Potrzebny okrągły stół dotyczący polityki mieszkaniowej i społecznej

Państwa niedawny raport wskazuje, że przed rynkiem nieruchomości w Polsce wielkie zmiany. Już w kolejnej dekadzie procesy demograficzne sprawią, że luka mieszkaniowa w Polsce – tj. niedobór mieszkań względem liczby gospodarstw domowych – zacznie się kurczyć. Proces najpierw dotknie m.in. wieś, małe i średnie miasta, Górny Śląsk, ale do około 2045 r. luka może zniknąć nawet w największych aglomeracjach. Przewidujecie, że za 20 lat może przybyć w Polsce około 1,7 mln pustostanów.

Wyniki tej analizy były dla nas odkrywcze. Jesteśmy w Polsce przyzwyczajeni do myślenia o rynku nieruchomości jako o dość jednolitym tworze. Luka mieszkaniowa liczona w skali całego kraju maskuje znaczące różnice na poziomie powiatów. Dzięki naszej analizie byliśmy w stanie zejść wyraźnie głębiej.

Dodatkowo, choć oczywiście mamy świadomość, że lokalne rynki istotnie różnią się między sobą, to w krótkim i średnim terminie pewne różnice nie są widoczne. Dopiero w długim okresie widzi się, jak zróżnicowany w wymiarze geograficznym jest rynek nieruchomości. To z kolei – znów: w dłuższej perspektywie – będzie rodzić poważne konsekwencje. W horyzoncie 15-20 lat zaczną ujawniać się znaczące rozbieżności między lokalnymi rynkami. Dlatego uważam, że mamy do czynienia z rynkiem mieszkaniowym wielu prędkości.

Te różne prędkości są zdeterminowane przez demografię?

Tak. Zwykle patrzymy na rynek nieruchomości jako na wypadkową szoków demograficznych. Takim szokiem był napływ uchodźców z Ukrainy, co miało wpływ na rynek mieszkaniowy szczególnie w dużych miastach. Szoki są jednak nieprzewidywalne, natomiast trendy demograficzne już w dużym stopniu tak. Prognozy demograficzne sprawdzają się, co do zasady, nieźle.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Miasta widma w Polsce? Za 20 lat będzie brakować kupujących mieszkania

W ciągu najbliższych kilkunastu lat l...

Pro

Czy w świetle państwa analizy można postawić tezę, że inwestowanie w nieruchomości przestanie się w Polsce opłacać?

Ona, moim zdaniem, stanowi mocne wsparcie dla niepopularnej w Polsce tezy, że na inwestycjach w nieruchomości nie zawsze się zarabia. W Polsce wciąż jest dość powszechne przekonanie, że na tym nie można stracić, że to pewniak, inwestycja niemal bez ryzyka.

Pamiętam książkę Roberta Schillera „Irrational Exuberance”, w której akcentował mocno te dywergencje lokalne. Pokazywał wybrane rynki nieruchomości w USA, na których w pewnym momencie doszło do załamania. Okazało się, że nie każdy lokalny rynek nieruchomości jest rynkiem wzrostowym, nie każdy musi przynosić przyzwoitą stopę zwrotu w dłuższej perspektywie.

W małych i średnich miastach, na wsi i w aglomeracjach górnośląskich niekorzystne tendencje demograficzne doprowadzą do tego, że luka mieszkaniowa zostanie szybko domknięta, a następnie popyt na mieszkania zacznie się obniżać wraz ze spadającą liczbą gospodarstw domowych, przyczyniając się do wzrostu liczby pustostanów. Ten czynnik będzie oddziaływał raczej w kierunku spadku cen nieruchomości. Popyt pozostanie relatywnie silny w dużych miastach i na ich przedmieściach, acz i tam – jak wynika z bazowego scenariusza naszej analizy – luka mieszkaniowa do 2045 r. może zniknąć.

Będziemy więc obserwować narastające rozbieżności w zakresie kształtowania się cen mieszkań. Co więcej, być może obecne indeksy cenowe będą wymagały korekty. Przykładowo, jeszcze dziś indeks cen nieruchomości publikowany przez Narodowy Bank Polski dla siedmiu i dziesięciu największych miast w Polsce zachowuje pewną reprezentatywność dla całego rynku. W dłuższej perspektywie jednak – jeżeli zarysowany przez nas scenariusz potwierdzi się – to indeks będzie pokazywał tendencje cenowe tylko na tych rynkach nieruchomości, na których sytuacja jest relatywnie dobra, zaś pomijał małe miasta, gdzie ceny będą spadać, a liczba mieszkań za symboliczne pieniądze oraz pustostanów będzie rosła.

Czy zatem rynek kapitałowy może liczyć na wzrost zainteresowania? Czy to zbyt daleko idący wniosek, bo jednak inwestycje w mieszkania i na giełdzie albo w fundusze leżą zbyt daleko od siebie?

To są jednak inne profile ryzyka. Gospodarstwa domowe inwestują w nieruchomości, ponieważ uważają, że to jest bezpieczna lokata kapitału. Giełda raczej nie jest alternatywą dla takich inwestycji.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Bardzo duża oferta nowych mieszkań. Będą promocje

Chętnych na nowe mieszkania przybywa,...

Pro

Co zarysowany scenariusz oznacza dla branży deweloperskiej?

Duzi gracze – obecni na największych, miejskich rynkach – poradzą sobie, acz w dłuższej perspektywie będą musieli dostosować swoją strategię do obniżającego się popytu. Natomiast mniejsze firmy, aktywne na lokalnych rynkach, zaczną mierzyć się z dużymi wyzwaniami.

Myślę, że to będzie zwiększać presję na deweloperów w kierunku specjalizacji: zmiany profilu działalności z budowania mieszkań na nowych gruntach na adaptację domów, wyburzanie starych domów i budowanie nowych na ich miejsce itp. Przetrwają ci, którzy się w tym odnajdą.

Czy proces pustoszenia wsi i małych miast może jeszcze przyspieszać, niejako się nakręcając? Mam na myśli sytuacje, w których nie tylko demografia, ale i właśnie spadek jakości życia wynikający z wyludniania będzie jeszcze napędzać całe zjawisko?

Takiego procesu akceleracji nie uwzględniliśmy w naszej analizie. Niemniej byłby to dość pesymistyczny scenariusz, w którym fakt, że te miasta, miasteczka i tereny wiejskie wyludniają się i starzeją, są coraz mniej atrakcyjne do zamieszkania, maleje tam popyt na nieruchomości i widać coraz więcej pustostanów, wywoła jeszcze dodatkowy odpływ ludności, szczególnie osób młodych.

To oczywiście tylko spekulacja, jednak też bardzo poważne wyzwanie dla polityki społecznej. Nawet próby choćby zmniejszenia wykluczenia transportowego pewnych regionów mogą nie wystarczyć, i inwestycje publiczne tam będą trochę jak para w gwizdek. Według mnie takie ryzyko jest niezaniedbywalne.

Czy można temu coś zaradzić?

Myślę, że jest potrzebny okrągły stół specjalistów od polityki mieszkaniowej i społecznej. Tym bardziej, że w dłuższej perspektywie zachodzące procesy mogą mieć nie tylko implikacje społeczne, ale też tłumaczyć zmiany preferencji politycznych.

Myślę, że warto sięgnąć do doświadczeń innych krajów. Są kraje – np. Włochy – które realizują na poziomie lokalnym politykę mieszkań za jedno euro, aby przyciągnąć osoby, które mogłyby się tam osiedlać.

Dom na Sycylii a mieszkanie w Piotrkowie Trybunalskim, Bytomiu czy Hrubieszowie niekoniecznie są substytutami.

To prawda. Kupno domu czy mieszkania za euro na Sycylii – choć oczywiście wymaga znaczących nakładów na renowację – to wciąż jednak transakcja w jednym z najbardziej atrakcyjnych turystycznie krajów i regionów w Europie. Czy Polska będzie miała coś takiego do zaoferowania? Nie chcę tego przesądzać. W naszym przypadku paradoksalnie pewną szansą jest ocieplenie klimatu. Dostrzegamy to już np. w znaczącym wzroście ruchu turystycznego z Czech. Czesi, którzy mają do wyboru pojechać nad Adriatyk albo nad Bałtyk, coraz częściej wybierają to drugie. Ważna jest tu na pewno poprawa infrastruktury drogowej w Polsce, ale myślę, że ocieplenie klimatu też nie jest bez znaczenia.