1 kwietnia ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To konstytucja dla inwestorów.
Za nowelę odpowiadał poprzedni minister rozwoju Waldemar Buda, który wypowiedział wojnę patodeweloperce. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Koniec z „betonozą”. Zmiany miały wejść w życie w styczniu, minister Buda przesunął jednak termin, odpowiadając na apel branży. Rozporządzenie podpisał już po wyborach. Budować po staremu będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca.
Czytaj więcej
Państwu wydawanie pozwoleń na budowę zabiera wieki, a firmy na dostosowanie się do zmian w przepisach dostają pięć minut.
Dziura w podaży mieszkań
Inwestorzy zmian nie kwestionują, ale alarmują, że kilkumiesięczne vacatio legis dla części projektów będzie zabójcze. – Zbyt krótki czas na dostosowanie się do przepisów uniemożliwi realizację od kilkudziesięciu do kilkuset inwestycji w całym kraju – szacuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). – Nowe normy zmuszą też do przeprojektowania tysięcy planowanych osiedli, co oznacza zmniejszenie ich skali.
Maciej Wandzel, prezes Soho Development, członek zarządu PZFD, tłumaczy, że firmy, które już rozpoczęły lub są w trakcie przygotowywania projektów na II i III kw. muszą je gruntownie zmienić. – Jeśli deweloper wniosek o pozwolenie planował złożyć w II kwartale, będzie mógł to zrobić dopiero w II połowie lub pod koniec roku. Całą ścieżkę musi przejść od początku – mówi. – Nie chodzi przecież tylko o przeprojektowanie budynków, ale o zebranie na nowo wszystkich zgód, np. na przyłączenie mediów. Inne usytuowanie budynków oznacza inne warunki: przyłączy, dostępu do drogi.
Czytaj więcej
Sprzedaż mieszkań w 2023 r. była napędzana rządowym programem dopłat do kredytów. Jak skorzystali na tym notowani deweloperzy?
Na rynek trafi więc mniej mieszkań, a podaż już jest alarmująco mała. W IV kwartale 2023 r. na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferowali 38,9 tys. lokali, rok wcześniej – 48,5 tys. Wandzel zwraca uwagę na tzw. wskaźnik wyprzedaży oferty (określa, w jakim czasie wyprzedałyby się lokale, gdyby wstrzymano budowy). Np. w Warszawie w IV kwartale 2023 r. wskaźnik ten wynosił 2,1 kwartału, w Krakowie – 2,2. – O zrównoważonym rynku mówimy, gdy czas wyprzedaży to 5–6 kw. – mówi.
Nowe przepisy wpłyną też na inwestycje spółdzielni mieszkaniowych. – Staramy się o warunki zabudowy osiedla na stołecznym Bemowie – mówi Edyta Benesz, pełnomocnik zarządu SM Lazurowa. – Czas oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy jest tak długi, że nie ma szans na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę do końca marca. Będziemy go składać już w innych realiach technicznych, co oznacza konieczność przeprojektowania osiedla. Powstanie mniej mieszkań – tłumaczy.
Przepisy przeciwko patodeweloperce muszą wejść w życie
Zagrożona jest też część inwestycji samorządowych. – Chodzi o budynki komunalne czy TBS, które są na zaawansowanym etapie projektowania. Nowe warunki techniczne cofają nas do początku procesu – mówi Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy, który nadzoruje miejską spółkę TBS Warszawa-Południe. – W tym roku spółka przygotowuje siedem inwestycji na ponad 700 mieszkań. Część budynków trzeba będzie przeprojektować – przyznaje.
Czytaj więcej
Ograniczoną już ofertę mieszkań przetrzebili beneficjenci „bezpiecznego kredytu". A za kilka miesięcy ma wystartować jego następca. Deweloperzy zdą...
Piotr Sobczak, dyr. wydziału urbanistyki i architektury urzędu miasta Poznania, podkreśla, że dla inwestorów najważniejsza jest stabilność prawa. – Trudno o niej mówić, biorąc pod uwagę częste zmiany, także warunków technicznych – mówi architekt. – Analizując ostatnią dekadę, na rok przypadała niemal jedna mniejsza lub większa zmiana.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada utrzymanie kwietniowego terminu. – Przepisy miały zacząć obowiązywać od stycznia. Termin przesunięto o trzy miesiące na wniosek branży deweloperskiej. Ministerstwo już raz odpowiedziało na apel rynku – mówi Krzysztof Kukucki, wiceminister resortu. – Dla części inwestorów wygodne byłoby kolejne przesunięcie. Ale nowe regulacje, które są korzystne dla kupujących mieszkania, muszą przecież w końcu wejść w życie. Nie ma żadnej gwarancji, że jeśli damy inwestorom czas np. do września, to ci nie uznają w sierpniu, że czasu było jednak za mało, przywołując te same argumenty co dziś.
