Już 1 sierpnia wchodzą w życie znowelizowane warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy, które rewolucjonizują zasady stawiania osiedli, zakładając m.in. ich rzadszą zabudowę, miały zacząć obowiązywać 1 stycznia, ale po apelu inwestorów resort rozwoju przesunął termin do 1 kwietnia. Ale i to okazało się za mało.
Szybki czas wejścia w życie nowych zasad budowania mógłby zatopić setki inwestycji deweloperów, spółdzielni, samorządów. Resort dał inwestorom czas do sierpnia. Ten, kto do tego czasu złożył wniosek o pozwolenie na budowę, może budować po staremu.
Czytaj więcej
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w budynku to 25 mkw. – stanowi nowela warunków technicznych, która wejdzie w życie 1 sierpnia. To koniec m...
Kosztowne place zabaw na nowych osiedlach
Jak mówi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group, przesunięcie terminu dało deweloperom więcej czasu na uzyskanie pozwoleń na budowę. – Dzięki temu przeprojektować trzeba było mniej inwestycji – zauważa. – A osiedla, których projektowanie rozpoczęło się w kilku ostatnich miesiącach, już były dostosowywane do nowych warunków.
Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, zaznacza, że wnioski o pozwolenie na budowę na starych zasadach można składać do końca lipca. – Termin w porównaniu z poprzednim, przypadającym na koniec marca, został wydłużony o cztery miesiące. Wielu deweloperów już wtedy było przygotowanych, inni wykorzystali dodatkowy czas, aby dokończyć gromadzenie dokumentacji – mówi Mikulska. – Przypadki zmian zaawansowanego projektu będą raczej nieliczne – ocenia.
Dodaje, że dla działek, na których realizacja inwestycji według nowych zasad byłaby bardzo utrudniona lub niemożliwa, deweloperzy starali się jak najszybciej uzyskać pozwolenia na budowę na starych zasadach. – Dzięki wydłużonemu vacatio legis w większości przypadków to się udało – mówi Mikulska.
Plany deweloperom mógł pokrzyżować nowy wymóg budowy placów zabaw nawet przy jednym budynku z ponad 20 mieszkaniami.
– W przypadku kameralnych inwestycji na mniejszych działkach budowa placu zabaw, który będzie spełniał wszystkie warunki, może spowodować, że w najlepszym wypadku znacznie zmniejszy się PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań), a w najgorszym – inwestycja nie będzie mogła powstać – mówi Ewa Palus. REDNET Property Group sprawdza, jak budowa placu zabaw wpłynęłaby na parametry kilku gotowych już inwestycji. – W przypadku jednej z nich powierzchnia mieszkań musiałaby być mniejsza o 14 proc., ale była też inwestycja, która nie powstałaby w ogóle – mówi Ewa Palus.
Czytaj więcej
Regulacje dotyczące miejsc doraźnego schronienia w blokach mają wejść w życie w 2026 r. Co z ich finansowaniem?
Także firma deweloperska Matexi Polska, aby zilustrować konsekwencje zmiany warunków technicznych, przeprowadziła analizę 15 własnych ukończonych osiedli, uwzględniając nowe przepisy dotyczące placów zabaw. – W trzech przypadkach nowe regulacje całkowicie uniemożliwiłyby zabudowę, a w pozostałych powierzchnia użytkowa mieszkań zmniejszyłaby się o ok. 25–30 proc. – wskazuje Marek Straszak, członek zarządu Matexi Polska. – Analiza pokazuje, że efektem nowych regulacji będzie nieproporcjonalny spadek potencjału inwestycyjnego gruntów, co przyczyni się do dodatkowego zwiększenia nierównowagi na rynku i podwyżek cen mieszkań. Niewielkie tereny placów zabaw wydzielone na drogich działkach nie są w interesie finansowym klientów – podkreśla.
Marek Straszak przypomina jednocześnie, że zapowiedzi wprowadzenia zmian w rozporządzeniu o warunkach technicznych pojawiły się już w 2023 r. – Od tego czasu przyspieszyliśmy proces projektowania, dostosowując go do nowych regulacji, starając się uzyskać wymagane opinie do projektu. Przy zakupie działek szukaliśmy możliwości zlokalizowania placów zabaw, nie naruszając znacznie powierzchni mieszkań – mówi. – Dążyliśmy też do złożenia wniosków o pozwolenie na budowę przed dniem wejścia w życie nowych przepisów.
Zdaniem przedstawiciela Matexi Polska branża nie potrzebuje dodatkowej motywacji do poprawy komfortu mieszkańców w zakresie rekreacji. – Potrzebuje natomiast uproszczenia procedur administracyjnych związanych z opiniowaniem projektów i procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę – mówi Marek Straszak. – Śmielej wykorzystywana przez samorządy w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę powinna być ustawa o wsparciu budownictwa mieszkaniowego, popularnie zwana lex deweloper. Jest dla samorządów bardzo atrakcyjna, ponieważ pozwala w drodze negocjacji z deweloperem uzyskać korzyści w postaci budowy nowych szkół, przedszkoli, remontów, budowy parków i renowacji dróg – wskazuje.
Firma J.W. Construction, jak zapewnia Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu sprzedaży spółki, jest gotowa na nowe przepisy. – Zdążyliśmy wszystko przygotować zgodnie z nowymi wymogami. Budowanie pod rządami nowego prawa w zależności od wielkości działki i uwarunkowań planistycznych może być jednak droższe – nie ukrywa. – Jeśli teraz będzie można zbudować mniej mkw. mieszkań niż wcześniej, to koszt działki przypadającej na jeden lokal będzie wyższy – dodaje. Dyrektor Ostrowska podaje przykład nowego osiedla na warszawskiej Białołęce. – Po uwzględnieniu nowych zasad nie ma różnic w powierzchni mieszkań, ale już na innym osiedlu powierzchnia ta spadła o ponad 30 proc.
Z kolei Agnieszka Mikulska ocenia, że place zabaw, które stały się synonimem wyśrubowanych wymagań nowego rozporządzenia, w dużej mierze będą zależeć od lokalnej infrastruktury i otoczenia budynku czy osiedla. – W szczególnych przypadkach, gdy w określonej odległości od nowej inwestycji jest publiczny plac zabaw lub gdy budynek powstaje w śródmiejskiej zabudowie, deweloperzy mogą być zwolnieni z obowiązku budowy takiego placu albo też mogą w zamian urządzić salę zabaw w budynku – mówi ekspertka CBRE. – Dla przeważającej części działek plac zabaw nie oznacza więc „być albo nie być” inwestycji, choć może mieć wpływ na jej koszty. Na przykład salę zabaw w budynku będą musieli solidarnie sfinansować nabywcy mieszkań. I potem będą musieli tę salę utrzymywać, co podniesie koszty eksploatacji.
Wyższy koszt działki w cenie mieszkania od dewelopera
Mikulska zwraca też uwagę na ceny gruntów. – Zwykle są uzależnione od powierzchni użytkowej mieszkań, jaką można na danym terenie wybudować – tłumaczy.
– Na gruntach kupowanych z uwzględnieniem starych zasad pozwalających na budowę obiektów o większej powierzchni użytkowej po zmianie prawa będzie można wybudować mniej – jeśli deweloper nie zdążył uzyskać pozwolenia na budowę na starych zasadach. Ceny mieszkań będą musiały uwzględnić wyższy koszt działki. Pytanie, czy sprzedawcy gruntów będą w stanie zaakceptować spadek ich wartości wynikający ze zmiany przepisów, czy będą oczekiwać, że wartość parceli się utrzyma, a deweloperzy przeniosą wyższe koszty na nabywców mieszkań lub pokryją je ze swojej marży? – zastanawia się ekspertka.
Czytaj więcej
Czy po wejściu w życiu noweli warunków technicznych będzie można wydzielać mniejsze niż 25 mkw. apartamenty – np. w starej kamienicy?
Ewa Palus podsumowuje, że część nowych warunków technicznych jest potrzebna i korzystna – np. pomieszczenia dla rowerów czy wymagania dotyczące balkonów: w przypadku tych na jednej płycie konieczna będzie przegroda.
- To na koszty budowy może wpłynąć w niewielkim stopniu – mówi ekspertka REDNET Property Group. – W plan zagospodarowania terenu i możliwość jego zabudowy w największym stopniu ingeruje obowiązek budowy placów zabaw. Tym samym zwiększy się koszt gruntu w cenie mkw. mieszkania — potwierdza. - Dodatkowo uzależnienie powierzchni placu zabaw lub jego budowy od liczby mieszkań (w tym jednopokojowych) jest niespójne i nie odpowiada potrzebom wszystkich mieszkańców.
