Nie można oczekiwać dostosowania "starych" obiektów do zgodności z nowymi przepisami

Nowelizację rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, analizuje radca prawny Joanna Maj.

Publikacja: 12.03.2024 09:26

Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni

Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni

Foto: Mat.prasowe

Nowelizacja ma wejść w życie 1 kwietnia. Będzie mieć wpływ nie tylko na nowo powstające budynki, ale i na przebudowy „starych”.

Czytaj więcej

Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

Radca prawny Joanna Maj:

Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie można czytać w oderwaniu od par. 2 ust. 2 WT, zgodnie z którym „przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania:  budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1 tys. mkw. (a więc m.in. budynków wielorodzinnych), budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 1 tys. mkw. , o których mowa w art. 5 ust. 7 pkt 1-4 i 6 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane wymagania, o których mowa w par. 1, mogą być spełnione w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim państwowej straży pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.

Często uczestniczyłam w procesie wydawania pozwolenia na budowę/przebudowę obiektów "starych", wybudowanych pod rządami innego Prawa budowlanego czy nieobowiązujących już warunków technicznych i pomimo np. niezgodnego z obecnym warunkami technicznymi, po dołączeniu przez inwestora stosownej ekspertyzy, o której mowa w warunkach techniczno-budowlanych, były to decyzje pozytywne. (Pracowałam kilka lat w organie administracji architektoniczno-budowlanej jako prawnik i często zastępowałam naczelnika przy wydawaniu decyzji).

Nie można oczekiwać dostosowania "starych" obiektów do zgodności z nowymi przepisami. W takich przypadkach, po uzyskaniu np. ekspertyzy rzeczoznawcy ds. ppoż (w myśl par. 2 ust. 2 WT), zgodnie z którą dany zakres robót może zostać zrealizowany, decyzje dla inwestora były pozytywne. Orzecznictwo uważa podobnie (wyrok NSA: „nałożenie na inwestora obowiązku dostosowania zrealizowanego obiektu budowlanego do wymogów wynikających z nowych przepisów musi wynikać wprost z przepisu prawa. Jeśli przepisu takiego nie ma, na inwestorze nie ciąży taki obowiązek.

Przykładem takiego przepisu może być par. 207 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 t.j.), który stanowi, że przepisy rozporządzenia dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, wymiarów schodów, o których mowa w par. 68 ust. 1 i 2, a także oświetlenia awaryjnego, o którym mowa w par.181, stosuje się, z uwzględnieniem par. 2 ust. 2, również do użytkowanych budynków istniejących, które na podstawie przepisów odrębnych uznaje się za zagrażające życiu ludzi" (II OSK 2470/18).

Warto spojrzeć też na ten problem szerzej. Na właścicielu ciąży ustawowy obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym. Przyjęcie interpretacji GUNB spowoduje, że właściciel nie będzie mógł uzyskać zezwolenia na naprawę obiektu czy inne roboty, które zapobiegną niszczeniu substancji budowlanej.

I miałoby tak być tylko dlatego, że w 2023 roku obiekt był usytuowany poprawnie a w 2024 już nie?

W kontekście nowych inwestycji - wniosków złożonych po 1 kwietnia, po przedłożeniu przez inwestora ekspertyzy p.poż istnieje możliwość otrzymania pozwolenia na budowę dla obiektów naruszających np. usytuowaniem ostatnią nowelę.

Joanna Maj, radca prawny w kancelarii SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni, wieloletni pracownik organów nadzoru budowlanego oraz administracji architektoniczno-budowlanej.

Regulacje prawne i przepisy
Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary
Nieruchomości
Nadzwyczajna mobilizacja deweloperów
Nieruchomości
Łamanie prawa nie może się opłacać
Rynek nieruchomości
Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Wyścig z czasem na budowach