Autorzy barometru cen mieszkań portalu Tabelaofert.pl mówią o chwili „wytchnienia” dla poszukujących nieruchomości. Średnia cena typowego mieszkania na rynku pierwotnym według wskaźnika Tabelaofert TOP 10 pod koniec czerwca 2025 r. to 14 190 zł za mkw., zaledwie o 0,15 proc. więcej niż w maju.
Czytaj więcej
Średnia cena mieszkań deweloperskich praktycznie nie drgnęła w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. W Krakowie, Łodzi i Górnośląsko-Zagłęb...
Cenniki u deweloperów bez zmian
– Dane z wszystkich dziesięciu analizowanych rynków pokazują pełną stabilizację – lokalne zmiany cen nie przekroczyły 1 proc. Za ten symboliczny wzrost odpowiada przede wszystkim pojawienie się w ofercie nowych, droższych osiedli – tłumaczą eksperci portalu Tabelaofert.pl.
Z analiz wynika, że większość deweloperów nie zmieniła cenników. Ceny ponad 90 proc. mieszkań w ofercie są takie same. – Tam, gdzie pojawiały się zmiany, częściej były to obniżki (5,3 proc.) niż podwyżki (2,8 proc.). Odsetek podwyżek nie był tak mały od roku – to wyraźny sygnał wyhamowania wzrostu cen – tłumaczą analitycy.
Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl, ocenia, że rynek mieszkań przypomina spacer po galerii handlowej. – Oglądających dużo, kupujących mniej. Klienci kalkulują, porównują, pytają. Wiedzą, że mogą poczekać, bo presji na wzrost cen nie ma – mówi Robert Chojnacki. – A deweloperzy? Rozmowa o rabacie to formalność. Często nawet nie trzeba negocjować – podkreśla.
Czytaj więcej
Choć rynek dalej obstawia spadek inflacji i stóp procentowych, nie przełoży się to na zdecydowany wzrost sprzedaży mieszkań. Dla wielu klientów lic...
Największy wzrost średniej ceny mkw. nowych mieszkań (1,4 proc.) odnotowano w aglomeracji śląskiej. Jak tłumaczą autorzy analiz, wzrost ten wynikał wyłącznie z pojawienia się nowych, droższych inwestycji. Podobnie było w Bydgoszczy (wzrost o 0,8 proc.).
– Ciekawą sytuację mamy jeszcze w Łodzi, gdzie średnia cena mkw. nowych mieszkań wzrosła o 0,8 proc., mimo że ceny aż 491 mieszkań zostały obniżone, a podwyższone tylko 206 lokali – wskazują analitycy. – Łódź pozostaje najtańszym z analizowanych rynków, a marże deweloperów są tu najniższe. Mieszkania na nowych osiedlach są jednak coraz droższe, ponieważ rosną szeroko rozumiane koszty budowy – zaznaczają.
W ciągu miesiąca ceny wzrosły jeszcze w Lublinie (0,2 proc.) i w Warszawie (także 0,2 proc.). Spadki odnotowano w Szczecinie i Trójmieście (minus 1 proc.), w Krakowie (-0,5 proc.), Wrocławiu (-0,5 proc.) i w Poznaniu (0,4 proc.).
Autorzy raportu podkreślają, że ceny mieszkań są wciąż wyższe niż rok temu – średnio o 6,1 proc. W ciągu roku największy wzrost średniej ceny mkw. nowych mieszkań odnotowano w Bydgoszczy (14,5 proc.), aglomeracji śląskiej (11,2 proc.), Trójmieście (10,4 proc.) i Lublinie (8,7 proc.).
Jedynym miastem, w którym średnia cena mkw. nowych lokali spadła w ciągu roku, jest Łódź (-4,7 proc.). W Poznaniu ceny niemal się nie zmieniły (plus 0,1 proc.). – Wynika to przede wszystkim z bardzo dużej podaży mieszkań w tych miastach – prawo popytu i podaży działa tu szczególnie wyraźnie – wyjaśniają eksperci.
Rynek mieszkań należy do klienta
Analitycy zwracają też uwagę na pogarszające się wyniki sprzedaży. W czerwcu w porównaniu z majem sprzedaż na dziesięciu największych rynkach spadła o 8,7 proc., wracając do poziomu z kwietnia. – To kolejny sygnał, że o wzrostach cen w najbliższych miesiącach raczej nie będzie mowy – uważają autorzy raportu.
Czytaj więcej
Do walki o klientów może zmusić deweloperów zaostrzająca się konkurencja. Czy rynek czeka festiwal letnich promocji?
– Deweloperzy skupiają się dziś na sprzedaży gotowych mieszkań, a nie na podnoszeniu cen. Coraz więcej lokali jest ukończonych i wymaga szybkiego zbycia, bo ich dalsze utrzymywanie generuje koszty – od opłat dla wspólnot po finansowanie – komentuje Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl. - Dlatego na rynku jest tak mało oficjalnych podwyżek.
A Robert Chojnacki dopowiada, że dziś mamy rynek klienta i nic nie wskazuje, by ta sytuacja miała się zmienić w najbliższych miesiącach. – Oferta mieszkań jest duża, coraz więcej lokali jest gotowych lub niemal gotowych, więc presja na sprzedaż i obniżki cen jest duża – ocenia.
Czytaj więcej
Tylko 26 proc. Polaków uważa, że dziś jest dobry moment na zakup nieruchomości – wynika z badania portalu Nieruchomosci-online. To lepszy czas na s...
Zaznacza jednak, że „nowa podaż” (mieszkania trafiające teraz do oferty) jest coraz droższa, na co wpływ mają rosnące koszty budowy i nowe regulacje, w tym warunki techniczne obowiązujące od sierpnia 2024 roku.
– Najbardziej widać to na tańszych rynkach, takich jak Bydgoszcz, Katowice czy Łódź, gdzie marże deweloperów są najniższe i trudno wprowadzać nowe mieszkania w obecnych cenach – zauważa Robert Chojnacki. - Stagnacja cen nie potrwa jednak wiecznie. Kiedy mieszkania zostaną wyprzedane, nowa podaż prawdopodobnie podniesie ceny. Ale to już nie w tym roku – uważa.
Metodologia
Barometr cen mieszkań portalu Tabelaofert.pl wskazuje średnią cenę metra typowych mieszkań, stanowiących 90 proc. oferty rynku. Z analizy wyłączono mikroapartamenty (czyli lokale), które zgodnie z prawem nie są mieszkaniami. Wyłączono także nietypowe bardzo duże lokale, położone często na ostatnich kondygnacjach, z olbrzymimi tarasami, oraz lokale typu open space.
– Z naszej analizy wynika, że pojawienie się większej liczby takich lokali w danej lokalizacji w nienaturalny sposób może wpłynąć na średnią cenę metra, co nie do końca odzwierciedla prawdziwą sytuację na rynku – tłumaczą analitycy.
Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa typowych mieszkań, obejmująca dziesięć największych rynków w Polsce.
