziemi rolniczej i projektu nowelizacji ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wydłużającej zakaz sprzedaży ziemi rolnej z państwowych zasobów do 2036 r. Sprzedaż ma być wyjątkiem od dzierżawy. Co do zasady ziemię rolną może kupić tylko rolnik.