Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Krok po kroku prawne formalności w Hiszpanii

W jaki sposób w Hiszpanii nabywa się nieruchomość od dewelopera, a jak z „drugiej ręki”? Czy i jak płaci się zadatek? Kiedy podpisuje się akt notarialny? Co należy sprawdzić, aby uniknąć dodatkowych kosztów? Hiszpańska adwokat tłumaczy formalności krok po kroku.

Publikacja: 22.05.2024 10:31

Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Krok po kroku prawne formalności w Hiszpanii

Foto: Mikel Laburu/Bloomberg

Polacy chętnie kupują nieruchomości za granicą, dlatego przygotowaliśmy cykl poradnikowy, gdzie najlepiej inwestować, jak przebrnąć przez formalności i z jakimi problemami trzeba się liczyć. O swoich doświadczeniach opowiadają nabywcy, prawnicy i eksperci z rynku nieruchomości.

Czytaj więcej

Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Przepisy i wszelkie formalności w Hiszpanii

Klimat, ceny, przyjazna atmosfera, interesująca kultura – to tylko przykładowe zalety, które powodują, że coraz więcej Polaków decyduje się na zakup domu lub mieszkania/apartamentu w Hiszpanii. Katarzyna Wąsowicz, adwokat działająca w tym kraju i zrzeszona w Izbie Adwokackiej w Murcji, tłumaczy krok po kroku prawne i podatkowe zasady nabywania nieruchomości. Od czego warto zacząć cały proces?

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii na rynku pierwotnym — od dewelopera? 

– Kiedy klient zdecyduje się na kupno nowej nieruchomości na rynku pierwotnym, to w pierwszej kolejności podpisuje umowę rezerwacyjną. Już w tej umowie deweloper wskazuje kolejność płatności na poszczególnych etapach umowy. Jeśli deweloper posiada pozwolenie na budowę, to sporządzana jest prywatna umowa kupna-sprzedaży, która nie jest podpisywana, tak jak w Polsce, przed notariuszem, a w formie zwykłej umowy. Przed jej podpisaniem należy jednak dokładnie zbadać stan prawny nieruchomości – tłumaczy mec. Wąsowicz.

W pierwszej kolejności weryfikujemy więc w hiszpańskim rejestrze handlowym – odpowiedniku naszego KRS – kto jest upoważniony do reprezentowania dewelopera. – Sprawdzamy też informacje, czy działka, na której budowana jest nieruchomość, należy do dewelopera. Najważniejszą kwestią jest jednak zbadanie, czy deweloper posiada umowę poręczenia bankowego. Według hiszpańskiego prawa deweloper, otrzymując pozwolenie na budowę, ma obowiązek przedstawić poręczenie bankowe lub ubezpieczenie na każdą z wpłacanych przez klienta kwot. Tego należy szczególnie pilnować – zastrzega prawniczka.

Czytaj więcej

Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Czy warto zainwestować w Hiszpanii?

Trzeba więc sprawdzić stan nieruchomości i dokumentację od dewelopera. Pytamy, czy taka pozytywna weryfikacja wystarczy do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. – Tak, podpisujemy wówczas prywatną umowę kupna sprzedaży. Coraz częściej deweloperzy korzystają z aplikacji internetowych, gdzie umowy podpisywane są w formie elektronicznej – wskazuje mec. Wąsowicz. Ma ona moc podobną do notarialnej umowy przedwstępnej podpisywanej w Polsce. Kiedy nieruchomość zostanie już wybudowana, należy po raz kolejny sprawdzić jej stan prawny, czyli to, czy deweloper uzyskał pozwolenie na zamieszkanie oraz czy został podpisany formalny akt zakończenia budowy – tzw. AFO. – Bez tego dokumentu klienci nie powinni podpisywać aktu notarialnego – dodaje ekspertka. Jeśli dokumenty się zgadzają, to podpisywany jest końcowy akt notarialny i nieruchomość staje się własnością kupującego.

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii na rynku wtórnym?

Nabycie nieruchomości z drugiej ręki jest nieco bardziej skomplikowane i wymagające. – W takim przypadku w pierwszej kolejności także podpisujemy umowę rezerwacyjną. Na konto agencji nieruchomości, które obsługują niemal cały rynek wtórny, wpłacamy wtedy kwotę rezerwacyjną, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Może to być 3 tys. euro, a może być też 15 tys. euro – tłumaczy mec. Wąsowicz.

Podobnie jak w przypadku transakcji z deweloperem, nieruchomość należy gruntownie sprawdzić. Zainteresowany wnioskuje zatem o przedstawienie pełnej dokumentacji, czyli o numer księgi wieczystej i referencję katastralną. – Na tym etapie ustalamy też, czy nieruchomość jest zadłużona, bo często zdarza się, że ciążą na nich hipoteki. Należy wtedy odpowiednio ująć w umowie, że częścią kwoty kupujący spłaci kredyt w banku, a reszta trafi bezpośrednio do sprzedającego. Jeśli wszystko się zgadza, podpisujemy umowę zadatku. Wówczas już należy wpłacić na konto sprzedającego zadatek o wartości 10 proc. nieruchomości. Po wpłacie tej kwoty strony umawiają się na podpisanie aktu notarialnego. Zazwyczaj następuje to w terminie do dwóch miesięcy – tłumaczy prawniczka.

O ile w transakcjach z rynku pierwotnego stosuje się płatności przelewem przed podpisaniem aktu notarialnego, o tyle w przypadku rynku wtórnego zapłata następuje za pomocą czeku bankowego

Przed przystąpieniem do aktu notarialnego należy ustalić, jakie kwoty potrącamy z ceny końcowej. I tu – jak podkreśla nasza ekspertka – należy szczególnie uważać, bo zgodnie z prawem, jeśli sprzedający nie jest hiszpańskim rezydentem, to na kupującym ciąży obowiązek opłaty niektórych podatków. Chodzi o 3 proc. podatku dochodowego i podatek od lokalnego wzrostu wartości nieruchomość nazywany „plusvalia”.

– Jeśli kupujący nie potrąci tych kwot od ceny mieszkania czy domu, to będzie musiał je potem wyłożyć z własnej kieszeni. Poza tym jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką, to należy również potrącić kwotę przeznaczoną na koszty związane z formalnym wykreśleniem hipoteki. Trzeba też pamiętać, aby obliczyć proporcjonalną część podatku gruntowego, który w Hiszpanii nie jest niski, a także sprawdzić ewentualne zadłużenie sprzedającego wobec wspólnoty mieszkaniowej i uzyskać stosowny certyfikat zarządcy nieruchomości, albowiem według hiszpańskich przepisów nowy właściciel odpowiada za zadłużenia do trzech lat wstecz. Dopiero jeśli te wszystkie dokumenty zostały sprawdzone i kwoty na zadłużenia potrącone, możemy podpisać akt notarialny – zaznacza mec. Wąsowicz.

O ile w transakcjach z rynku pierwotnego stosuje się płatności przelewem przed podpisaniem aktu notarialnego, o tyle w przypadku rynku wtórnego zapłata następuje za pomocą czeku bankowego. W tym celu kupujący musi mieć założone konto w hiszpańskim banku i zgromadzone na nim środki na zakup nieruchomości. – W dniu podpisania aktu notarialnego kupujący musi mieć uzyskany z banku poświadczony czek bankowy dla sprzedającego na daną kwotę. Bank blokuje wówczas środki na koncie kupującego i wystawia czek. Wymiana tego czeku na klucze przed notariuszem jest momentem, w którym następuje przeniesienie własności. Jest to najbezpieczniejsza forma zapłaty zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego – podkreśla nasza ekspertka.

Jakie są obowiązki do spełnienia już po zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Podpisanie umowy i wymiana czeku na klucze nie oznaczają jeszcze końca wszystkich formalności. Ważne są jeszcze także te, które trzeba dopilnować już po transakcji. Jakie podatki musimy zapłacić i czy potrzebujemy wpisu do księgi wieczystej?

– Na rynku pierwotnym deweloperzy zawsze podają cenę nieruchomości mieszkalnych netto, dlatego należy do niej doliczyć 10 proc. podatku VAT. Kwotę tę uiszczamy u notariusza w czeku bankowym lub wcześniejszym przelewem. Innym podatkiem, który musimy zapłacić w terminie 30 dni przed złożeniem dokumentacji do księgi wieczystej, jest podatek od czynności notarialnych AJD. Jego wysokość jest zależna od regionu, w którym położna jest nieruchomość. W Walencji jest to 1,5 proc. od ceny netto nieruchomości, w Murcji 2 proc., a w Andaluzji 1,2 proc. Po uiszczeniu tego podatku składamy w rejestrze nieruchomości wniosek o wpis własności do księgi wieczystej – tłumaczy mec. Wąsowicz.

Na rynku pierwotnym deweloperzy zawsze podają cenę nieruchomości mieszkalnych netto, dlatego należy do niej doliczyć 10 proc. podatku VAT

Katarzyna Wąsowicz, adwokat

Podkreśla, że na rynku wtórnym w terminie do 30 dni należy odprowadzić podatek PCC – od czynności cywilno-prawnych. – Jego wysokość również jest zróżnicowana. W Alicante to 10 proc., w regonie Murcja 8 proc., w Andaluzji 7 proc. W tym przypadku nie płacimy jednak podatku VAT – dodaje.

Nasza ekspertka tłumaczy też, na co w szczególności należy zwracać uwagę. Zwłaszcza na rynku pierwotnym powinniśmy dbać o uzyskanie poręczeń bankowych na wszystkie wpłacane kwoty. Umożliwia to odzyskanie pieniędzy, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy. A trzeba pamiętać, że hiszpańscy deweloperzy z reguły nie trzymają się terminów. Nierzadko nieruchomości są oddawane nawet rok po terminie umownym.

Jakie ryzyka dotyczą zakupu nieruchomości na rynku wtórnym?

– Niebezpieczniejszy dla kupującego jest jednak rynek wtórny – zauważa prawniczka. – Jeżeli sprzedający lub jego spadkobiercy nie wywiązują się z umowy i żądamy zwrotu wpłaconych pieniędzy, to istnieje minimalne ryzyko, że środki nie zostaną nam zwrócone natychmiast, ponieważ np. trwa postępowanie spadkowe czy rozwodowe. Przed tym klient nie może się uchronić. Są to jednak bardzo rzadkie sytuacje – dodaje.

Należy sprawdzić też zadłużenie nieruchomości i w jego przypadku zażądać wszystkich niezbędnych certyfikatów. Chodzi m.in. o stan zadłużenia wobec banku, certyfikat ze wspólnoty mieszkaniowej i certyfikat dotyczący podatków gruntowych (co wskazywaliśmy wcześniej). W ostatnim czasie głośno jest też o „okupas”, czyli zjawisku nielegalnego zajmowania nieruchomości przez dzikich lokatorów. Jak się przed tym uchronić?

Czytaj więcej

Czas sprzedaży mieszkań. Transakcja w dwie godziny albo dwa lata

– Rzeczywiście ten problem istnieje. Uważam jednak, że jest on w Polsce nad wyraz rozdmuchany. Przeprowadziłam już ponad tysiąc operacji kupna nieruchomości i tylko jeden raz byliśmy zmuszeni do eksmisji „okupas”. By jednak uchronić się przed tym i być spokojnym, warto zainwestować w alarm, zwłaszcza w domach wolnostojących. Wówczas na podstawie zgłoszenia z alarmu policja ma prawo wyprowadzić dzikich lokatorów, jeżeli przestępstwo naruszenia miru domowego jest w trakcie popełniania (według orzecznictwa do 72 godzin przebywania w nieruchomości). Po tym okresie sprawę musi rozstrzygnąć sąd. Co prawda prawo stoi po stronie właściciela nieruchomości, jednak powszechna przewlekłość postępowań sądowych powoduje, że eksmisje ciągną się latami – wskazuje mec. Wąsowicz.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii: Jakie koszty?

Warto też podsumować koszty, które – oprócz samej ceny nieruchomości – ponosi kupujący mieszkanie albo dom w Hiszpanii. Jak wskazuje nasza rozmówczyni, chodzi przede wszystkim o podatki. Na rynku pierwotnym jest to 10 proc. podatku VAT. Poza tym do kosztów takich zaliczamy:

• podatek od aktów notarialnych w wysokość między 1 proc. a 2 proc;

• opłatę notarialną od 1,2 tys. euro do 3 tys. euro;

• 300 euro za wpis do księgi wieczystej za każdą nieruchomość;

• opłatę – od 150 euro – za wystawienie czeku bankowego;

• opłatę za uzyskanie numeru identyfikacji podatkowej NIE, niezbędnego do kupna nieruchomości;

• około 2 tys. euro za obsługę prawną, w zależności od ceny nieruchomości.

– Koszty zakupu nieruchomości na rynku wtórnym są trochę inne. Wnosimy podatek od czynności cywilno-prawnych – od 7 proc. do 10 proc., od 1,2 tys. euro do 3 tys. tytułem opłaty notarialnej, 300 euro za każdy wpis do księgi wieczystej, opłatę za numer NIE, za wystawienie czeku z banku i koszty obsługi prawnej, która zagwarantuje nam prawidłowość całego procesu. Na tym na pewno nie warto oszczędzać – podsumowuje mec. Wąsowicz.

Katarzyna Wąsowicz  hiszpańska adwokat zrzeszona w Izbie Adwokackiej w Murcji, gdzie sprawuje funkcję przewodniczącej sekcji prawa międzynarodowego, absolwentka Uniwersytetu Jagielońskiego, właścicielka kancelarii adwokackiej Wasowicz Abogados, członkini międzynarodowej organizacji prawniczej UIA.

Polacy chętnie kupują nieruchomości za granicą, dlatego przygotowaliśmy cykl poradnikowy, gdzie najlepiej inwestować, jak przebrnąć przez formalności i z jakimi problemami trzeba się liczyć. O swoich doświadczeniach opowiadają nabywcy, prawnicy i eksperci z rynku nieruchomości.

Klimat, ceny, przyjazna atmosfera, interesująca kultura – to tylko przykładowe zalety, które powodują, że coraz więcej Polaków decyduje się na zakup domu lub mieszkania/apartamentu w Hiszpanii. Katarzyna Wąsowicz, adwokat działająca w tym kraju i zrzeszona w Izbie Adwokackiej w Murcji, tłumaczy krok po kroku prawne i podatkowe zasady nabywania nieruchomości. Od czego warto zacząć cały proces?

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co można wybudować bez pozwolenia na własnej posesji? Garaż? A może oczko wodne?
Zawody prawnicze
Prokuratorzy zaniepokojeni poleceniem prokuratora krajowego ws. Andrija K.
Mundurowi
Dlaczego żołnierzy na granicy skuto kajdankami? Żandarmeria Wojskowa wyjaśnia
Prawo drogowe
Zmiany w kasowaniu punktów karnych i zabieraniu prawa jazdy. Będzie surowo
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Prawo drogowe
Koniec z parkowaniem na chodnikach? Jest propozycja zmiany prawa
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży