Przed cenowym szaleństwem

Rynek mieszkań trwa w zawieszeniu między wygaszonym w styczniu „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” a programem „Na start”, który według zapowiedzi rządu ma wejść w życie w II półroczu. Kiedy dokładnie? Nie wiadomo. Najpierw była mowa o lipcu, dziś słychać, że może to być nawet jesień.

Jakie strategie na ten przejściowy czas obierają sprzedający, a jakie kupujący mieszkania? Pośrednicy mówią o niepewności, wątpliwościach, obawach o wzrost cen.

W blokach startowych

Aleksandra Hahn ze śląskiego oddziału Północ Nieruchomości Radzionków po zakończeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” odnotowała znaczny spadek liczby transakcji.

– Część potencjalnych kupujących, którzy nie zdążyli skorzystać z tego programu, czeka na nowy – mówi. – Jednak nie wszyscy mogą się wstrzymać z transakcją aż do drugiej połowy roku, kiedy ma on wejść w życie – co zresztą nie jest pewne. Takie osoby już dziś decydują się na zakup mieszkania, rezygnując z udziału w programie. Na zakupy wyruszyły też osoby, które nie spełnią kryteriów nowego programu – zaznacza. Dodaje, że ci, którzy będą się starać o dopłaty, mieszkań jeszcze nie szukają, bo jak tłumaczy pośredniczka, termin startu programu jest zbyt odległy.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, potwierdza: jedni chcą kupić mieszkanie jak najszybciej, inni zwlekają, czekając na tani kredyt. – Wzmożonego ruchu i rezerwacji mieszkań, które klienci chcieliby kupić z dopłatami, jednak nie odnotowujemy. Jest za wcześnie, nie ma nawet projektu ustawy – zauważa.

O mniejszej liczbie transakcji kredytowych w tym przejściowym okresie mówi Joanna Ronowiecka, dyrektor Freedom Nieruchomości Chełm. – Zmalała także sprzedaż większych mieszkań na rzecz mniejszych lokali – do 45 mkw. Przybywa jednak oglądających większe nieruchomości – i z rynku wtórnego, i z pierwotnego – zauważa Joanna Ronowiecka. – Ci klienci przygotowują się do nowego programu – wyjaśnia.

Przypomnijmy, że według pierwszych zapowiedzi program „Na start” ma promować duże rodziny. Miałyby one liczyć nie tylko na na największe dofinansowanie, ale i na zerowe oprocentowanie kredytu.

Zdaniem Hanny Morawskiej z agencji Freedom Nieruchomości Poznań Centrum sytuację na rynku mieszkań można dziś określić jednym słowem: normalizacja.

– Od stycznia nasza praca stała się „zdrowsza”, łapiemy równe tempo przyjmowanych i zamykanych ofert sprzedaży mieszkań. Mniej telefonów, mniej prezentacji, ale za to szybsze decyzje o zakupach – opowiada. – Sporo klientów, którzy nie spełniali kryteriów programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, nie chcąc uczestniczyć w szaleństwie cenowych licytacji, czekało na uspokojenie rynku. Zapowiedź nowego programu dopłat dała im jasny sygnał do działania – podkreśla Morawska, cytując zdanie, które w ostatnim czasie powtarzają planujący zakup nieruchomości albo za gotówkę, albo za zwykły kredyt hipoteczny. To: „musimy zdążyć z zakupem przed kolejnym szaleństwem, kolejnym wzrostem cen”.

W następnych kwartałach zainteresowanie mieszkaniami wyraźnie wzrośnie. Taki scenariusz rysuje Kamil Zduńczyk z Freedom Nieruchomości Gdynia. W blokach startowych ustawią się dwie grupy kupujących. Pierwsza to klienci, którzy lokują w nieruchomościach kapitał, druga – kupujący swoje pierwsze mieszkanie, którzy chcą skorzystać z dopłat. – Część czeka na wiążące informacje na temat nowego programu. Zgodnie z przewidywaniami może być on skierowany do mniejszego grona klientów – mówi pośrednik.

Także on uważa, że klienci, których program nie obejmie, będą chcieli kupić mieszkanie, zanim zacznie ich brakować – tak jak było w zeszłym roku.

– A ceny tych, które zostały, rosły z miesiąca na miesiąc – przypomina Kamil Zduńczyk. – Na przykład w Trójmieście mieszkania w 2023 r. zdrożały średnio aż o 27 proc.

Na sporą niepewność wśród kupujacych zwraca uwagę Tomasz Stępień, współwłaściciel biura Metrohouse Piaseczno-Raszyńska. – Zastanawiają się, czy kupować teraz, czy czekać na preferencyjne finasowanie. Mają świadomość, że ceny mogą się zmienić – podkreśla.

Odkładanie transakcji

Z kolei sprzedający mieszkania, jak mówi Tomasz Stępień, zaczynają pytać o sens odkładania transakcji o kilka miesięcy, by potem zadebiutować z ofertą w wyższej cenie.

Część właścicieli wycofała lokale z oferty już na początku roku, licząc, że ceny jeszcze wzrosną po wejściu w lipcu nowego programu. – Te mieszkania zaczynają jednak wracać do sprzedaży, bo okazało się, że program może wystartować dopiero jesienią – mówi Michał Grzeląska.

A Małgorzata Porowska, dyrektor sprzedaży Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów, zaznacza, że ci, którzy nie muszą sprzedawać, jednak wstrzymują się z wystawieniem oferty. – Na warszawskim rynku program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” pozwalał tylko na zakup mniejszych nieruchomości, co zdecydowanie nie zwiększało popytu na większe mieszkania czy domy w podwarszawskich miejscowościach. Dlatego teraz, w nowym programie, szansę na korzystną sprzedaż widzą właściciele pozostałych segmentów rynku.

Nie wolno jednak zapominać o transakcjach wiązanych. Jak zaznacza Kamil Zduńczyk, klienci, którzy sprzedają nieruchomości, często chcą też coś kupić. – Nie sądzę, żeby odkładali decyzje do jesieni – ocenia pośrednik.

Także Aleksandra Hahn nie zauważa, aby osoby, które zdecydowały się na sprzedaż nieruchomości, wycofywały oferty ze względu na ewentualny większy zysk po wprowadzeniu dopłat. – Do tego czasu musieliby ponosić koszty utrzymania mieszkania, opłacając m.in. czynsz. Można się jednak spodziewać, że zamierzający sprzedać nieruchomość w drugiej połowie roku podyktują wyższą cenę, niż zrobiliby to teraz – przewiduje.

Według Radosława Wąsaka z W&W Real Estate, dopóki rynek nie pozna daty wprowadzenia nowego programu dopłat oraz jego warunków, dopóty będzie w stanie zawieszenia. Jest dużo niewiadomych. – W 2023 r. ubyło ponad 50 proc. ofert, co przełożyło się na wzrosty cen nawet o jedną trzecią i więcej, w zależności od miasta i segmentu mieszkaniowego – przypomina Radosław Wąsak.

Nakręcanie cen

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” mocno podbił ceny nieruchomości. Część sprzedających podnosiła je do maksymalnych limitów określonych w programie. Podobnego scenariusza rynek spodziewa się także teraz. – Ceny od początku roku nie zmalały. Przeciwnie, właściciele mieszkań, spodziewając się większego popytu nakręconego nowym programem, wystawiają je po wyższych cenach, już czekając na klientów – zauważa Radosław Wąsak.

Na rynku śląskim, jak mówi Aleksandra Hahn, ceny mieszkań są na porównywalnym poziomie jak w czasie trwania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – Pamiętajmy jednak, że program dopłat spowodował ich silny wzrost. Spodziewamy się, że wysokie już ceny nieruchomości ponownie poszybują po wejściu w życie kolejnego programu – prognozuje.

Mieszkania pod wpływem supertanich kredytów jeszcze zdrożeją także według Małgorzaty Porowskiej.