Czy agencji nieruchomości zawsze przysługuje wynagrodzenie? Ważny wyrok SN

Agencji należy się wynagrodzenie jeśli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Publikacja: 03.06.2024 14:22

Czy agencji nieruchomości zawsze przysługuje wynagrodzenie? Ważny wyrok SN

Foto: Adobe Stock

To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego. Rozpatrywał on spór wynikły między dwoma spółkami na tle rozliczenia umowy nazwanej "zleceniem" sprzedaży stosunkowo dużej działki przemysłowej. Rozliczenia takiego domagała się spółka zaangażowania do jej przeprowadzenia. Wobec zastrzeżeń co do skuteczności działań tej ostatniej spółka właścicielka nieruchomości wypowiedziała umowę, jakby to była umowa zlecenia (ze skutkiem natychmiastowym), a po rozwiązaniu umowy przystąpiła do rozmów z potencjalnym nabywcą, który ostatecznie nabył nieruchomość.

Czytaj więcej

Sprzedaż mieszkania ze spadku i darowizny. Co z podatkiem PIT?

Czy agencji nieruchomości zawsze przysługuje zapłata?

Firma, której wypowiedziano umowę twierdziła, że to ona wskazała (uzyskała) nabywcę działki i wystąpiła do sądu o zasądzenie jej wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży. Sąd rejonowy zasądził jej wynagrodzenie (ponad 60 tys. zł) uznając, że między stronami w istocie doszło do zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Sąd Okręgowy w Katowicach werdykt utrzymał. Pozwana spółka nie dała za wygraną i w skardze kasacyjnej do SN powoływała się na odmienny charakter umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomościami oraz umowy zlecenia. W jej ocenie sądy błędnie zakwalifikowały stosunek prawny jako umowę pośrednictwa, co skutkowało przyjęcie odmiennego reżimu w zakresie wypowiedzenia. Zdaniem pełnomocnika pozwanej spółku adwokata Pawła Szadorskiego z Kancelarii Adwokackiej HAJDUK & PARTNERS, kwestia rozróżnienia tych dwóch stosunków prawnych oraz określenie elementów istotnych umowy pośrednictwa stanowiło istotne zagadnienie prawne, które powinien rozstrzygnąć Sąd Najwyższy. Tym bardziej, że prawo mówi tylko, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Czytaj więcej

Jak kupić dom w Hiszpanii? Krok po kroku prawne formalności wyjaśnia adwokat

Działanie agencji i zapłatę określa umowa pośrednictwa

Sąd Najwyższy oddalił skargę uznając, że okoliczności wskazane przez pozwaną nie usprawiedliwiają wzruszenia zaskarżonego orzeczenia. Jednocześnie wyjaśnił istotę umowy pośrednictwa.

Sędzia Grzegorz Misiurek wskazał w uzasadnieniu, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego, prawa najmu lub dzierżawy nieruchomości. Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umowy, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Zakres czynności pośrednictwa oraz sposób ustalenia wysokości wynagrodzenia za nie określa sama umowa. Co ważne pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych. Bezpośrednim celem pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe (oczywiście już tylko z udziałem samych zainteresowanych). Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównego kontraktu. To na nim więc spoczywa ryzyko gospodarcze, z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Wszystko to sprawia, że do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami trudno stosować, nawet odpowiednio, przepisy dotyczące umowy zlecenia.

Sygnatura akt I CSK 789/23

Opinia dla "Rzeczpospolitej"

Stefan Jacyno, adwokat, kancelaria Wardyński i Wspólnicy

Umowa pośrednictwa nie została uregulowana w kodeksie cywilnym, wszystkie jej postanowienia podlegają więc tylko zasadom ogólnym. Prawa i obowiązki stron muszą być w niej wyczerpująco określone. W praktyce przyjęło się powszechnie, że prowizja jest należna w każdym przypadku dojścia do zawarcia umowy z osobą wskazaną przez pośrednika. Nawet jeśli umowa pośrednictwa zostanie wypowiedziana, nie gaśnie prawo do prowizji. Jeżeli ostatecznie dochodzi do zawarcia umowy z osobą wskazaną przez pośrednika, nabywa on prawo do umówionej prowizji, niezależnie od swego nakładu pracy. Takie postanowienia umowne są potwierdzone orzecznictwem sądowym. Dlatego umowę pośrednictwa trzeba czytać szczególnie uważnie i dosłownie rozumieć każde jej postanowienie. Zawsze też można starać się negocjować warunki. Ustalonego wzoru nie ma, zasada swobody umów pozwala na wiele.

To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego. Rozpatrywał on spór wynikły między dwoma spółkami na tle rozliczenia umowy nazwanej "zleceniem" sprzedaży stosunkowo dużej działki przemysłowej. Rozliczenia takiego domagała się spółka zaangażowania do jej przeprowadzenia. Wobec zastrzeżeń co do skuteczności działań tej ostatniej spółka właścicielka nieruchomości wypowiedziała umowę, jakby to była umowa zlecenia (ze skutkiem natychmiastowym), a po rozwiązaniu umowy przystąpiła do rozmów z potencjalnym nabywcą, który ostatecznie nabył nieruchomość.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Konsumenci
Rzecznik generalny TSUE o restrukturyzacji Getin Banku: ocenić musi polski sąd
Praca, Emerytury i renty
Rząd ma problem z emeryturami. Trybunał wymusił kosztowne zmiany
Prawo dla Ciebie
Miliony z Funduszu bez konkursów. Eksperci są pewni: Ziobro złamał konstytucję
Podatki
Skarbówka będzie łapać już tylko prawdziwych oszustów
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Sądy i trybunały
SN dopuszcza piętrowe wyłączenia sędziów
Płace
Ostatnia taka podwyżka pensji. W przyszłym roku czeka nas rewolucja