Odszkodowanie musi odpowiadać wartości lokalu

Umowa o budowę i sprzedaż odrębnej własności lokalu zawarta z deweloperem jest wiążąca także wówczas, gdy nie spisze jej notariusz

Publikacja: 17.12.2010 03:27

Odszkodowanie musi odpowiadać wartości lokalu

Foto: Fotorzepa, Seweryn Sołtys

Izabela Lewandowska

[b]Sąd Najwyższy w precedensowej uchwale (sygnatura akt III CZP 104/10)[/b] uznał, że w razie niewywiązania się przez dewelopera z umowy zawartej na piśmie klient może żądać od niego odszkodowania. Podstawą prawną roszczenia jest art. 471 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].

W dwóch pisemnych umowach, zawartych w latach 2005 i 2006, Mieczysław R., który występował jako sprzedawca, zobowiązał się do wybudowania i sprzedaży Ryszardowi P., jako nabywcy, trzech mieszkań na realizowanym przez siebie osiedlu mieszkaniowym.

Kontrahenci podpisali również inną umowę, w której Mieczysław R., jako zamawiający, zlecił Ryszardowi P., jako wykonawcy, wykonanie i montaż stolarki okiennej i parapetów na osiedlu.

[srodtytul]Podpisane obowiązywały [/srodtytul]

W każdej z tych umów zastrzeżone było dla stron prawo odstąpienia od nich. Dodatkowo kontrahenci zawarli porozumienie, że w razie odstąpienia od którejkolwiek z umów każda ze stron może odstąpić od drugiej umowy bez ponoszenia konsekwencji finansowych.

Mieczysław R. mieszkania wskazane w umowach „deweloperskich” wybudował, ale wcześniej odstąpił od wszystkich umów z kontrahentem.

Ryszard P. zażądał odszkodowania równego wartości rynkowej przyrzeczonych lokali. Sąd I instancji przyznał mu znaczną część żądanej kwoty. W jego ocenie „wiązane” odstąpienie przez dewelopera od umów było nieważne. Sąd uznał, że umowy dotyczące lokali nie są umowami deweloperskimi w rozumieniu art. 9 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link], ale odpowiadają przepisom kodeksu cywilnego i są ważne.

Jako prawną podstawę roszczeń odszkodowawczych sąd wskazał art. 471 k.c. mówiący o odpowiedzialności za szkodę wynikłą wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Odszkodowanie za taką szkodę obejmuje rzeczywiste straty i korzyści utracone z tego powodu przez partnera niesolidnego kontrahenta.

Mieczysław R. przekonywał w apelacji, że sporne umowy są umowami przedwstępnymi w rozumieniu art. 390 k.c. Jego kontrahent mógłby więc co najwyżej domagać się pieniędzy za szkodę, którą poniósł, bo liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Przyjęcie tej koncepcji oznaczałoby jednak, że roszczenia Ryszarda P. są przedawnione. W wypadku umowy przedwstępnej bowiem roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Sąd II instancji uznał, że w sprawie występuje wątpliwość prawa, którą rozstrzygnąć musi Sąd Najwyższy.

[srodtytul]Pod rozwagę Sądu Najwyższego [/srodtytul]

W uzasadnieniu pytania prawnego zwrócił uwagę na fakt, że w praktyce przeważają nieformalne pisemne umowy „deweloperskie” i że „deweloperzy nazbyt często nie wykonują przyjętych zobowiązań”. Nadają też, zwłaszcza umowom pisemnym, formę umowy przedwstępnej, o „słabszym skutku” unormowanym w art. 390 k.c.

Sąd II instancji nie był pewien, czy podstawą roszczeń odszkodowawczych w razie niewywiązania się przez dewelopera z umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej, bez wpisu do księgi wieczystej, może być art. 471 k.c. Przede wszystkim jednak chciał wyjaśnienia, [b]czy kontrahent może żądać naprawienia szkody w wysokości rynkowej wartości lokalu stanowiącego przedmiot takiej umowy.[/b]

SN uznał, że wszystkie te wątpliwości dostatecznie wyjaśnia stwierdzenie: [b]„Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.”.[/b]

[ramka][srodtytul]O budowę i wyodrębnienie własności[/srodtytul]

Umowę tzw. deweloperską unormowano w art. 9 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 1994 r. o własności lokali[/link]. W myśl tego przepisu odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej do wybudowania domu oraz ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie osobę. Dla ważności tej umowy strona podejmująca się budowy musi być właścicielem gruntu oraz mieć pozwolenia na budowę, a wynikające z niej roszczenie musi być ujawnione w księdze wieczystej. Umowa musi mieć też oczywiście formę notarialną. Jeśli deweloper wykonuje ją wadliwie lub w sposób sprzeczny z uzgodnieniami, sąd może powierzyć dalsze jej wykonywanie innemu wykonawcy na koszt i ryzyko dewelopera. Jego kontrahent może też po wybudowaniu lokum wymusić sprzedaż przed sądem.[/ramka]

[i]sygnatura akt: III CZP 104/10 [/i]