Lepiej dzielić działkę zgodnie niż przed sądem

Sąd nie będzie czekał na dogadanie się współwłaścicieli i zniesie współwłasność nieruchomości na żądanie jednego z nich.

Publikacja: 03.07.2025 21:37

Lepiej dzielić działkę zgodnie niż przed sądem

Foto: Adobe Stock

Marek Domagalski

To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego, pokazującego, że prawo do zniesienia współwłasności ma priorytet przed porozumieniem się współwłaścicieli.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Podział gruntów rolnych pod okiem państwa. Nie można o tym zapomnieć

Zniesienie współwłasności działki rolnej między współwłaścicielami nie pozbawia prawa Skarbu Pańs...

Każdy chciał tę samą część nieruchomości

Kwestia ta wynikła w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej o powierzchni 1,2 ha z zabudowaniami. Było niesporne, że mogła być ona podzielona na dwie działki, na rzecz każdego ze współwłaścicieli ze stosownym rozliczeniem. Jednak nie było zgody, kto którą część ma przejąć. Skoro nieruchomość była zdatna do fizycznego podziału, to ten sposób zakończenia współwłasności miały obowiązek zastosować sądy cywilne i ten sposób zastosowały. Zgodnie z art. 211 i 212 par. 1 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszał jej wartość. Współwłaściciele nie wnioskowali, aby nieruchomość została w całości przyznana któremuś z nich, a to mogłoby nastąpić za akceptacją ich obu. Nie wnioskowali też o jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny. Spór między nimi dotyczył jedynie tego, któremu z nich ma przypaść wydzielona działka, a któremu to, co zostało z dzielonej działki. Niższe instancje, w tym Sąd Okręgowy w Białymstoku zadecydowały za nich i podzieliły działkę na dwie części po jednej dla każdego.

Pojawił się spór w związku z podziałem nieruchomości i wkroczyć musiał Sąd Najwyższy

Jeden ze współwłaścicieli nie dał za wygraną i odwołał się do Sądu Najwyższego, zarzucając w skardze kasacyjnej, że sposób zniesienia współwłasności rzeczy zależy przede wszystkim od woli współwłaścicieli. Skoro nie wyraził on zgody na przyznanie mu konkretnej części dzielonej działki, to sąd nie mógł wbrew jego woli przyznać konkretnego kawałka nieruchomości. W takiej sytuacji należy stosować odpowiednio przepisy regulujące kolejno sposoby wyjścia ze współwłasności, np. sprzedaż całej nieruchomości.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Służebność przesyłu. Sąd Najwyższy zdecyduje o zasiedzeniu

Poszerzony skład Sądu Najwyższego ma zdecydować, czy można było zasiadywać służebność przesyłu pr...

Brak zgody między współwłaścielami nie jest przeszkodą

Sąd Najwyższy nie podzielił tego stanowiska. SN wyjaśnił, że dla zastosowania fizycznego podziału rzeczy wspólnej w celu wyjścia ze współwłasności wystarczy, że rzecz jest zdatna do takiego podziału, a wszyscy współwłaściciele nie żądają przyznania jej w całości jednemu z nich ze spłatami albo sprzedaży i rozliczenia uzyskanej ceny przy zastosowaniu przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Samo to, że współwłaściciele spierają się o to, która z wydzielonych części ma przypaść każdemu z nich, nie jest przeszkodą do zniesienia współwłasności przez podział fizyczny. Współwłaściciel, który wolałby otrzymać inną część wydzieloną z przedmiotu współwłasności niż ta, którą przyznał mu sąd, może, przecież, przydzielonej mu części działki nie zatrzymywać, lecz sprzedać, zachowując środki uzyskane ze sprzedaży – dodał SN.

– Inna interpretacja art. 211 i 212 k.c. oznaczałaby, że warunkiem zniesienia współwłasności przez podział fizyczny rzeczy jest nie tylko jej zdatność do fizycznego podziału, lecz także uzyskanie akceptacji współwłaścicieli na przyznanie im poszczególnych wydzielonych części, z koniecznością zarządzenia sprzedaży rzeczy w całości. Sprzedaż taka jest procesem długotrwałym i generuje koszty. Dlatego zastosowanie tej formy wyjścia ze współwłasności jest ostatecznością, a sięgnięcie do niej musi być uzasadnione w okolicznościach sprawy. W tej sprawie brak było ku temu podstaw – wskazała w konkluzji uzasadnienia sędzia Marta Romańska.

Sygnatura akt I CSK 2566/24

Opinia dla "Rzeczpospolitej"

Stefan Jacyno, adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Każdy może żądać w sądzie podziału wspólnej nieruchomości, jednak nie zawsze wynik takiego postępowania będzie zgodny z żądaniem wnioskodawcy. Jeżeli nieruchomości nie da się podzielić, wówczas zostanie przyznana jednemu z obowiązkiem spłaty pozostałych. Jednak sąd nie może przyznać nieruchomości współwłaścicielowi, który żądał tylko spłaty, czyli zmusić kogoś do pozostania właścicielem nieruchomości. Jeśli nikt nie chce nieruchomości, zostanie zarządzona sprzedaż przez komornika. Inaczej sprawa wygląda, gdy nieruchomość da się podzielić, a obydwaj współwłaściciele są zainteresowani otrzymaniem tej samej z dwóch wydzielonych części. W tym przypadku sąd może jednemu ze współwłaścicieli przyznać niechcianą nieruchomość. Taka jest natura współwłasności, wola tylko jednego ze współwłaścicieli nie może determinować sposobu podziału i trzeba się z tym liczyć.

Sądy i Trybunały Sąd Najwyższy Nieruchomości Własność Nieruchomości

To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego, pokazującego, że prawo do zniesienia współwłasności ma priorytet przed porozumieniem się współwłaścicieli.