Co bierze się pod uwagę
Limit sprzedaży uprawniającej do korzystania ze zwolnienia podmiotowego ustala się na podstawie sprzedaży opodatkowanej VAT, a w przypadku podatników korzystających ze zwolnienia podmiotowego – sprzedaży, która byłaby opodatkowana, gdyby podatnik nie korzystał ze zwolnienia podmiotowego. Sprzedaż zwolniona, z pewnymi wyjątkami nie jest brana pod uwagę przy ustaleniu tego limitu. Do wyjątków należą jednak m.in. zwolnione z VAT transakcje związane z nieruchomościami, a to oznacza, że wartość wynajmu posiadanych mieszkań podatnik musi uwzględnić w tym limicie sprzedaży uprawniającym do korzystania ze zwolnienia podmiotowego.
Uwaga! Dostawa towarów lub usług wskazanych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT (m.in. dostawa niektórych towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, czy terenów budowlanych, a także np. świadczenie usług prawniczych) pozbawia prawa do korzystania ze zwolnienia bez względu na limit obrotów.
Czynności odrębne od najmu
W świetle orzecznictwa ukształtowanego po wyroku TSWE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C 42/14 (minister finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie) przyjmuje się, że refaktury za media przy wynajmie lokali, w sytuacji, gdy wysokość opłat ustalana jest np. na podstawie faktycznego zużycia wynikającego z liczników stanowią dla potrzeb VAT odrębne czynności, dla których VAT ustala się na zasadach określonych dla tych czynności (por. wyrok NSA z 1 września 2015 r., I FSK 1414/13; interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 19 stycznia 2016 r., ILPP2/443-303/14/15-S/SJ; interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 3 grudnia 2015 r., IPTPP1/ 443-739/14-11/ 15/S/MW). Oznacza to, że w przeciwieństwie do usług najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, refaktury nie mogą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Refaktura mediów, co do zasady, podlega zatem opodatkowaniu według właściwej dla nich stawki. W analizowanej sprawie będzie to 23 proc. dla dostawy energii elektrycznej i 8 proc. dla dostawy wody (PKWiU 36.00.20.0) odprowadzenia ścieków (PKWiU 37.00.11.0) i wywozu odpadów komunalnych (PKWiU 38.11.29.0). W sytuacji opisanej w pytaniu podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego, a zatem nie opodatkowuje tych czynności.
Refaktura mediów (woda, ścieki i prąd) to czynności, co do zasady opodatkowane VAT, a zatem podatnik powinien je uwzględnić przy obliczaniu limitu sprzedaży uprawiającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Zakładając, że podatnik nie wykonuje innych czynności objętych VAT niż wynajem mieszkania i refakturowanie związanych z tym wynajmem mediów, przy obliczaniu limitu sprzedaży uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego podatnik powinien uwzględniać całą wartość sprzedaży, tj. opłaty za najem (czynsz) i refakturowane media.
Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT przekroczy kwotę, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (tj. 200 000 zł), to zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę (zob. art. 113 ust. 5 ustawy o VAT).
