- Przepisy o Krajowym Zasobie Nieruchomości przewidują możliwość zawarcia umowy najmu z prawem najemcy do nabycia własności mieszkania. Czy to uprawnienie może wyłączyć zbycie nieruchomości przez inwestora?
Nie. W ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości (dalej ustawa o KZN) przewidziano najem z opcją (gdy umowa najmu jest związana z prawem najemcy do nabycia własności mieszkania) oraz najem bez opcji (gdy najemca nie ma takiego uprawnienia). Umowę najmu z opcją zawiera się na czas oznaczony (30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej), z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją. Zawierając umowę najmu z opcją, inwestor (operator mieszkaniowy) zawiera jednocześnie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Roszczenie o przeniesienie przez operatora własności mieszkania na rzecz najemcy podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
W umowie przedwstępnej operator ustanawia hipotekę zabezpieczającą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy przeniesienia własności. Najemca z opcją ma obowiązek płacenia: czynszu normowanego, opłaty eksploatacyjnej, ceny mieszkania w comiesięcznych ratach i opłat niezależnych od operatora (czyli: za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją, najemca może złożyć do operatora, za pośrednictwem KZN, wniosek o przeniesienie własności mieszkania, którego dotyczy umowa. W takim przypadku operator powinien zawrzeć umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, o ile najemca uiścił pełną cenę mieszkania.
Natomiast umowa najmu bez opcji jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 15 lat. Taki najemca płaci czynsz normowany, opłatę eksploatacyjną i opłaty niezależne od operatora, bez ratalnego regulowania ceny mieszkania. W przypadku gdy operator zamierza zbyć mieszkanie, będące przedmiotem najmu bez opcji, ma obowiązek zaproponować najemcy zawarcie umowy sprzedaży mieszkania, wyznaczając mu termin do odpowiedzi na ofertę, nie krótszy niż 30 dni. Przewidziano także możliwość przekształcenia najmu bez opcji w najem z opcją, na pisemny wniosek najemcy. Najemca może złożyć taki wniosek przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. Wniosek składa się do operatora mieszkaniowego za pośrednictwem KZN. Operator odmawia przekształcenia umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją i zawarcia umowy przedwstępnej tylko w sytuacji, gdy wniosek złożono 6 miesięcy przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. W takim przypadku operator proponuje najemcy bez opcji, który złożył wniosek, zawarcie umowy sprzedaży mieszkania.
Operator mieszkaniowy może zbyć nieruchomość nabytą od KZN, ale w takim przypadku podmiot, który nabędzie od niego tę nieruchomość (który nie zawierał już umowy z KZN), także będzie miał status operatora mieszkaniowego. Dotyczy to również każdego kolejnego nabywcy tej nieruchomości. Przewidziano, że w razie zbycia:
