fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Podatek dochodowy

Czy podatek od najmu można obniżyć do zera

AdobeStock
Właściciel nie musi rejestrować działalności gospodarczej, żeby amortyzować wynajmowany lokal. Odliczy nawet 10 proc. jego wartości rocznie.

Kupowanie mieszkań na wynajem to jedna z najpopularniejszych form inwestowania. Jednak wielu wynajmujących nie zdaje sobie sprawy, że mogą znacznie obniżyć podatek dzięki odliczeniu kosztów. Skarbówka zgadza się, że lokal oddany do używania na podstawie umowy najmu można amortyzować, nawet do 10 proc. jego wartości rocznie. Nie trzeba w tym celu rejestrować biznesu.

Warto liczyć

Ekonomista Paweł Lewandowski, zajmujący się doradztwem inwestycyjnym, przypomina, że najem prywatny można rozliczyć na dwa sposoby. Właściciel ma do wyboru ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, którego stawki wynoszą 8,5 i 12,5 proc., oraz rozliczenie na zasadach ogólnych, według stawek 18 i 32 proc. Ryczałt jest formą uproszczoną. Płaci się go od przychodów. Tylko ci, którzy wybrali zasady ogólne, mogą korzystnie odliczyć koszty.

Czytaj także: Amortyzacja lokalu także w najmie prywatnym

– Mimo iż ryczałt ma niskie stawki, to nie zawsze jest korzystny. Jeśli wynajmujący ponosi wysokie koszty, bardziej opłacalne będzie dla niego rozliczenie według skali. Warto też sprawdzić, czy może skorzystać z indywidualnej stawki amortyzacji – mówi.

I podaje przykład podatnika, który kupił na rynku wtórnym mieszkanie za 240 tys. zł i przeznaczył na wynajem. Lokator płaci mu 2 tys. zł czynszu miesięcznie (24 tys. zł rocznie). Jeśli wybierze rozliczenie ryczałtem, zapłaci 2 tys. 40 zł podatku (24 tys. zł x 8,5 proc.). Nie będzie mógł odliczyć żadnych kosztów.

Przy rozliczeniu według skali podatek będzie wyższy. Bez zastosowania kwoty wolnej PIT wyniesie 4 tys. 320 zł. Jeśli jednak podatnik od przychodu (24 tys. zł) odejmie stawkę amortyzacji 24 tys. zł (240 tys. zł x 10 proc.), dochód wyniesie zero i nie zapłaci PIT.

Wystarczy umowa najmu

Interpretację (nr 0114-KDIP3-1.4011.603. 2018.1.IF) przewidującą korzystne rozliczenie najmu uzyskał kilka dni temu podatnik, który w 2017 r. kupił mieszkanie na rynku wtórnym i wynajmuje je od października 2018 r. Rozlicza się według skali podatkowej (stawek 18 i 32 proc.). Wystąpił o interpretację, by potwierdzić, że może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, a lokal przed nabyciem był używany ponad 60 miesięcy.

W urzędzie skarbowym powiedziano mu, że nie ma takiej możliwości. Jednak dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był innego zdania. Przypomniał, że w przypadku źródła przychodów, jakim jest najem, kosztami są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki, których celem jest osiągnięcie przychodów oraz zabezpieczenie lub zachowanie ich źródła.

Jednocześnie wydatki na nabycie składników majątku wykorzystywanych w dłuższym okresie, nie tylko w roku nabycia, zalicza się do kosztów sukcesywnie, w miarę ich zużycia. W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy amortyzacyjne.

Mimo iż standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc., to dla pewnej grupy możliwe jest dokonywanie odpisów metodą liniową. Indywidualne stawki amortyzacji mogą być ustalane tylko dla takich środków trwałych, które były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy (przez poprzedniego właściciela albo właścicieli) lub zostały ulepszone (np. właściciel zainwestował w generalny remont co najmniej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości).

„Jeśli lokal mieszkalny przed jego nabyciem był używany przez okres przekraczający 60 miesięcy, wnioskodawca może dokonać amortyzacji liniowej z zastosowaniem indywidualnej stawki" – napisał dyrektor KIS.

Również w innej interpretacji (nr 0112-KDIL3-1.4011.248. 2018.1.GM) fiskus potwierdza, że wynajmujący może odliczyć 10 proc. wartości lokalu rocznie. Dyrektor KIS stwierdził, że środkiem trwałym może być zarówno mieszkanie wykorzystywane w działalności gospodarczej, jak i oddane do używania na podstawie umowy najmu poza działalnością gospodarczą. W obu przypadkach możliwe jest zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji.

Opinia dla „rzeczpospolitej"

Tomasz K. Wisiecki, adwokat, doradca podatkowy, kancelaria Kochański & Partnerzy

Fiskus potwierdził, że o ile standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc., to dla pewnej grupy środków trwałych możliwe jest zastosowaniu indywidualnie określonych stawek amortyzacyjnych, które umożliwiają szybszą amortyzację środka trwałego (nawet do 10 proc rocznie). W tym celu podatnik powinien spełnić dwa warunki: po pierwsze – przed nabyciem środek trwały musiał być wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy, a po drugie – musi być po raz pierwszy wprowadzony do ewidencji danego podatnika.

Powyższe zasady amortyzowania lokali przy zastosowaniu indywidualnych stawek mają zastosowanie zarówno do podatników będących osobami fizycznymi, jak i osobami prawnymi.

Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA