Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Przepisy i wszelkie formalności w Hiszpanii

Polacy chętnie kupują nieruchomości za granicą, dlatego przygotowaliśmy cykl poradnikowy, gdzie najlepiej inwestować, jak przebrnąć przez formalności i z jakimi problemami trzeba się liczyć. O swoich doświadczeniach opowiadają nabywcy, prawnicy i eksperci z rynku nieruchomości.

Zainteresowanie nabyciem własnego domu w Hiszpanii wciąż rośnie. Ubiegły rok był rekordowy: Polacy kupili w tym kraju ponad 3 tys. nieruchomości, a transakcje z udziałem naszych rodaków stanowią już 3,6 proc. tamtejszego rynku. Jak przygotować się do takiego zakupu? Jakich pułapek unikać? Tłumaczy to Julia Wach, adwokat z kancelarii Wach & Wach Adwokaci-Abogados, specjalizującej się w obsłudze prawnej inwestycji w nieruchomości w Hiszpanii oraz nabywcy mieszkań – Marcin i Agnieszka.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jak kupić dom za granicą? Poradnik. Czy warto zainwestować w Hiszpanii?

Co, jak, gdzie, i za ile? Słoneczne hiszpańskie wybrzeże coraz mocniej kusi zagranicznych nabywców mieszkań i domów. Coraz liczniejszą grupę stanowią wśród nich Polacy.

Jak szukać nieruchomości w Hiszpanii, na jakich stronach? W jakim regionie kupić dom?

– Najpierw trzeba podjąć kilka decyzji. Po pierwsze warto ustalić swój budżet, przy czym trzeba pamiętać, że do ceny nabywanej nieruchomości trzeba doliczyć, w zależności od wspólnoty autonomicznej, gdzie położona jest nieruchomość, dodatkowe 8-12 proc. na opłacenie podatków, taks notarialnych, kosztów rejestrowych, wynagrodzenia architekta itp. – opowiada prawniczka Julia Wach.

– Po drugie trzeba ocenić wstępnie lokalizacje, czyli wybrać region Hiszpanii, w którym chcemy zakupić dom lub mieszkanie. Rekomenduję zrobić to osobiście, gdyż tylko wtedy będziemy mieć pewność, że dane miejsce nam się rzeczywiście podoba. Nasi rodacy najczęściej kupują nieruchomości w okolicach Alicante w regionie Walencji, ale coraz większym zainteresowaniem cieszy się też Barcelona i okolice – tłumaczy rozmówczyni „Rzeczpospolitej”.

– Po trzecie należy zdecydować, jak poszukujemy interesującej nas nieruchomości, czyli np. czy korzystamy z hiszpańskich portali z ogłoszeniami (najpopularniejsze to np. Idealista, Fotocasa, Housfy) i czy korzystamy z usług agencji nieruchomości – dodaje ekspertka.

Czy agencja to konieczność, czy też można poszukiwać nieruchomości w Hiszpanii na własną rękę i nabyć ją bez pośredników

– Współpraca z profesjonalną, zarejestrowaną w Hiszpanii agencją daje gwarancję, że transakcja będzie przebiegała sprawnie i legalnie – tłumaczy Julia Wach. Podobnie wskazują właściciele nabytych już nieruchomości. – W praktyce trudno byłoby cudzoziemcowi nabyć mieszkanie w Hiszpanii bez pośrednictwa agencji, a następnie prawnika, który zna tamtejsze przepisy i zasady w kwestii nabywania nieruchomości. Domów na rynku pierwotnym w praktyce nie kupi się bezpośrednio od deweloperów, wymagają oni kontaktowania się z agencją – wskazuje Marcin, właściciel małej firmy handlowej z podwarszawskich Marek, który kupił swój apartament w 2022 r. w regionie Murcja. Pomysł na zakup apartamentu w jego przypadku miał związek z sytuacją rodzinną i polityczną. Otrzymał w spadku mieszkanie, wraz z żoną rozważali jego sprzedaż i budowę domu jednorodzinnego, ale z powodu pandemii i inflacji wstrzymali się z decyzją. Po inwazji Rosji na Ukrainę uznali, że nie chcą lokować całego majątku trwałego w jednym miejscu i postanowili sprzedać odziedziczone mieszkanie i kupić apartament za granicą. 

W kwestii agencji wszyscy nasi rozmówcy zwracają uwagę na pierwszą pułapkę. Chodzi o to, aby dobrze wybrać pośrednika. – Zainteresowanie nabyciem nieruchomości jest coraz większe i obecnie na rynku hiszpańskim działa bardzo wielu pośredników nieruchomości, którzy nie mają żadnych kwalifikacji i uprawnień. Czyli mogą co najwyżej pokazać nieruchomość, ale nie zapewnią bezpieczeństwa prawnego transakcji, wykonania czynności formalnych i technicznych w związku z planowanym zakupem. Trzeba pamiętać, że w interesie agencji jest szybka sprzedaż, więc działają one przede wszystkim na rzecz sprzedającego, a nie kupującego nieruchomość. Z tych samych powodów nie jest rekomendowane korzystanie z obsługi prawnej świadczonej przez adwokata związanego z agencją, tylko skorzystanie z usług niezależnego prawnika – wyjaśnia mec. Wach.

Zakup mieszkania w Hiszpanii: Jak nie dać się oszukać

Niestety zdarza się, że zainteresowani zakupem – w szczególności ci nieznający języka hiszpańskiego i tamtejszego rynku nieruchomości – stają się ofiarą pseudopośredników. – Tak stało się w naszym przypadku. Skorzystaliśmy z usług agentki, która, owszem, pokazała nam kilka apartamentów, zaprosiła przy tym prawnika, który tłumaczył nawet niektóre zawiłości nabywania mieszkań, ale na tym jej usługi się skończyły. Nie pomogła w wypełnieniu żadnych formalności w urzędach, nie wiedziała nawet na czym one polegają. A agent powinien np. sprawdzić w gminie, urzędzie skarbowym czy mieszkanie nie jest zadłużone i ile wynosi czynsz. Straciliśmy w praktyce 1,5 tys. euro. Mówię o tym, żeby przestrzec potencjalnych nabywców, bo takich pseudoagentów w ostatnim czasie jest bardzo wielu, korzystają z boomu na rynku – mówi pan Marcin.

Czytaj więcej

Popularne Trendy

Turystyka zagraniczna w Hiszpanii pobiła rekord sprzed pandemii i rośnie

W zeszłym roku Hiszpanię odwiedziła rekordowa liczba 84 milionów turystów zagranicznych. O 17 procent więcej niż rok wcześniej i o 1 procent więcej niż przed pandemią - ogłosił minister turystyki Hiszpanii Jordi Hereu w piątek.

Właściciele nabywanych mieszkań dość szybko wymieniają się informacjami o nieuczciwych pośrednikach. – Niestety muszę przyznać, że takie pseudopośrednictwo często prowadzą Polacy lub osoby z krajów sąsiadujących z Polską, które wcześniej pracowały w Hiszpanii, np. w hotelach, i potrafią porozumieć się po hiszpańsku, choćby słabo. Wzbudzają tym samym zaufanie na zasadzie „pani Kasia nam wszystko pokaże, wytłumaczy”. Mój hiszpański sąsiad, Polak pracujący w Irlandii, stracił przez taką panią Kasię 2 tys. euro – potwierdza Agnieszka, lekarz dentysta z Warszawy, która kupiła swój segment w regionie Walencja w 2022 r. W jej przypadku decyzja o zakupie nieruchomości była zaplanowana od dłuższego czasu i jest pierwszym etapem szerszego planu. – Chcę popracować intensywnie w zawodzie jeszcze kilka lat, po to aby odłożyć pieniądze i móc przenieść się na stałe za granicę na „wcześniejszą emeryturę", bez konieczności stałego zarobkowania. Wybrałam Hiszpanię z uwagi na klimat, przystępne ceny i otwartych ludzi — wskazuje. Zaoszczędzone pieniądze chce wydać m.in. na zakup kolejnych nieruchomości, by potem czerpać zyski z najmu. 

Jak uniknąć nieuczciwych agencji?

Oczywiście można zabezpieczyć się przed osobami, które chcą zarobić na potencjalnych nabywcach nieruchomości. – Warto wcześniej sprawdzić, czy agent lub adwokat ma uprawnienia do wykonywania zawodu, czyli czy jest wpisany do rejestru agentów nieruchomości jako API – to oficjalne określenie agentów wpisanych do rejestru lub na listę odpowiedniej okręgowej izby adwokackiej. Wtedy zagwarantowane będzie wyższe bezpieczeństwo planowanej transakcji, a w przypadku popełnienia przez nich błędu, pozwoli to dochodzić z ich OC odszkodowania za szkody wyrządzone przy świadczeniu przez nich usług. Warto nadmienić, że w Andaluzji i Katalonii (wspólnoty autonomiczne Hiszpanii – red.) pośredniczenie w obrocie nieruchomościami wiąże się z obowiązkiem wpisu na listę agentów nieruchomości – mówi mec. Wach.

Często przydaje się też sprawdzenie komentarzy o agencji w internecie, na portalach społecznościowych. Bardzo ważne jest też uważne przeczytanie umowy, którą podpisujemy z agentem i sprawdzenie, czy znajdują się w niej wszystkie kwestie, o których agent nas zapewniał podczas rozmów, oraz jaki jest zakres jego usług i sposobu rozliczenia współpracy – czy będziemy zobowiązani do zapłaty prowizji. Zazwyczaj tę ostatnią płaci sprzedający nieruchomość, ale w niektórych wspólnotach autonomicznych, np. Walencji, cześć tych kosztów przerzuca się na kupującego. Przed oglądaniem nieruchomości warto też dopytać, czy przewidziane są jeszcze jakiekolwiek inne, dodatkowe koszty – wskazuje prawniczka.

Konsekwencje braku ostrożności mogą być znaczące. – Mamy przykład Polaka, który padł ofiarą oszustwa. Wydawało mu się, że kupił dom na Wyspach Kanaryjskich, a przelał całość kwoty – 200 tys. euro – na rachunek oszusta udającego adwokata. Został zwiedziony tym, że jego „pośrednik” był elegancko ubrany, przyjmował go w znanych restauracjach. Okazało się, że wcześniej wyłudzał pieniądze od kobiet na rzekome operacje plastyczne. Kiedy poszkodowany do nas trafił, nie miał już nawet środków na prowadzenie postępowania karnego – podkreśla mec. Wach. Tłumaczy, że nawet jak się zna język, to się nie zna prawa, a nawet jak się zna prawo, to jeszcze jest praktyka instytucji.

 Zapytani przez nas nabywcy mieszkań w Hiszpanii potwierdzają, że przy zakupie korzystali z usług prawnika. – To koszt ok. 1–2 tys. euro. Nie jest to ogromna kwota, biorąc pod uwagę jak duże ryzyka wiążą się z zakupem nieruchomości w obcym kraju – odpowiada pan Marcin.

Zakup mieszkania w Hiszpanii: Na co zwrócić uwagę, wybierając lokalizację

Przed decyzją o wyborze pośrednika warto ustalić miejsce, w którym ma się znajdować nieruchomość. Nasi rozmówcy wskazują, że szukanie „na sucho” nie ma sensu, konieczny jest przyjazd do Hiszpanii. – Byliśmy w tym celu w Hiszpanii dwukrotnie, wynajmowaliśmy samochód i przemierzyliśmy większą część śródziemnomorskiego wybrzeża. Wybraliśmy jeden region i zaczęliśmy sprawdzać nieruchomości oraz ceny. Znaleźliśmy agencję, a następnie prawnika, który pomagał już na etapie zawierania umów – wskazuje pani Agnieszka.

Każdy z naszych rozmówców podkreśla konieczność osobistego zweryfikowania miejsca, w którym planuje się zakup domu/apartamentu. To pozwala uniknąć kolejnych pułapek. – Warto zwrócić uwagę nie tylko na aspekty prawne, ale też techniczne, czyli np. czy jest prawidłowe ciśnienie wody w kranach, czy w mieszkaniu nie ma śladów wilgoci, grzyba lub insektów. Trzeba o tym pomyśleć jeszcze przed zarezerwowaniem danego lokalu lub podpisaniem umowy przedwstępnej – tłumaczy Julia Wach.

Czytaj więcej

Mądre Wydatki

Drugi dom w Hiszpanii. Polacy kupują nieruchomości tam gdzie słońce

Rośnie liczba zamożnych Polaków, którzy decydują się na zakup drugiego domu za granicami naszego kraju. Szukamy miejsc, gdzie atrakcyjna cena nieruchomości łączy się z gwarancją pogody i atrakcyjną lokalizacją.

Trzeba też pamiętać o praktycznych, a mniej oczywistych kwestiach. – Duże znacznie ma wybór konkretnego regionu, w którym kupuje się nieruchomość. Hiszpania jest podzielona na wspólnoty autonomiczne, które – jak sama nazwa wskazuje  – samodzielnie decydują o wielu kwestiach, w tym podatkowych. Nie ma tu np. podatku od czynności cywilnoprawnych w jednej ogólnokrajowej wysokości. Wynosi – w zależności od wspólnoty – 6–12 proc., więc różnice mogą być duże. Podobnie jest z podatkiem ITP od przeniesienia własności – wskazuje pan Marcin. 

Przypomina jednocześnie, że w Hiszpanii obowiązuje też podatek katastralny, którego nie ma w Polsce. Też różni się wysokością w zależności od regionu. – Im bardziej turystyczny region, tym wyższy podatek. Wiadomo, że w sezonie jest więcej śmieci, utrzymanie infrastruktury więcej kosztuje. Poza tym trzeba też pamiętać jeszcze o czynszach, jakie się płaci do wspólnoty mieszkaniowej. Niektóre potrafią sporo kosztować, jeśli na terenie wspólnej nieruchomości jest np. do utrzymania basen, spa, ogrody – dodaje. Jednak nie zawsze tak musi być. – Na terenie naszej wspólnoty też są do utrzymania wspólny basen, jacuzzi, sauna, siłownia, a czynsz i tak wynosi niecałe 90 euro, w tym wliczony jest już ryczałt na używanie wody. Ceny, w tym także np. usług, są tu w wielu przypadkach porównywalne, a nawet niższe niż w Polsce. Tu w ostatnich latach nie było wysokiej inflacji – tłumaczy pan Marcin.

Do prowadzenia najmu w Hiszpanii potrzebna jest licencja. Nie w każdym regionie jest ona łatwo przyznawana

Podział na wspólnoty ma też znaczenie w kontekście przyszłego użytkowania nieruchomości. – Większość znanych mi osób, które kupiło dom w Hiszpanii, planuje je wynajmować latem. A nie wszyscy wiedzą, że do tego potrzebna jest licencja na wynajem i nie w każdym regionie jest ona łatwo przyznawana. Zanim kupi się mieszkanie, lepiej więc sprawdzić, czy interesująca nas nieruchomość ma już licencję, a jeśli nie, to czy w danym regionie są one udzielane. W tych turystycznie „przeludnionych” ogranicza się ich wydawanie, nie zawsze łatwo je otrzymać. Oczywiście można ryzykować z najmem bez zgłoszenia, ale np. gdy nasz najemca na wakacjach „narozrabia” i zostanie zatrzymany, to hiszpańska policja, legitymując go, od razu zapyta, gdzie mieszka – tłumaczy pani Agnieszka.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Słono za apartament na lato

Lokale w miejscowościach turystycznych kosztują od 410 tys. zł w Ełku do 1,2 mln zł w Sopocie. W Zakopanem – 860 tys.

Ważny jest też nie tylko region lub miejscowość, ale nawet położenie samej nieruchomości. – Trzeba zwracać uwagę, w którą stronę świata jest skierowane nasze mieszkanie. Opowiem to na przykładzie naszej miejscowości, bezpośrednio przy morzu. Od strony północnej i zachodniej wieje wiatr, w szczególności zimą bywa, że silny. Mieszkania od strony północnej mają problem z wilgocią, grzybem, trzeba je często wietrzyć. Domy w Hiszpanii są budowane tak, że nie ma izolacji poziomej i termicznej. Te od strony południowej są przyjemne zimą, ale latem trzeba korzystać z klimatyzacji z powodu upału, więc trzeba liczyć się ze zwiększonym zużyciem prądu. Mieszkanie bezpośrednio przy morzu, w tzw. pierwszej linii, są atrakcyjne, ale też trzeba liczyć się z większą wilgotnością i obecnością soli. Warto brać takie kwestie pod uwagę przy wyborze nieruchomości – tłumaczy pan Marcin.

Problem hiszpańskich nieruchomości: okupas. Jak się przed nimi chronić?

Osobiste sprawdzenie domu jest też ważne z innych powodów. – Na filmikach nie widać, jakie jest sąsiedztwo nieruchomości, kto mieszka w okolicy, czy nie ma w okolicach tzw. okupas, czyli dzikich lokatorów. Dla wielu osób z Polski niepojęte jest, że prawo własności może być tak dalece ograniczone, tzn. że osobom, które włamią się do nieużytkowanego na co dzień mieszkania, pozwala się w nich mieszkać i jeszcze trzeba im opłacać media, a żeby się ich pozbyć, trzeba przeprowadzić proces eksmisji – podkreśla Julia Wach. Czy są to częste przypadki? – Nie, na kilkaset transakcji przeprowadzonych przez naszą kancelarię przytrafiło się to jednej naszej klientce – odpowiada prawniczka.

Czytaj więcej

Rzecz o prawie

Bartosz Wojsław: Squattersi w Hiszpanii, czyli degradacja prawa własności

Nowa ustawa mieszkaniowa realnie narusza prawo własności chronione przez konstytucję i konwencje międzynarodowe.

Ale trzeba mieć to na uwadze, w szczególności przy zakupie „wakacyjnej” nieruchomości, tzn. takiej, która nie będzie użytkowana przez właściciela na co dzień. – Są bowiem dwa tryby postępowania w razie pojawienia się okupas: karny oraz klasyczna eksmisja w trybie cywilnym. Jeśli jesteśmy w stanie wykazać, że zajęty lokal to nasze stałe miejsce zamieszkania, to okupas muszą liczyć się ze sprawą o włamanie i karą od sześciu miesięcy do dwóch lat pozbawienia wolności. Jeśli zaś chodzi nieruchomość „wakacyjną”, ważna jest szybka reakcja właściciela po pojawieniu się intruzów. Jeśli w ciągu 72 godzin jej nie będzie, czyli np. właściciel nie złoży zawiadomienia o włamaniu, to policja nie będzie już później interweniować. I żeby pozbyć się okupas, trzeba będzie przeprowadzić proces eksmisji – tłumaczy mec. Wach.

Dodaje, że procedury eksmisji są już obecnie sprawniejsze, ale i tak dalej trwają kilka miesięcy. Przy czym w mieszkaniu najczęściej nie mieszkają już osoby, które je faktycznie zajęły, tylko te, którym pozwala się tam mieszkać. – Zajmowaniem nieruchomości zajmują się w praktyce gangi, które „użyczają” je potem innym osobom, np. rodzinom z dziećmi, za pieniądze. W trakcie postępowania o eksmisję okupas przedstawiają fikcyjne dowody, np. fałszywą umowę najmu na zajęte mieszkanie. Podobnie dzieje się już zresztą na etapie wczesnego zajęcia lokum. Po to, żeby wykazać swój pobyt w mieszkaniu powyżej 72 godzin, okupas np. wysyłają do siebie list polecony na adres zajętej nieruchomości lub zamawiają dowóz jedzenia lub zakupów za potwierdzeniem odbioru – wskazuje prawniczka.

Gdzie najczęściej pojawiają się okupas

Okupas mają upodobanie do pustostanów i rzadko używanych domów wakacyjnych (drugich domów). Często wybierają do zamieszkania domy należące do banków lub funduszy, gdyż te nie zawsze są zajmowane. Zazwyczaj preferują słabo zaludnione obszary miejskie lub peryferia. Jednak najemcy, którzy nie wywiązują się z umowy najmu, a następnie przestają płacić czynsz (aby mieszkać w mieszkaniu za darmo), nie mają preferencji – mogą stać się okupas w dowolnym mieszkaniu.

– Warto poznać sąsiadów, bo są lepszym zabezpieczeniem niż nawet najlepszy alarm. Można oczywiście zainstalować też monitoring w mieszkaniu i skorzystać z usług firm ochroniarskich. Jeśli nie zamierzamy często użytkować nieruchomości i chcemy unikać ryzyka, to rekomendowałabym jednak zakup mieszkania/apartamentu zamiast odrębnego domu. Trzeba też zadbać o to, aby ktoś odwiedzał mieszkanie w trakcie nieobecności właścicieli, choćby po to, aby odebrać pocztę, bo nagromadzona korespondencja to sygnał dla okupas, że mieszkanie jest nieużytkowane na co dzień, sprawdzają to – mówi mec. Wach.