Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?

Nawet kilkaset inwestycji może trafić do kosza. Podaż lokali spadnie, ceny wzrosną – to według branży skutki szybkiego wdrożenia nowych zasad budowania. Mają one ukrócić patodeweloperkę.

Aktualizacja: 05.02.2024 11:10 Publikacja: 05.02.2024 03:00

Przykład patodeweloperki: inwestycja przy ulicy Śródziemnomorskiej na Mokotowie w Warszawie

Przykład patodeweloperki: inwestycja przy ulicy Śródziemnomorskiej na Mokotowie w Warszawie

Foto: PAP/Rafał Guz

1 kwietnia ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To konstytucja dla inwestorów.

Za nowelę odpowiadał poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda, który wypowiedział wojnę patodeweloperce. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Koniec z „betonozą”. Zmiany miały wejść w życie w styczniu, minister Buda przesunął jednak termin, odpowiadając na apel branży. Rozporządzenie podpisał już po wyborach. Budować po staremu będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Legislacyjny slalom deweloperski

Dziura w podaży mieszkań

Inwestorzy zmian nie kwestionują, ale alarmują, że kilkumiesięczne vacatio legis dla części projektów będzie zabójcze. – Zbyt krótki czas na dostosowanie się do przepisów uniemożliwi realizację od kilkudziesięciu do kilkuset inwestycji w całym kraju – szacuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Nowe normy zmuszą też do przeprojektowania tysięcy planowanych osiedli, co oznacza zmniejszenie ich skali.

Maciej Wandzel, prezes Soho Development, członek zarządu PZFD, tłumaczy, że firmy, które już rozpoczęły lub są w trakcie przygotowywania projektów na II i III kw. muszą je gruntownie zmienić. – Jeśli deweloper wniosek o pozwolenie planował złożyć w II kwartale, będzie mógł to zrobić dopiero w II połowie lub pod koniec roku. Całą ścieżkę musi przejść od początku – mówi. – Nie chodzi przecież tylko o przeprojektowanie budynków, ale o zebranie na nowo wszystkich zgód, np. na przyłączenie mediów. Inne usytuowanie budynków oznacza inne warunki: przyłączy, dostępu do drogi.

Czytaj więcej

Deweloperzy podsumowują sprzedaż w 2023 roku

Na rynek trafi więc mniej mieszkań, a podaż już jest alarmująco mała. W IV kwartale 2023 r. na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferowali 38,9 tys. lokali, rok wcześniej – 48,5 tys. Wandzel zwraca uwagę na tzw. wskaźnik wyprzedaży oferty (określa, w jakim czasie wyprzedałyby się lokale, gdyby wstrzymano budowy). Np. w Warszawie w IV kwartale 2023 r. wskaźnik ten wynosił 2,1 kwartału, w Krakowie – 2,2. – O zrównoważonym rynku mówimy, gdy czas wyprzedaży to 5–6 kw. – mówi.

Nowe przepisy wpłyną też na inwestycje spółdzielni mieszkaniowych. – Staramy się o warunki zabudowy osiedla na stołecznym Bemowie – mówi Edyta Benesz, pełnomocnik zarządu SM Lazurowa. – Czas oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy jest tak długi, że nie ma szans na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę do końca marca. Będziemy go składać już w innych realiach technicznych, co oznacza konieczność przeprojektowania osiedla. Powstanie mniej mieszkań – tłumaczy.

Przepisy przeciwko patodeweloperce muszą wejść w życie

Zagrożona jest też część inwestycji samorządowych. – Chodzi o budynki komunalne czy TBS, które są na zaawansowanym etapie projektowania. Nowe warunki techniczne cofają nas do początku procesu – mówi Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, który nadzoruje miejską spółkę TBS Warszawa-Południe. – W tym roku spółka przygotowuje siedem inwestycji na ponad 700 mieszkań. Część budynków trzeba będzie przeprojektować – przyznaje.

Czytaj więcej

Czy deweloperzy będą mieli co sprzedawać na supertani kredyt

Piotr Sobczak, dyr. wydziału urbanistyki i architektury urzędu miasta Poznania, podkreśla, że dla inwestorów najważniejsza jest stabilność prawa. – Trudno o niej mówić, biorąc pod uwagę częste zmiany, także warunków technicznych – mówi architekt. – Analizując ostatnią dekadę, na rok przypadała niemal jedna mniejsza lub większa zmiana.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada utrzymanie kwietniowego terminu. – Przepisy miały zacząć obowiązywać od stycznia. Termin przesunięto o trzy miesiące na wniosek branży deweloperskiej. Ministerstwo już raz odpowiedziało na apel rynku – mówi Krzysztof Kukucki, wiceminister resortu. – Dla części inwestorów wygodne byłoby kolejne przesunięcie. Ale nowe regulacje, które są korzystne dla kupujących mieszkania, muszą przecież w końcu wejść w życie. Nie ma żadnej gwarancji, że jeśli damy inwestorom czas np. do września, to ci nie uznają w sierpniu, że czasu było jednak za mało, przywołując te same argumenty co dziś.

1 kwietnia ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To konstytucja dla inwestorów.

Za nowelę odpowiadał poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda, który wypowiedział wojnę patodeweloperce. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Koniec z „betonozą”. Zmiany miały wejść w życie w styczniu, minister Buda przesunął jednak termin, odpowiadając na apel branży. Rozporządzenie podpisał już po wyborach. Budować po staremu będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu