Nadchodzi zmierzch mikrokawalerek. Rząd walczy z patodeweloperką

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w budynku to 25 mkw. – stanowi nowela warunków technicznych, która wejdzie w życie 1 sierpnia. To koniec mikroapartamentów?

Aktualizacja: 03.04.2024 06:21 Publikacja: 03.04.2024 03:00

Platanowa Park – inwestycja z mikrolokalami inwestycyjnymi w podwarszawskich Regułach

Platanowa Park – inwestycja z mikrolokalami inwestycyjnymi w podwarszawskich Regułach

Foto: mat. pras.

Lokale użytkowe w budynkach wziął pod lupę poprzedni minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Zgodnie z nowelą warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (która ma walczyć z patodeweloperką), lokale użytkowe muszą mieć co najmniej 25 mkw. – tak jak mieszkania. Resort argumentował, że takie lokale, oferowane jako apartamenty inwestycyjne, pełnią funkcję mieszkań. Nowe warunki techniczne miały wejść w życie 1 kwietnia, nowy rząd odpowiedział jednak na apele inwestorów i przesunął termin do 1 sierpnia.

Małe mieszkania na parterach

Mniejsze lokale użytkowe będą mogły powstawać na parterze i pierwszym piętrze budynku, pod warunkiem że będą mieć własne, bezpośrednie wejście z ulicy. Jak wyjaśnia adwokat Maciej Górski, partner w GPLF Górski & Partners Law Firm, tak usytuowany lokal, nawet mniejszy niż 25 mkw., „będzie mógł być samodzielny i będzie można założyć dla niego odrębną księgę wieczystą”.

Czytaj więcej

Przepisy zwalczające patodeweloperkę od 1 sierpnia

Mec. Górski zauważa, że na ostatniej prostej dodawany nowelizacją przepis został zmieniony w taki sposób, że można było mieć wątpliwości, czy ograniczenia minimalnej powierzchni lokali użytkowych dotyczą także budynków zamieszkania zbiorowego.

Rzeczywiście pojawiały się wątpliwości, czy nowe prawo nie uderzy np. w rynek condohoteli.

Jak podkreśla Maciej Górski, trzeba się jednoznacznie opowiedzieć za wykładnią, że przepis ustanawiający minimalną powierzchnię lokali użytkowych nie ma zastosowania do budynków zamieszkania zbiorowego. – Taką interpretację potwierdza także uzasadnienie rozporządzenia nowelizującego – zaznacza.

Resort rozwoju potwierdza: wymaganie nie dotyczy lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (to m.in. hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, studenckie, zakonne, domy dziecka, budynki koszarowe), nie dotyczy też budynków jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Platanowa Park z mikrolokalami inwestycyjnymi o powierzchni 17,7 mkw. to inwestycja spółki Magmillon w podwarszawskich Regułach. – Mamy prawomocne pozwolenie na budowę sześciu budynków. Pierwszy już powstaje – mówi Kuba Karliński, założyciel i członek zarządu firmy. – Zainteresowanie tą formą lokowania kapitału jest duże – zaznacza. Ceny mikrolokali to 224 tys. netto zł plus VAT (wykończenie: 45 tys. zł netto). Dla porównania średnia cena nowych kawalerek w Warszawie to 772,7 tys. – podaje portal RynekPierwotny.pl.

Karliński szacuje, że typowo mikrolokalowych inwestycji w Warszawie jest pewnie cztery–pięć. – W innych miastach może być jedna–dwie. W sumie w Polsce będzie to pewnie 20–30 inwestycji, nie licząc condohoteli – mówi założyciel Magmillona. Zdaniem Kuby Karlińskiego najwięcej na zmianach stracą klienci i indywidualni inwestorzy z mniejszym lub średnim portfelem, którzy dysponują kwotą kilkuset tysięcy złotych (mniej niż 1 mln zł). – Takich klientów jest najwięcej, bardzo chętnie inwestują w nieruchomości. Ze względu na coraz wyższe ceny będą mieć bardziej ograniczony wybór, a nawet będą wypychani z rynku nieruchomości – mówi.

Czytaj więcej

Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki

Zaporowe ceny

Także Maciej Górski nie uważa, że odgórne zwiększanie powierzchni lokali jest dobrym rozwiązaniem. – To trochę jak walczyć z niekontrolowaną suburbanizacją przez ustanowienie generalnego zakazu zabudowy – ocenia. – Było to typowe działanie poprzedniego rządu. Narzędzia zwykle były źle dobrane do celu, który zamierzano osiągnąć.

Zdaniem mec. Górskiego problemu oferowania na rynku „mikroapartamentów” o powierzchni kilkunastu mkw. nie rozwiąże się, wprowadzając ich minimalną powierzchnię. – Po pierwsze jest na nie popyt, bo są tańsze od mieszkań, których ceny są zbyt wysokie w relacji do zarobków. Po drugie, nawet po tej zmianie „mikroapartamenty” mniejsze niż 25 mkw. będą mogły być nadal budowane. Zmieni się tylko sposób ich komercjalizacji – mówi adwokat. – Zamiast jako odrębne lokale będą sprzedawane jako udział w całej nieruchomości z prawem do wyłącznego korzystania z danego „mikroapartamentu”. To sposób komercjalizacji, który może być problematyczny, biorąc pod uwagę możliwość uzyskania kredytu, ale możliwy do przeprowadzenia. Znam takie inwestycje.

A Kuba Karliński podkreśla, że nowe kilkunastometrowe lokale będą jeszcze trafiać na rynek jakiś czas. To lokale w budynkach z pozwoleniem na budowę wydanym przed dniem wejścia znowelizowanych warunków technicznych. – Potem będą się pojawiać jedynie oferty z rynku wtórnego – mówi Karliński. Z kolei Maciej Wandzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podkreśla, że PZFD pozytywnie ocenia zmiany, które mogą zwiększyć komfort życia mieszkańców budynków deweloperskich i poprawić standardy na rynku. – Po wejściu w życie nowelizacji rozporządzenia inwestorzy oferujący tzw. lokale inwestycyjne będą musieli się dostosować do nowych regulacji – mówi. – Próba budowy mniejszych niż 25 mkw. lokali powinna się spotkać ze stanowczą reakcją służb architektoniczno-budowlanych i odmową wydania pozwolenia na budowę czy też pozwolenia na użytkowanie.

Nowela mówi też o rozrzedzeniu zabudowy: minimalna odległość wielorodzinnego, ponad 4-kondygnacyjnego bloku od granicy działki to 5 m. Nawet przy pojedynczym budynku musi powstawać plac zabaw.

Lokale użytkowe w budynkach wziął pod lupę poprzedni minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Zgodnie z nowelą warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (która ma walczyć z patodeweloperką), lokale użytkowe muszą mieć co najmniej 25 mkw. – tak jak mieszkania. Resort argumentował, że takie lokale, oferowane jako apartamenty inwestycyjne, pełnią funkcję mieszkań. Nowe warunki techniczne miały wejść w życie 1 kwietnia, nowy rząd odpowiedział jednak na apele inwestorów i przesunął termin do 1 sierpnia.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu