Co z mikrokawalerkami w starych budynkach. Można je urządzać?

Czy po wejściu w życiu noweli warunków technicznych będzie można wydzielać mniejsze niż 25 mkw. apartamenty – np. w starej kamienicy?

Publikacja: 12.04.2024 09:00

Co z mikrokawalerkami w starych budynkach. Można je urządzać?

Foto: AdobeStock

Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada, że lokale użytkowe oferowane w nowych budynkach jako apartamenty inwestycyjne czy mikrokawalerki muszą mieć co najmniej 25 mkw. Nowela wchodzi w życie 1 sierpnia.

Czytaj więcej

Nadchodzi zmierzch mikrokawalerek. Rząd walczy z patodeweloperką

A co z rynkiem wtórnym? Czy po wejściu w życiu noweli warunków będzie można wydzielać mniejsze niż 25 mkw. apartamenty – np. w starej kamienicy?

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z kancelarii radców prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka komitetu ds. nieruchomości KIG:

- Pomimo zmiany przepisów dozwolony będzie obrót lokalami użytkowymi o powierzchni mniejszej niż 25 mkw., które już powstały przed wejściem życie przepisów nowelizujących warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki (WT). Rozporządzenie WT nie reguluje bowiem kwestii związanych z obrotem lokalami. Zgodnie z § 2 ust. 1 stosuje się je przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków.

Odrębna własność

Odrębną kwestią jest natomiast wydzielenie lokali użytkowych, czyli ustanowienie ich odrębnej własności. Do 1 sierpnia 2024 roku nie ma w tym zakresie ograniczeń wynikających wprost z rozporządzenia WT. Aby można było wydzielić taki lokal, nie musi on spełniać wymogu minimalnej powierzchni. Pojawia się jednak – i moim zdaniem słusznie – wątpliwość, czy po wejściu w życie nowelizacji, która wprowadza ograniczenie co do wielkości lokali użytkowych, będzie można takie lokale wydzielić (uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu) w istniejących już budynkach np. starych kamienicach, ale też czy będzie można to zrobić w budynkach, które dopiero zostaną wybudowane na podstawie pozwoleń na budowę wydanych przed 1 sierpnia 2024 roku.

Zacznijmy od tego, że skoro rozporządzenie WT ma zastosowanie tylko przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków, to dlaczego kwestie dotyczące wydzielenia lokalu użytkowego, uregulowanej przepisem rangi ustawowej (ustawą) zostały wprowadzone do rozporządzenia jako art. 56a ust. 2. Stanowi on, że dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej (czyli mniejszej niż 25 mkw.), jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku

I tylko w tym przepisie rozporządzenia została uregulowana kwestia wydzielenia lokali użytkowych o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. Potwierdza to literalne brzmienie tego przepisu, a dodajmy, że ta zasada wykładni przepisów powinna być stosowana w pierwszej kolejności. Kolejny ustęp tego przepisu nie odnosi się już do procesu wydzielenia lokalu, ale do minimalnej powierzchni uregulowanej w art.56a ust. 1 rozporządzenia. Wskazuje na to jednoznacznie jego treść:

„Wymaganie, o którym mowa w ust. 1, nie dotyczy lokali znajdujących się w:

1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy;

2) budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.”

W związku z tym rodzi się pytanie, czy na gruncie przepisu art. 56a można stwierdzić, że także w przypadku budynków zamieszkania zbiorowego lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także w przypadku budynków dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane będzie możliwe wydzielenie lokali użytkowych o mniejszej powierzchni.

W mojej ocenie na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco, a to z kolei oznacza, że jeśli inwestor wybudował budynek przed 1 sierpnia 2024 roku albo przed tą datą uzyskał pozwolenie na budowę, to po 1 sierpnia 2024 roku może mieć problem z uzyskaniem zaświadczenia o samodzielności lokali. Wszystkiemu winne są wadliwe przepisy nowelizacji rozporządzenia WT.

Po pierwsze - wprowadzenie do niego regulacji dotyczącej zasad wydzielenia lokali użytkowych nie powinno mieć miejsca – zważywszy na rangę tego aktu i jego przedmiot. Powinna się ona znaleźć w ustawie o własności lokali.

Po drugie - jeśli zamiarem projektodawcy było wprowadzenie przepisu, z którego wynikałoby jednoznacznie, że wymóg minimum 25 mkw. nie ma zastosowania do wydzielenia lokali znajdujących budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, to do nowelizacji ustawy o własności lokali należało wprowadzić przepisy przejściowe.

Zamierzone działanie czy błąd

Wprawdzie w nowelizacji rozporządzenia WT mamy przepis przejściowy - jest nim § 2 pkt. 2 który stanowi, że dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w nowelizacji została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego stosuje się przepisy dotychczasowe, jednakże jest w nim mowa jedynie o zamierzeniu budowlanym, a nie o istniejącym już budynku, tak jak to ma miejsce w § 56a ust. 3. Ponadto rodzi się pytanie, czy ten przepis przejściowy miał odnosić się zarówno do spraw związanych z procesem budowlanym, regulowanym rozporządzeniem jak i do spraw wydzielania lokali na podstawie ustawy o własności lokali. Jeśli tak – to oznaczałoby to, że przepis § 56a ust. 3 pkt. 2 zmienionego rozporządzenia WT byłby zbyteczny skoro brzmi on właściwie tak samo jak przepis przejściowy. Trudno przesądzić, czy było to zamierzone działanie autorów projektu, czy błąd, a uzasadnienie projektu rozporządzenia, nie wyjaśnia tej wątpliwości.

Dlatego mam obawy, czy na tej wadliwej konstrukcji przepisów nie ucierpią inwestorzy, którzy po raz kolejny zostali postawieni przed faktem dokonanym. Przyjęcie niekorzystnej dla nich interpretacji, że postanowienia § 56a rozporządzenia WT mają zastosowanie przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali i że nie zostały przewidziane przepisy przejściowe które miałyby zastosowanie do wydzielania lokali w istniejących budynkach wybudowanych na podstawie decyzji wydanych przed 1 sierpnia 2024 roku będzie oznaczało, że organ nie wyda zaświadczenia o samodzielności dla lokali istniejących przed 1 sierpnia 2024 roku. Problem może być również z wydzielaniem lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, choć wykształciło się przekonanie, że na podstawie § 56a ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia WT będzie można to zrobić bez spełnienia wymogu minimalnej powierzchni 25 mkw.

Obchodzenie przepisów

Czym innym jest natomiast tworzenie mikroapartamentów w istniejących budynkach mieszkalnych i ich sprzedaż na rynku wtórnym. Najczęściej odbywa się to w ten sposób, że inwestor kupuje lub buduje dom jednorodzinny, robi w nim remont i tworzy w nim kilka mikroapartamentów o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. Następnie oferuje je na rynku wtórnym. Klienci kupują udziały w takim budynku wraz z prawem do korzystania z konkretnego lokalu.

Czytaj więcej

Łamanie prawa nie może się opłacać

W istocie w takim budynku dochodzi do zmiany sposobu jego użytkowania na budynek wielorodzinny ewentualnie na budynek zamieszkania zbiorowego. W ten sposób obchodzone są przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które w planie miejscowym przewidują zabudowę jednorodzinną oraz przepisy prawa budowlanego, które wymagają w takim przypadku zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania i spełnienia wymogów planu.

Czytaj więcej

Kurnik znoszący złote jajka

Proceder ten dotyczy także dużych kamienic, które kilkadziesiąt lat temu też były budowane jako budynki jednorodzinne. Na tego rodzaju dzielność nowe regulacje rozporządzenia WT nie będą miały wpływu, a szkoda, bo tego rodzaju działalność, niezgodna z prawem, jest utożsamiana z działalnością deweloperską, choć nie ma z nią żadnego związku i nie może być traktowana. Dlatego tego rodzaju oferty nadal zapewne będą pojawiały się na rynku.

Czytaj więcej

Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada, że lokale użytkowe oferowane w nowych budynkach jako apartamenty inwestycyjne czy mikrokawalerki muszą mieć co najmniej 25 mkw. Nowela wchodzi w życie 1 sierpnia.

A co z rynkiem wtórnym? Czy po wejściu w życiu noweli warunków będzie można wydzielać mniejsze niż 25 mkw. apartamenty – np. w starej kamienicy?

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Deweloperzy odetchnęli. Więcej czasu na planowanie osiedli
Nieruchomości
Patodeweloperka. Państwo podaruje inwestorom kilka dodatkowych miesięcy
Nieruchomości
Gdy brakuje podaży, ceny mieszkań rosną
Nieruchomości
Nie można oczekiwać dostosowania "starych" obiektów do zgodności z nowymi przepisami
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy
Rynek nieruchomości
Wojna z flipperami nie zbije cen mieszkań. "I tak zapłacą za to kupujący"
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?