Najem krótkoterminowy. Mają patent na uciążliwych gości, ale rząd ich nie słucha

Według szacunków Ministerstwa Sportu i Turystyki, które przygotowało projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, w Polsce wynajmuje się na doby około 100 tys. lokali. To ok. 10 proc. wszystkich wynajmowanych nieruchomości mieszkalnych. Taki najem z jednej strony przynosi korzyści właścicielom nieruchomości, turystom i regionom, które odwiedzają, ale z drugiej jest źródłem problemów. Najpoważniejsze to działalność w szarej strefie, uciążliwość dla sąsiadów i ograniczanie dostępności mieszkań wynajmowanych długoterminowo.

– Jeśli, zgodnie z uzasadnieniem, celem projektu nie jest przeciwdziałanie wzrostowi rynku najmu krótkoterminowego, ale ustalenie dla niego reguł działania, z myślą o poszanowaniu praw wszystkich zainteresowanych, w tym właścicieli mieszkań, operatorów usług i sąsiadów takich lokali, to bardzo żałujemy, że ministerstwo nie skorzystało z naszych podpowiedzi, ale nie tracimy nadziei, że może zmieni zdanie po konsultacjach – mówi Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK).

Powodem rozczarowania branży jest usunięcie z projektu podczas uzgodnień międzyresortowych przepisu, który wprowadzał odpowiedzialność materialną osoby rezerwującej za szkody wyrządzone w obiekcie przez nią lub osoby przez nią zaproszone.

– Rezygnacja z tego rozwiązania jest bardzo niekorzystna dla branży hotelarskiej. Dzisiaj, gdy dochodzi do kradzieży czy dewastacji prokuratura odmawia wszczęcia śledztwa, a w sprawach założonych z powództwa cywilnego wobec gości, pozwy są oddalane, ponieważ sąd nie ma dowodów na to, kto dokonał szkody czy kradzieży. W obiekcie zwykle zatrzymuje się kilka osób, a prokuratura i sąd wychodzą z założenia, że nie mogą stosować zbiorowej odpowiedzialności – mówi prezes Żurawski, zastrzegając, że takie sytuacje to margines działalności, ale ponieważ branża zdaje sobie sprawę, że najem krótkoterminowy bywa uciążliwy, to zaproponowała proste rozwiązania, które by to ograniczyły.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Idzie rewolucja. Rząd przepisami przeciwpożarowymi uderza w krótki najem

Krótkoterminowy najem mieszkań w blokach ma być mocno ograniczony, ale nie przez nadanie uprawnie...

Obowiązkowa czujka hałasu i meldunek

PSWK proponuje żeby każdy lokal wynajmowany na doby, poza przewidzianym w projekcie oznaczeniem go i podaniem numeru telefonu dostępnego całą dobę dla służb i sąsiadów, miał zamontowane czujniki hałasu.

– Gdy hałas przekracza określony poziom, aplikacja powiadamia recepcję. Z doświadczenia wiemy, że w większości przypadków wystarczy telefon do wynajmujących z prośbą o ciszę i sprawa zostaje załatwiona. Ale są goście, którzy na te prośby nie reagują. Wtedy recepcjonistka czy recepcjonista powinien móc wezwać policję, a ta winna ukarać głośnych gości mandatem, którego maksymalna wysokość wynosi 500 zł. Niestety policja nie przyjmuje od nas zgłoszeń. W jej ocenie, poskarżyć się na hałas czy inne uciążliwe zachowania mogą tylko sąsiedzi i dopiero ich skarga powoduje interwencję – tłumaczy prezes Żurawski.

Tymczasem PSWK chciałoby, żeby służby działały prewencyjnie, zanim impreza rozwinie się i zacznie przeszkadzać sąsiadom.

– Do kompletu naszych postulatów z tego obszaru postulujemy przywrócenie obowiązku meldunkowego w usługach hotelarskich. Dzisiaj gość może odmówić wylegitymowania się dowodem zarówno u nas jak i w hotelu. Wpisuje dane do kwestionariusza, ale tylko on wie, czy to są jego prawdziwe dane, bo my nie mamy narzędzi, żeby je zweryfikować – dodaje Grzegorz Żurawski.

PSWK przekonuje służby i ministerstwa, by kolejna ustawa wprowadziła system meldowania online dla gości w państwowym systemie, bo zapewnienie zachowania anonimowości sprzyja imprezom, kradzieżom i uniemożliwia stosowanie ustawy Lex Kamilek.

Na potrzebę wprowadzenia w ustawie obowiązkowego online check in zwraca też uwagę Kamil Krzyżanowski, prezes Renters, największego krajowego operatora najmu krótkoterminowego. Do przywołanych już powodów dodaje kwestie bezpieczeństwa państwa. Dzisiaj anonimowość, którą daje korzystanie z najmu krótkoterminowego ułatwia funkcjonowanie osobom, które mają powody, by ukrywać się przed służbami.

– Wprowadzenie obowiązkowego online check in, na wzór odprawy samolotowej wpłynęłoby na bezpieczeństwo państwa i użytkowania lokali, przy czym przypadki nagannych zachowań gości zdarzają się rzadko – zapewnia prezes Krzyżanowski.

Czytaj więcej

Społeczeństwo

Sondaż: Jak uregulować najem krótkoterminowy?

Polacy nie chcą, by spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mogły współdecydować o przeznaczaniu mi...

Nie umiesz się zachować, nie wynajmiesz mieszkania

Na potrzebę wprowadzenia rozwiązań, umożliwiających weryfikację tożsamości gości zwraca też uwagę Ewa Wielgórska, prezes Fairy Flats.

– Obowiązek meldunkowy w połączeniu z prawem do odmowy przyjęcia rezerwacji to proste rozwiązania, które ograniczyłyby uciążliwych gości, chociaż stanowią oni margines wśród korzystających z najmu krótkoterminowego. Niestety dziś polityka platform pośredniczących w wynajmowaniu jest taka, że my nie możemy odmówić przyjęcia rezerwacji nawet, jeśli mamy już złe doświadczenia z gościem, ponieważ za taką odmowę platforma obciąża wynajmującego wysokimi karami – tłumaczy Ewa Wielgórska.

Ministerialny projekt, choć nie daje narzędzi do identyfikowania gości, to wprowadza obowiązek identyfikacji wynajmowanych lokali, co ma wyeliminować wynajmowanie pokoi, mieszkań i domów „na czarno”. To efekt rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i upowszechniania danych, dotyczących usług najmu krótkoterminowego, które wymusza na krajach członkowskich prowadzenie jednego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Zamysł jest taki, że każdy, kto będzie chciał wynajmować pokoje, mieszkania czy domy na doby po 20 maja 2026 r. powinien być w tej bazie zarejestrowany.

Są wątpliwości co do skuteczności regulacji najmu krótkoterminowego

Czytaj więcej

Apartamenty

Hiszpania nie patyczkuje się z Airbnb – 64 miliony euro kary za nieprzestrzeganie prawa

Hiszpańskie Ministerstwo Praw Społecznych, Konsumpcji i Agendy 2030 nałożyło na Airbnb karę w wys...

– Obiektowi zostanie przypisany numer identyfikacyjny, bez którego portale pośredniczące w najmie nie mogą go oferować wynajmującym. I to jest bardzo dobry krok, ponieważ może zlikwidować szarą strefę, której skala w tej branży jest ogromna. Podkreślam słowo „może”, ponieważ mamy wątpliwość, czy takie portale, jak Facebook czy OLX kwalifikują się jako portale pośredniczące i będą musiały w ofertach zamieszczać numer. Jeśli tak, to 20 maja 2026 r. skończy się szara strefa w najmie krótkoterminowym. Jeśli nie, to będziemy dalej tracić pieniądze, które mogłyby zasilić budżet państwa – mówi Grzegorz Żurawski.

Zdaniem adwokata, dr Tomasza Henclewskiego z kancelarii Henclewski Wyjatek, wątpliwości prezesa Żurawskiego są uzasadnione. Projekt ustawy wprowadza definicję legalną platformy, która odwołuje się do rozporządzenia UE. Z jego treści wynika, że platforma internetowa na żądanie odbiorcy usługi przechowuje i rozpowszechnia publicznie informacje, chyba że takie działanie jest nieznaczną lub wyłącznie poboczną cechą innej usługi lub nieznaczną funkcją głównej usługi i ze względów obiektywnych i technicznych nie można z niej skorzystać bez takiej innej usługi, a włączenie takiej cechy lub funkcji w taką inną usługę nie jest sposobem na obejście stosowania niniejszego rozporządzenia.

– Aby odpowiedzieć na pytanie, czy OLX lub FB spełniają te kryteria, trzeba zwrócić uwagę na słowa „chyba że takie działanie jest nieznaczną lub wyłącznie poboczną cechą innej usługi lub nieznaczną funkcją głównej usługi, i ze względów obiektywnych i technicznych nie można z niej skorzystać bez takiej innej usługi”. Nie znam danych statystycznych, aby na to odpowiedzieć, ale jako obserwator i konsument mogę stwierdzić, że OLX i FB posiadają wiele innych „ogłoszeń” i funkcji, a najem krótkoterminowy jest jedynie pewną częścią ich działalności. Z drugiej strony portale takie jak Booking lub Airbnb również posiadają inne usługi, jak pomoc w najmie aut, wycieczek itp. – mówi mec. Henclewski.

W jego opinii po uruchomieniu rejestru (red. 20 maja 2026 r.) można się spodziewać sporów dotyczących tego, czy podmiot jest czy nie jest platformą objętą obowiązkami wynikającymi z ustawy i dopiero orzecznictwo sądów o tym przesądzi.

– Ponieważ regulacja prawna ma charakter wspólnotowy, to w przypadku platform, które działają globalnie w całej UE, można się spodziewać, że pierwsze rozstrzygnięcie sądowe wpłynie na kolejne, zapadające w tej kwestii orzeczenia – dodaje dr Henclewski.

Zgodnie z projektem, za wynajem lokalu bez rejestracji w centralnej bazie grozi 50 tys. zł kary. Ma to zniechęcać do omijania ustawy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Wiceminister Ireneusz Raś: rząd proponuje 50 tys. zł kary za najem na doby bez rejestracji

W projekcie rządowym, regulującym najem krótkoterminowy, nie znajdzie się wymóg uzyskania zgody w...

Branża najmu krótkoterminowego chce określenia standardów

Grzegorz Żurawski wśród uwag do projektu umieszcza jeszcze, między innymi, brak minimalnych wymagań, co do wyposażenia obiektów najmu krótkoterminowego, a także co do wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych.

– Projektodawca daje sobie czas na opracowanie przepisów wykonawczych do końca 2026 r. podczas, gdy my będziemy musieli, składając w maju wniosek o wpis do centralnego rejestru, złożyć oświadczenie, że obiekt spełnia takie wymogi – mówi prezes PSWK.

Branża czeka na dedykowane jej przepisy przeciwpożarowe i sanitarne. Dzisiaj podmiot, który prowadzi legalną działalność musi zgłosić ją w gminie, załączając opinię eksperta od przepisów przeciwpożarowych i sanitarnych. Z opiniami jest duży problem. Ocena spełnienia czy niespełnienia wymagań jest uznaniowa. Część inspektorów czy rzeczoznawców, w odniesieniu do obiektów wynajmu krótkoterminowego, stosuje wybiórczo wymagania właściwe dla hoteli, a część dla mieszkań.

– Są miejsca w Polsce, gdzie ta sytuacja wręcz paraliżuje rozwój branży i jest korupcjogenna. A mówimy o gałęzi gospodarki, która dobrze się rozwija. Nasze firmy monopolizują rynek operatorów najmu krótkoterminowego w Europie Środkowej, przejmując konkurencję w innych krajach, gdzie prawo jest czytelne i przewidywalne. Mamy nadzieję, że wymogi „pepoż” nie zablokują rozwoju branży – mówi szef PSWK.

Z projektu ustawy dowiadujemy się tylko, że nie będą musiały spełniać nowych wymogów przeciwpożarowych budynki, w których wynajmuje się na doby maksymalnie sześć lokali, które oferują do 30 miejsc noclegowych łącznie oraz są zlokalizowane nie wyżej niż 25 metrów nad poziomem terenu. A co w sytuacji, gdy te limity zostaną przekroczone?

– Z wywiadu ministra Irenusza Rasia dla „Rzeczpospolitej” dowiedzieliśmy się, że w takiej sytuacji trzeba będzie przekształcać lokale mieszkalne w użytkowe, co w praktyce jest niemożliwe. Pytanie zasadnicze brzmi, dlaczego z początkowego pomysłu procentowego określenia tego ograniczenia zrobiła się liczba sześć. Taka sama dla małych kamieniczek i dla ogromnych budynków z kilkuset mieszkaniami – zastanawia się prezes PSWK.

Brak jasności co do wymagań, jakie będą musiały spełnić obiekty, w których wynajmuje się na doby więcej niż sześć lokali już uruchomił spekulacje, że będą one musiały spełnić wymagania jak dla budynków zbiorowego zakwaterowania.