W związku z tym rodzi się pytanie, czy na gruncie przepisu art. 56a można stwierdzić, że także w przypadku budynków zamieszkania zbiorowego lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także w przypadku budynków dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane będzie możliwe wydzielenie lokali użytkowych o mniejszej powierzchni.
W mojej ocenie na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco, a to z kolei oznacza, że jeśli inwestor wybudował budynek przed 1 sierpnia 2024 roku albo przed tą datą uzyskał pozwolenie na budowę, to po 1 sierpnia 2024 roku może mieć problem z uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali. Wszystkiemu winne są wadliwe przepisy nowelizacji rozporządzenia WT.
Po pierwsze - wprowadzenie do niego regulacji dotyczącej zasad wydzielenia lokali użytkowych nie powinno mieć miejsca – zważywszy na rangę tego aktu i jego przedmiot. Powinna się ona znaleźć w ustawie o własności lokali.
Po drugie - jeśli zamiarem projektodawcy było wprowadzenie przepisu, z którego wynikałoby jednoznacznie, że wymóg minimum 25 mkw. nie ma zastosowania do wydzielenia lokali znajdujących budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, to do nowelizacji ustawy o własności lokali należało wprowadzić przepisy przejściowe.
Zamierzone działanie czy błąd
Wprawdzie w nowelizacji rozporządzenia WT mamy przepis przejściowy - jest nim § 2 pkt. 2 który stanowi, że dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w nowelizacji została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się przepisy dotychczasowe, jednakże jest w nim mowa jedynie o zamierzeniu budowlanym, a nie o istniejącym już budynku, tak jak to ma miejsce w § 56a ust. 3. Ponadto rodzi się pytanie, czy ten przepis przejściowy miał odnosić się zarówno do spraw związanych z procesem budowlanym, regulowanym rozporządzeniem jak i do spraw wydzielania lokali na podstawie ustawy o własności lokali. Jeśli tak – to oznaczałoby to, że przepis § 56a ust. 3 pkt. 2 zmienionego rozporządzenia WT byłby zbyteczny skoro brzmi on właściwie tak samo jak przepis przejściowy. Trudno przesądzić, czy było to zamierzone działanie autorów projektu, czy błąd, a uzasadnienie projektu rozporządzenia, nie wyjaśnia tej wątpliwości.
Dlatego mam obawy, czy na tej wadliwej konstrukcji przepisów nie ucierpią inwestorzy, którzy po raz kolejny zostali postawieni przed faktem dokonanym. Przyjęcie niekorzystnej dla nich interpretacji, że postanowienia § 56a rozporządzenia WT mają zastosowanie przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali i że nie zostały przewidziane przepisy przejściowe które miałyby zastosowanie do wydzielania lokali w istniejących budynkach wybudowanych na podstawie decyzji wydanych przed 1 sierpnia 2024 roku będzie oznaczało, że organ nie wyda zaświadczenia o samodzielności dla lokali istniejących przed 1 sierpnia 2024 roku. Problem może być również z wydzielaniem lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, choć wykształciło się przekonanie, że na podstawie § 56a ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia WT będzie można to zrobić bez spełnienia wymogu minimalnej powierzchni 25 mkw.
