Gdy brakuje podaży, ceny mieszkań rosną

Ż ycie po »Bezpiecznym kredycie 2 proc.«, czyli mieszkaniówka na rozdrożu” – w tak zatytułowanym panelu wzięli udział Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom Analytics, Krzysztof Kukucki, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, Robert Chojnacki, prezes redNet 24, Maciej Wandzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) i prezes Soho Creative Housing oraz Dawid Wrona, członek zarządu spółki deweloperskiej Archicom.

Rynek mieszkań trwa w zawieszeniu między wygaszonym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” a zapowiedzianym programem #naStart. Jak radzi sobie w tym przejściowym czasie? Jakie strategie przyjmują deweloperzy? Co z cenami mieszkań, a co z ich podażą? Co zrobić, żeby mieszkania – i te kupowane na własność, i te wynajmowane, były bardziej dostępne?

Własność i wynajem

Wiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki zaznaczył, że w umowie koalicji 15 października jest punkt dotyczący mieszkań, który wyczerpuje wszystkie programy poszczególnych formacji.

– W naszym ministerstwie powstał cały pakiet rozwiązań. Dziś (28 lutego – red.) miałem dużą przyjemność zaakceptować OSR (ocena skutków regulacji – red.) dla rozwiązań dotyczących mieszkań społecznych, mieszkań na wynajem – mówił. – To pierwszy pakiet rozwiązań. Jeden filar. Drugi to kredyt #naStart, którego formuła zmieni się w stosunku do tej zaprezentowanej w styczniu – zaznaczył.

Resort wziął pod uwagę głosy ekspertów. Zdaniem wiceministra to wartość sama w sobie. – Projekt nie został rzucony na zasadzie, że to nasza ostateczna wersja. Konsultacje, które się odbyły w ministerstwie, także zanim ja dołączyłem do zespołu, mają bezpośrednie przełożenie na ostateczny kształt zapisów – mówił. Pomoc ma trafiać do osób, które są na granicy zdolności kredytowej, a nie do tych, którzy są w stanie bez trudu kupić mieszkanie. Trzeci filar, nad którym pracuje resort, to pakiet podażowy. Eksperci się zastanawiają, co zrobić, żeby było więcej ziemi. Pakiet powinien ujrzeć światło dzienne w najbliższych tygodniach.

Kukucki zaznaczył, że jest liderem drugiego filaru, czyli mieszkań społecznych. W jego ocenie ta propozycja nieco ustabilizuje rynek. Jeśli „filar” stanie się obowiązującym prawem, to jeszcze w tym roku państwo będzie w stanie podpisać umowy na dofinansowanie przez samorządy budowy 20 tys. mieszkań na tani wynajem.

– To ok. 10 proc. tego, co się buduje w naszym kraju. To bardzo przyzwoita wartość. Podobnym wskaźnikiem, jeśli chodzi o budownictwo komunalne, mogą się pochwalić Niemcy – wskazał wiceminister. O dofinasowanie będą się mogły starać samorządy, które mają już pozwolenie na budowę. – Wprowadzamy też złotą zasadę, że jeśli na dofinansowanie budowy mieszkań dla samorządów, TBS-ów, spółdzielni – bo i tu uwolnimy potencjał – wydamy choć jedną złotówkę, to te mieszkania mają pozostać w zasobie publicznym – podkreślił.

A jeśli kiedykolwiek miałyby być sprzedane, to na warunkach rynkowych, bez bonifikaty, a pieniądze uzyskane ze sprzedaży będą musiały być przeznaczone na realizację polityki mieszkaniowej przez samorząd. – Do końca tej kadencji jesteśmy w stanie podpisać umowy na dofinansowanie 100 tys. mieszkań na tani wynajem – zapowiedział wiceminister Kukucki.

Kredyt #naStart miałby miałby być przejściową formą, zanim na rynek nie wejdą mieszkania społeczne. Wiceminister zapowiedział, że nowy program ma obowiązywać cztery lata. – To nie będzie takie „pikowe” zasilanie rynku dodatkowymi klientami – ocenił. Złożony z trzech filarów pakiet ma iść do Sejmu równolegle.

Zapaść podaży

Mieszkań brakuje. – W ofercie deweloperów w Warszawie jest 10 tys. lokali. Oferta na właściwym, odpowiadającym popytowi poziomie, to 18–20 tys. – wskazała Katarzyna Kuniewicz. – Choć pomysł budowy lokali społecznych jest świetny, to jego skala nie uratuje sytuacji. W żadnym wypadku nie rozwiąże problemu podaży – zaznaczyła.

Według ekspertki rynek po wygaszeniu „Bk 2 proc.” wcale nie zamarł. Działa. Klienci mają jednak problem z wysokimi cenami, czego dowodzą badania Otodom Analytics. – Klientów, którzy chcą kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, pytamy cyklicznie, co ich powstrzymuje. Dziś 63 proc. pytanych jako jeden z istotnych powodów wskazuje wysokie ceny – mówiła Katarzyna Kuniewicz. – Klientów pytam też, co myślą o cenach mieszkań. W ich ocenie w poprzednim roku wzrosły one bardzo szybko, a istotna grupa twierdzi, że w następnych latach będą rosły jeszcze szybciej. Nie mówimy oczywiście o eksperckich prognozach, ale o odczuciu. To, czy ludzie kupią mieszkanie, zależy więc nie tylko od tego, czy uważają, że ceny są wysokie, ale też od tego, czy spodziewają się kolejnych zwyżek.

Katarzyna Kuniewicz podkreśliła, że program #naStart w żaden sposób nie uruchomi podaży. – Do 27 lutego na siedmiu rynkach sprzedało się 4,6 tys. mieszkań, podczas gdy wprowadzono ich do oferty 4,5 tys. – podała. – Drobne zmiany mogą się jeszcze pojawić po podsumowaniu monitoringu, ale porównując dziś luty br. z lutym zeszłego, wiemy już, że pod względem podaży będzie można ogłosić sukces. Tyle że 2023 r. był okresem zapaści podażowej, więc teraz w każdym miesiącu możemy mieć sukces.

Robert Chojnacki ocenił, że wprowadzony w ub.r. „Bk 2 proc.” zdewastował rynek. – Ale nie cały – zastrzegł prezes redNet 24. – Zdewastował rynek małych mieszkań. W całym II kwartale ceny mieszkań do 800 tys. zł, czyli tych, które były objęte programem dopłat, wzrosły o 13 proc. – podał. – Lokale powyżej 800 tys. zł zdrożały o 2,8 proc. Według danych GUS w 2021 r. 23,8 proc. gospodarstw domowych to gospodarstwa jednoosobowe. W 2022 r. było ich już 26 proc. W ciągu mniej więcej roku przybyło ich 2,2 proc. więcej. – Z 14 mln gospodarstw domowych to 300 tys. ludzi, którzy potrzebują małych mieszkań. Tymczasem te małe mieszkania w III i IV kw. ub.r. zostały z rynku wymiecione. Ich udział spadł z 15 do 11,7 proc. w IV kw. Mówię tu o udziale kawalerek – podał prezes Chojnacki. Podkreślił, że te małe mieszkania zdrożały najbardziej. – Takie lokale kupują więc ci, których na nie stać, a potem wynajmują je tym, których nie stać na ich zakup – zauważył.

Prezes mówił też o nowelizacji warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Najważniejsza zmiana: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 m. Nawet przy jednym bloku trzeba urządzić plac zabaw. Budować po staremu będzie można, składając wniosek o pozwolenie na budowę do 31 marca. Inwestorzy zmian nie kwestionują, ale alarmują, że kilkumiesięczne vacatio legis dla części projektów będzie zabójcze.

– O ile „Bezpieczny kredyt 2 proc.” podpalił rynek, o tyle cześć warunków technicznych to gaszenie pożaru benzyną. Część – bo w nowelizacji jest dużo mądrych rzeczy – oceniał prezes Chojnacki. – Place zabaw każemy budować nawet do kawalerek. A jak sama nazwa wskazuje, kawalerka nie jest przeznaczona dla rodzin, tylko dla singli. Już widzę, jak ci, którzy mieszkają w tych kawalerkach, np. studenci czy prawnicy, którzy takie lokale wynajmują, pójdą się bawić do piaskownicy.

Maciej Wandzel podkreślił, że branża deweloperska trzyma kciuki za zapowiadane przez wiceministra inwestycje samorządowe. – Absolutnie nie uważamy, żeby rozwój tego segmentu był dla nas jakimkolwiek zagrożeniem. Przeciwnie, myślę, że jako branża moglibyśmy tu pomóc – podkreślał. Prezes Wandzel zgodził się, że 100 tys. społecznych mieszkań nie zmieni parametrów rynku. – Nie rozwiąże problemu z dostępnością i z ceną mieszkań dla Polaków – zaznaczył. Dodawał, że trzeba myśleć o obu segmentach – mieszkaniach na wynajem, i mieszkaniach na sprzedaż.

– My działamy na rynku komercyjnym. Chcemy rozmawiać, jak zwiększyć podaż, bo problem niskiej oferty jest dramatyczny – stwierdził. – W Warszawie mamy zapas mieszkań tylko na dwa kwartały. To dramat, musimy coś z tym zrobić. Problem wzrostu cen nie wynika ze złej woli. To tylko różnica między popytem a podażą.

Ważne procedury

Ekspert PZFD wskazywał, że popyt został być może podpalony poprzednią wersją kredytu dopłat. – Przede wszystkim wynika jednak z determinacji Polek i Polaków, żeby mieć własne mieszkanie. Polacy postrzegają mieszkania również jako sensowną inwestycję antyinflacyjną – zauważał. – Zwiększenie podaży wymaga pilnych rozmów i zmian regulacyjnych. Przede wszystkim w obszarze planistycznym. Przeprowadzono wielką reformę planowania, która ma jednak mnóstwo błędów.

Jak dodawał, trzeba też poprawić ustawę zwaną lex deweloper, kiedyś bardzo krytykowaną, a teraz afirmowaną przez samorządy. Zdaniem prezesa Wandzla trzeba też odpowiedzialnie uprościć procedury. – Szalenie ważną rzeczą jest także uruchomienie środków dla samorządów na różne cele – m.in. na budowę infrastruktury. Bez jej rozbudowy nie da się budować mieszkań na dużą skalę – wyjaśniał prezes.

Także Dawid Wrona przyznał, że tanie finansowanie w ub.r. podpaliło rynek. – Większym problemem jest jednak czas procedowania pozwoleń na budowę – mówił. – Nawet jeśli kupimy ziemię, to zanim wprowadzimy ją „do produkcji”, miną już nie dwa, trzy, cztery lata. Czasem może to trwać nawet osiem. Jeśli nie jesteśmy w stanie dokładać produktu na rynek, to dochodzi do sytuacji, że brakuje równowagi, produkt się wyprzedał – wyjaśniał.

Ceny rosną

Dawid Wrona podkreślał, że firma Archicom, która w Grupie z Echo Investment odpowiada za mieszkaniówkę, stara się tworzyć ponadczasowe produkty. – Chcemy tworzyć wyjątkowe miejsca do życia, które wpisują się w potrzeby klientów – tłumaczył. – Nie każdy klient kupuje swoje pierwsze mieszkanie. Mamy np. wielu klientów, którzy podnoszą standard życia. Często się zdarza, że dwie żyjące ze sobą osoby mają dwa małe mieszkania. Sprzedają je, dokładają gotówkę czy biorą kredyt i kupują kolejną nieruchomość. Każda firma na pewno znajdzie swój sposób, by odnaleźć się w dzisiejszej sytuacji. Wszystkich nas jednak łączą takie problemy jak brak atrakcyjnych terenów w dużych miastach. Jeszcze większym wyzwaniem jest czas procedowania wszelkich ustaleń administracyjnych. Na pewno pomógłby dialog i zaufanie na linii biznes–administracja.

Dawid Wrona odniósł się także do cen mieszkań – Dane o średnich cenach w dużej mierze są zakłamane – mówił.